“三孩”政策將帶來房產(chǎn)行業(yè)新格局:產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生變，二線城市或受益最大

來源：智能家居時間：2021-06-02 08:10

5月31日，中共中央政治局召開會議，會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。

“房地產(chǎn)周期長期看人口，中期看土地，短期看金融。”人口政策的變化，將深刻影響各行各業(yè)，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展與和人口息息相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來廣泛而深遠的影響。

消費群體結(jié)構(gòu)生變住房結(jié)構(gòu)或?qū)⑸弦?/p>

三胎政策的出臺，主要是為了應(yīng)對日益突出的人口增速放緩問題。

5 月 11 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《第七次人口普查公報》，全國總?cè)丝谶_到 14.12 億，城鎮(zhèn)化率 63.9%，勞動人口占比降至 68.5%，老齡人口占比提升至 13.5%，戶均人口降至 2.6。

從人口結(jié)構(gòu)上看，隨著國內(nèi)醫(yī)療環(huán)境的改善，平均壽命的延長，65歲以上人口逼近20萬人，中國人口老齡化呈趨勢。而全國出生人口出現(xiàn)了“四連降”，在2016年全國出生人口達到1786萬之后，2017年、2018年、2019年和 2020年出生人口規(guī)模分別下降為1723萬、1523萬、1465萬和1200萬，四年累計降幅達到32.81%。如果生育率持續(xù)低迷，預(yù)計 2050年全國出生人口規(guī)模將下降到873萬人左右，比目前出生人口規(guī)模減少 1/3 以上。

改善人口結(jié)構(gòu)迫在眉睫。

對房地產(chǎn)市場而言，新增人口的持續(xù)下行意味著房地產(chǎn)增量開發(fā)逐步見頂。具體而言，人口紅利和城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移提升經(jīng)濟潛在增長率，居民收入快速增長帶來的消費升級將帶動住房需求，置業(yè)人群的增加也將帶來購房需求和投資高增長，此外，高儲蓄率和不斷擴大的外匯占款還將推升房地產(chǎn)資產(chǎn)價格。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會導(dǎo)致家庭裂變的速度加快，住房需求會顯著提升，從而讓我國房地產(chǎn)市場迎來第二曲線。

短期來看，三孩政策的推出將影響房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，三孩政策推出，或?qū)⑼苿幼》拷Y(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性上移。“2016年二胎政策全面實行后，刺激了中國改善性需求的釋放，三孩政策推出后，中國房屋交易將結(jié)構(gòu)性上行，大戶型產(chǎn)品受到青睞，尤其是三居室。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進亦指出，過去住房方面比較強調(diào)“70/90”政策，即90平方米的戶型需要占到小區(qū)樓盤的70%，但是如果開放三孩，戶型顯然受限。他表示，其實就目前來看，120平方米的戶型也還是不夠，因為戶型不是簡單解決小孩子居住等問題，一些功能用房也要增加。所以預(yù)計傳統(tǒng)的“90以下小戶型、90-144中戶型、144以上大戶型”的戶型分類格局會轉(zhuǎn)變，這對主打大戶型的房企來說顯然是利好。

政策優(yōu)化重點轉(zhuǎn)向或?qū)⑸羁逃绊懛慨a(chǎn)投資格局

事實上，隨著婚姻的穩(wěn)定度下降以及育兒成本的大幅上行，國民的婚姻觀、生育觀也發(fā)生了深刻的變化。單純放開生育政策不足以扭轉(zhuǎn)人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢，已大概率成為社會共識。

基于此，會議前所未有地提出要“促進生育政策和相關(guān)經(jīng)濟社會政策配套銜接”，“要將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮”、“降低家庭教育成本”。這意味著，生育政策優(yōu)化方向由“生”，重點更在“育”。

其中，住房成本是人口生育率的重要影響因素，會議中即明確提到“加強稅收、住房等支持政策”。

許小樂表示，對于多孩家庭的住房支持政策應(yīng)主要從降低購房成本的角度入手。對此，他提出了四點建議：第一，加大房貸利息抵個稅力度，生的子女越多，抵扣力度越大；第二，重點城市適時放松多孩家庭限購套數(shù)；第三，為滿足改善性住房需求，適度降低多孩家庭購房首付比例，對于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購房計算首付比和貸款利率；第四，減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及未來持有環(huán)節(jié)的的相關(guān)稅費等。

與此同時，房地產(chǎn)上下游也將隨之發(fā)生改變。嚴(yán)躍進表示，人口政策勢必影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括住宅業(yè)、建筑業(yè)、托幼業(yè)、家居業(yè)、教育業(yè)等都會受到利好，自然也會在A股市場上有較為明顯的影響。許小樂指出，放開三胎政策會帶來保姆、托幼等居住服務(wù)的需求增加，這方面的報酬增加，會吸引更多高學(xué)歷人才進入到居住服務(wù)業(yè)，居住服務(wù)業(yè)的供應(yīng)體系將得到升級。

長期來看，人口的變化或?qū)⒂绊懗鞘邪l(fā)展。許小樂預(yù)計，三胎政策最大的受益城市或是二線城市，他指出，一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。未來，城市的人口增長速度或?qū)㈦S城市能級、房價表現(xiàn)、消費水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度的不同出現(xiàn)分化。

毫無疑問，人口政策變動的影響，勢必是持續(xù)、深遠、輻射面大的，不僅將影響房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品類型并完善其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房企對城市投資機會的研判，也或?qū)⒃俣扔瓉碇匾翱谄凇?/p>

#三孩生育政策

（責(zé)任編輯：徐帥）