黃奇帆呼吁多年的一個(gè)觀點(diǎn)要落地了。

連日來(lái)，落實(shí)自然資源部8月10日閉門會(huì)要求，22城陸續(xù)延后第二次集中供地時(shí)間，并修改土拍規(guī)則，其中著墨最多的一條就是房企買地必須為自有資金。

這個(gè)觀點(diǎn)，重慶市原市長(zhǎng)、復(fù)旦大學(xué)特聘教授黃奇帆在公開(kāi)場(chǎng)合或者文章中一直在提倡，將其視為供給側(cè)改革的一個(gè)“底線”。

在他看來(lái)，過(guò)往開(kāi)發(fā)商買地造樓背后有銀行、信托資金，本來(lái)10億底價(jià)的地塊可能拍成20個(gè)億，地價(jià)在競(jìng)拍中被抬高，土地儲(chǔ)備價(jià)值也高，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而抵押又能獲取高額貸款，因此對(duì)地價(jià)炒高有恃無(wú)恐。而地價(jià)高則是房?jī)r(jià)高的根源之一。

那么，22城陸續(xù)規(guī)定開(kāi)發(fā)商買地必須為自有資金，對(duì)房企影響幾何呢？

1

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商買地必須為自有資金的相關(guān)規(guī)定，早已有之。

在2010年4月份的國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文（《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》）中，規(guī)定：

在2010年9月份發(fā)布的國(guó)土資發(fā)[2010]151號(hào)文（《國(guó)土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》）中，也有相關(guān)規(guī)定：

2016年南京、廣州等地明確規(guī)定商品住宅用地競(jìng)買資金（即地價(jià)款，含競(jìng)買保證金）不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金，否則收回地塊，沒(méi)收競(jìng)買保證金，三年禁止拿地。并要求提供競(jìng)買資金來(lái)源說(shuō)明及證明材料，以及會(huì)計(jì)師事務(wù)所專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告。

也就是說(shuō)，房企拿地須為自有資金的相關(guān)政策早就有，只是一直以來(lái)執(zhí)行做得并不到位。

2

截至目前，22個(gè)試點(diǎn)城市中已有十余個(gè)城市中止或延后了第二批集中供地出讓時(shí)間，多個(gè)城市調(diào)整了土拍規(guī)則。

關(guān)于房企拿地須為自有資金的規(guī)定，基本包括以下內(nèi)容：

1） 競(jìng)買須由自有賬戶交納競(jìng)買保證金。

2） 競(jìng)買企業(yè)的股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利等。

3）購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織機(jī)構(gòu)的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

4）參與競(jìng)買企業(yè)要說(shuō)明勾地資金來(lái)源，提供相應(yīng)證明并對(duì)上述要求做出承諾。

5）土地成交后，對(duì)競(jìng)得人繳納的保證金和出讓金由會(huì)計(jì)事務(wù)所出具是否屬于自有資金的審計(jì)報(bào)告。如審計(jì)不合要求，收回土地，沒(méi)收競(jìng)買保證金。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律是降低房地產(chǎn)杠桿，防止發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，因此相比以往的“雷聲大雨點(diǎn)小”，這次22城規(guī)定開(kāi)發(fā)商買地必須為自有資金，料將被嚴(yán)格執(zhí)行。

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在紅姐看來(lái)，如果在22城第二批和第三批集中供地中嚴(yán)格落實(shí)上述買地須為自有資金的相關(guān)規(guī)定，無(wú)疑將對(duì)房企會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

其一，房企買地會(huì)更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)會(huì)降溫。

眾所周知，拿地資金最考驗(yàn)房企資金實(shí)力。前些年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)“競(jìng)賽”，拿地資金比例普遍三七開(kāi)，有的低至二八開(kāi)，甚至有的買地資金只有10%是開(kāi)發(fā)商自己的。

盡管監(jiān)管禁止各類金融機(jī)構(gòu)為房企拿地提供前融，但是通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，以股權(quán)方式介入，房企仍能夠?qū)崿F(xiàn)拿地配資。

在22城首輪集中供地時(shí)，某頭部房企之所以能夠大手筆拿地，原因之一就是拿地資金中有下游企業(yè)或自然人提供的資金，模式為共同成立項(xiàng)目公司的“股權(quán)”方式。

而按照前述22城調(diào)整后的土拍規(guī)則，房企拿地資金不能是上下游及自然人的“借款”。如果地方城市在執(zhí)行時(shí)，將“股權(quán)”資金視為融資“借款”，對(duì)房企的影響無(wú)疑較大，但具體還要看后續(xù)執(zhí)行中怎么認(rèn)定。

但不管怎樣，結(jié)合禁止馬甲拿地、競(jìng)買企業(yè)必須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等規(guī)定 ，以及嚴(yán)格調(diào)控帶來(lái)的樓市預(yù)期下行，房企的拿地行為會(huì)變得更為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)應(yīng)會(huì)降溫。

其二，房企間的聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)會(huì)進(jìn)一步增多。

因?yàn)橄拗平鹑跈C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、其他自然人/法人/非法人組織機(jī)構(gòu)為房企拿地提供資金，預(yù)計(jì)房企間的真股權(quán)聯(lián)合拿地的情況會(huì)進(jìn)一步增多。

其三，不具備房開(kāi)資質(zhì)的企業(yè)或個(gè)人，參與土拍競(jìng)買受限。

比如，類似平安不動(dòng)產(chǎn)這種母公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，將不能再直接報(bào)名參與競(jìng)拍。雖然可以用旗下已有項(xiàng)目公司參與，但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)資質(zhì)原因，土拍也會(huì)受限。

但地產(chǎn)銳觀察投融資群有群友表示，平安不動(dòng)產(chǎn)仍可以與房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，只不過(guò)需要待房企拿地后，再入股項(xiàng)目公司。

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總體上看，22城后續(xù)土拍規(guī)定買地資金必須為房企自有資金，對(duì)房企的影響大小，還要看后續(xù)具體執(zhí)行中關(guān)于“借款”的認(rèn)定。

如果股權(quán)投資同樣被限，那么影響面還會(huì)擴(kuò)大到信托、地產(chǎn)私募等資方機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)上下游企業(yè)、行業(yè)外的企業(yè)及個(gè)人。

但即便如此，也不是完全沒(méi)有“繞路”的可能。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前某10強(qiáng)房企就以“定金”的模式在進(jìn)行融資，具體模式不方便細(xì)說(shuō)，各位自己猜。（正文完）

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