房地產(chǎn)市場，每年都有兩個銷售旺季，上半年的小陽春，以及下半年的金九銀十。三四月份，受疫情影響的購房需求得到集中釋放，特別是4月份市場大熱，城陽及西海岸成交飄紅。一眨眼“紅五月”已經(jīng)過半，從最近的市場反映來看，這一波小陽春雖然還在繼續(xù)，但還能持續(xù)多久尚不好說。

最近一周時間里，青島多個項目密集公開案名，新都心、東李、西海岸中央活力區(qū)、即墨西部等熱門板塊都即將上新，引起了不小的市場反應(yīng)。在市場逐步回歸理性的態(tài)勢下，這些新項目是成為點燃樓市的一把火，還是成為炮火下的一把灰？

01.新都心

新都心可以說是近些年青島樓市吸睛度最高的區(qū)域，只要一有新盤出來，肯定備受關(guān)注。從2014年至今，6年時間，新都心的房價翻了一番還要多，“脫剛”的新都心成了很多人可望不可及的板塊，在售的新房價格都在高位水平。

2019年8月15日，青特以15.5億的總價拿下新都心原河西村1號地塊。在青島，城陽是青特的大本營，開發(fā)了包括青特城、青特花溪地、青特赫府等十余個項目，此次是青特首次進(jìn)入主城核心區(qū)，因而引起了巨大關(guān)注。

從位置上看青特星城將成為和達(dá)君玥、保利大國璟的最大競品。

從體量上看，保利大國璟最大，開發(fā)周期也更長一些。青特星城的體量最小，容積率相對也最高。

產(chǎn)品上三者也有部分重合。青特星城為110-140㎡高層產(chǎn)品，和達(dá)君玥為116-158㎡小高層/高層，保利大國璟為110-160㎡小高層/高層。單從產(chǎn)品上看，并無太大差別。這也是整個新都心板塊的問題，那就是樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。再加上周邊還有七色堇、海爾世紀(jì)官邸、新都朗悅時不時爭奪一下客源，可謂是競品扎堆出現(xiàn)，在客群有限的情況下，很容易就打起價格戰(zhàn)。

02.浮山后

提到新都心，就不得不提浮山后，這兩個新老片區(qū)經(jīng)常被拿來做比較。二者同是改善為主，所屬的兩大商圈相鄰，有許多“共同語言”。前幾年浮山后新房出現(xiàn)斷檔，直到今年才算是真正起勢。

金地宸悅、遠(yuǎn)洋萬和公館、東方文華、明翠雅居等項目相繼亮相，雖然與新都心相比，住宅體量并不多，但勢頭不容小覷。去年下半年，位于浮山后的遠(yuǎn)洋萬和城首開，即使市場環(huán)境不太好，也賣得不錯。開盤當(dāng)天推出252套房源，銷售231套，去化率92%，目前清盤中。

目前來說，浮山后與新都心共同撐起了主城樓市的“半邊天”，承載著改善置業(yè)的需求。在價格方面新都心基本在2.6-2.8萬/㎡左右，而浮山后新盤則在3萬-3.5萬不等，二者一對比相差好幾千，這個價差可能會成為購房者選擇區(qū)域時的源動力。

03.東李

去年，綠城海棠印月的去化速度至今讓人難忘，戶型圖及沙盤亮相的時候還需要維持人流，盛況空前。今年是綠城理想之城的收官年，4月30日，綠城火速發(fā)布了三大新品案名：綠城錦棠、綠城云棲、綠城汀嵐。涵蓋高層及洋房產(chǎn)品。根據(jù)以往的開盤速度，預(yù)計6、7月份就能面市。

十幾年來綠城源源不斷的為東李供貨，見證了東李從荒蕪到興旺。如今綠城算得上東李的“孤品”。

不只是東李，整個李滄的庫存都不算多。根據(jù)4月份發(fā)布的數(shù)據(jù)，李滄的商品住宅去化周期最短。

作為一個已經(jīng)發(fā)展成熟的板塊中，大品牌、有口碑的項目“斷供”不是什么新鮮事。

目前融創(chuàng)都會中心、龍湖春江天境、中南世紀(jì)城是李滄的幾個主導(dǎo)樓盤，產(chǎn)品有高層/洋房，交付有精裝/毛坯兩種方式。根據(jù)目前的市場來看，毛坯高層單價基本在1.9萬-2萬左右，此次綠城錦棠價格很有可能也在這個范圍，屆時很有可能沖擊李滄的同類產(chǎn)品。

04.膠南

之前說過，膠南會是下半年競爭比較慘烈的板塊。新房供應(yīng)持續(xù)增加，新盤老盤都被擺上了同一個競技臺，想要快速走量，除了地段、產(chǎn)品、價格上的比拼，還需要一點運氣。

4月下旬，龍湖位于海洋活力區(qū)的新盤發(fā)布案名——龍湖春江悅茗，規(guī)劃洋房及小高層產(chǎn)品，戶型為89-110㎡三居。這是龍湖在青島上半年的壓軸項目，足見其份量之重。低總價的小洋樓也比較能戳中剛需的需求點。

我們梳理一下周邊的競品：近一點的中鐵世博城、融創(chuàng)中心、金科平瀾府、國際海洋智區(qū)、萬德麒麟公館以及古鎮(zhèn)口大大小小的項目，如果視野再擴(kuò)大一些，海岸萬科城、越秀和悅府以及整個靈山灣片區(qū)都是競品關(guān)系?？v觀整個膠南，新房房源充足，1.3平-1.5萬元/平是主流價格。未來樓盤選擇會更多，不出意外，開發(fā)商會主動讓利。就像前幾個月，個別樓盤扛不住壓力，已經(jīng)開始調(diào)整價格。房企扎堆的區(qū)域，誰定價高，誰就跑的慢。

如今的樓市，老盤新盤交織，有機會，也有深坑。但總起來說，競爭激烈的樓市會給購房者更多的機會。而如何脫穎而出，吸引并留住客戶，將考驗開發(fā)商的水平。

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