??“首要通過城市運(yùn)營擴(kuò)儲，目標(biāo)是三年后城市運(yùn)營的土地儲備供給從44%提高至60%。”在中國金茂2020年的股東周年大會上，執(zhí)行董事兼CEO李從瑞透露了金茂未來的拿地方式及目標(biāo)。

??以東方明珠為圓心，方圓2公里半徑范圍內(nèi)的150棟甲級建筑，有34座都出自中國金茂之手。金茂繪就了上海CBD的天際線。

??金茂的城市運(yùn)營這一“第二曲線”打造得很成功，版圖還在進(jìn)一步擴(kuò)大。

??6月28日，中國金茂(00817.HK)發(fā)布公告，公司擬收購中國宏泰發(fā)展(06166.HK)29.90%股權(quán)，代價(jià)為14.8億港元。

??同時(shí)，中國金茂還擬認(rèn)購由中國宏泰發(fā)行的本金額為1.23億美元的可換股債券。按初步換股價(jià)每股3.05港元計(jì)算，于可換股債券獲悉數(shù)轉(zhuǎn)換后將發(fā)行合計(jì)3.13億股，相當(dāng)于中國宏泰擴(kuò)大股本的15.97%。

??加上換股前收購的29.9%股份，金茂在中國宏泰的總持股比例將達(dá)到40.7%左右。

??城市運(yùn)營四年4倍

??據(jù)悉，中國宏泰是一家大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商前三強(qiáng)。2005年向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)轉(zhuǎn)型，專注于京津冀一體化和“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局范圍內(nèi)的大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)。

??除此之外，中國宏泰還整合了大文旅、大健康、通用航空、工業(yè)設(shè)計(jì)、智能制造、新能源等新興產(chǎn)業(yè)資源，旗下?lián)碛谐蓡T企業(yè)近百家，包括12家產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)運(yùn)營管理公司、8家投資類公司、7家環(huán)保能源類公司、22家創(chuàng)新科技型企業(yè)和3個(gè)國家級眾創(chuàng)空間。

??中國金茂表示，通過此次交易將實(shí)現(xiàn)收購多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，獲取相關(guān)資源以提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引業(yè)務(wù)及投資的能力，并進(jìn)一步加強(qiáng)政企合作。

??城市運(yùn)營這一商業(yè)模式對企業(yè)要求較高，既需要熟悉區(qū)域規(guī)劃、一級二級土地開發(fā)，又需要企業(yè)能夠?qū)氘a(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營，更需要投入更長的建設(shè)周期和資金。

??早在2015年，中國金茂就宣布從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商。在這一板塊，金茂最有名的三個(gè)項(xiàng)目當(dāng)屬長沙梅溪湖、上海北外灘和青島中歐國際城。

??2017年，金茂僅擁有9個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，自2018年起，中國金茂的城市運(yùn)營在全國范圍內(nèi)高速擴(kuò)張。

??2020年末，金茂的城市運(yùn)營項(xiàng)目達(dá)到了27個(gè)。中國金茂先后落地武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城、常熟金茂智慧科學(xué)城、青島大云谷城市運(yùn)營項(xiàng)目、丹陽眼鏡風(fēng)尚小鎮(zhèn)、溫州鰲江國際新城、金華未來科學(xué)城等7個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，新增鎖定面積1080萬平米。

??今年，金茂預(yù)計(jì)城市運(yùn)營項(xiàng)目會達(dá)到35個(gè)，幾乎是2017年的四倍。

??金茂不搶地

??金茂曾在2015年~2018年接連競得北京、上海、深圳、南京等多個(gè)城市的“地王”，溢價(jià)率最高甚至超過100%。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，房企的盈利空間被壓縮，金茂也不例外。2020年，金茂對發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)計(jì)提減值影響約30.58億元。這一操作，導(dǎo)致金茂去年的歸母凈利潤同比減少了約40.1%至38.8億元。

??"不搶地，是因?yàn)樗滞恋貎湟炎銐蛲瓿?021年銷售目標(biāo)。"李從瑞表示，金茂放緩了拿地節(jié)奏，且謹(jǐn)慎了許多。截至2020年末，中國金茂的土地儲備總面積達(dá)到9511萬平米，預(yù)計(jì)今年可售貨值約3600億元，去化約69%即可達(dá)到2500億元銷售目標(biāo)。

??今年以來，金茂以收購、招拍掛等方式拓儲。從城市能級來看，金茂調(diào)整了拿地策略，將重心放在了22座“雙集中”政策城市之外的城市，包括江西南昌、浙江溫州、江蘇無錫等城市，并下沉到江蘇鹽城、無錫江陰、紹興諸暨等三四線城市。其中，不少地塊以底價(jià)成交，最高溢價(jià)率為62.12%。在降低拿地成本之外，金茂在三四線城市更容易避開嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策。

??按照規(guī)劃，到2022年，金茂的城市運(yùn)營將貢獻(xiàn)60%的新增土地儲備。

??合理拿地之外，金茂還頻繁出讓項(xiàng)目公司股權(quán)促進(jìn)資金回流。自2021年以來，金茂陸續(xù)轉(zhuǎn)讓青島茂堅(jiān)置業(yè)有限公司、青島方旭置業(yè)有限公司、中化金茂物業(yè)管理(北京)有限公司等6家公司股權(quán)，總代價(jià)超2.4億元。

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