“三孩”政策將帶來(lái)房產(chǎn)行業(yè)新格局:產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生變，二線城市或受益最大

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-02 08:10

5月31日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

“房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融?！比丝谡叩淖兓?，將深刻影響各行各業(yè)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與和人口息息相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)廣泛而深遠(yuǎn)的影響。

消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)生變住房結(jié)構(gòu)或?qū)⑸弦?/p>

三胎政策的出臺(tái)，主要是為了應(yīng)對(duì)日益突出的人口增速放緩問(wèn)題。

5 月 11 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《第七次人口普查公報(bào)》，全國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到 14.12 億，城鎮(zhèn)化率 63.9%，勞動(dòng)人口占比降至 68.5%，老齡人口占比提升至 13.5%，戶均人口降至 2.6。

從人口結(jié)構(gòu)上看，隨著國(guó)內(nèi)醫(yī)療環(huán)境的改善，平均壽命的延長(zhǎng)，65歲以上人口逼近20萬(wàn)人，中國(guó)人口老齡化呈趨勢(shì)。而全國(guó)出生人口出現(xiàn)了“四連降”，在2016年全國(guó)出生人口達(dá)到1786萬(wàn)之后，2017年、2018年、2019年和 2020年出生人口規(guī)模分別下降為1723萬(wàn)、1523萬(wàn)、1465萬(wàn)和1200萬(wàn)，四年累計(jì)降幅達(dá)到32.81%。如果生育率持續(xù)低迷，預(yù)計(jì) 2050年全國(guó)出生人口規(guī)模將下降到873萬(wàn)人左右，比目前出生人口規(guī)模減少 1/3 以上。

改善人口結(jié)構(gòu)迫在眉睫。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，新增人口的持續(xù)下行意味著房地產(chǎn)增量開發(fā)逐步見頂。具體而言，人口紅利和城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移提升經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率，居民收入快速增長(zhǎng)帶來(lái)的消費(fèi)升級(jí)將帶動(dòng)住房需求，置業(yè)人群的增加也將帶來(lái)購(gòu)房需求和投資高增長(zhǎng)，此外，高儲(chǔ)蓄率和不斷擴(kuò)大的外匯占款還將推升房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會(huì)導(dǎo)致家庭裂變的速度加快，住房需求會(huì)顯著提升，從而讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)第二曲線。

短期來(lái)看，三孩政策的推出將影響房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，三孩政策推出，或?qū)⑼苿?dòng)住房結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性上移?！?016年二胎政策全面實(shí)行后，刺激了中國(guó)改善性需求的釋放，三孩政策推出后，中國(guó)房屋交易將結(jié)構(gòu)性上行，大戶型產(chǎn)品受到青睞，尤其是三居室?！?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦指出，過(guò)去住房方面比較強(qiáng)調(diào)“70/90”政策，即90平方米的戶型需要占到小區(qū)樓盤的70%，但是如果開放三孩，戶型顯然受限。他表示，其實(shí)就目前來(lái)看，120平方米的戶型也還是不夠，因?yàn)閼粜筒皇呛?jiǎn)單解決小孩子居住等問(wèn)題，一些功能用房也要增加。所以預(yù)計(jì)傳統(tǒng)的“90以下小戶型、90-144中戶型、144以上大戶型”的戶型分類格局會(huì)轉(zhuǎn)變，這對(duì)主打大戶型的房企來(lái)說(shuō)顯然是利好。

政策優(yōu)化重點(diǎn)轉(zhuǎn)向或?qū)⑸羁逃绊懛慨a(chǎn)投資格局

事實(shí)上，隨著婚姻的穩(wěn)定度下降以及育兒成本的大幅上行，國(guó)民的婚姻觀、生育觀也發(fā)生了深刻的變化。單純放開生育政策不足以扭轉(zhuǎn)人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢(shì)，已大概率成為社會(huì)共識(shí)。

基于此，會(huì)議前所未有地提出要“促進(jìn)生育政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策配套銜接”，“要將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮”、“降低家庭教育成本”。這意味著，生育政策優(yōu)化方向由“生”，重點(diǎn)更在“育”。

其中，住房成本是人口生育率的重要影響因素，會(huì)議中即明確提到“加強(qiáng)稅收、住房等支持政策”。

許小樂(lè)表示，對(duì)于多孩家庭的住房支持政策應(yīng)主要從降低購(gòu)房成本的角度入手。對(duì)此，他提出了四點(diǎn)建議：第一，加大房貸利息抵個(gè)稅力度，生的子女越多，抵扣力度越大；第二，重點(diǎn)城市適時(shí)放松多孩家庭限購(gòu)套數(shù)；第三，為滿足改善性住房需求，適度降低多孩家庭購(gòu)房首付比例，對(duì)于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購(gòu)房計(jì)算首付比和貸款利率；第四，減免多孩家庭在購(gòu)房交易環(huán)節(jié)以及未來(lái)持有環(huán)節(jié)的的相關(guān)稅費(fèi)等。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)上下游也將隨之發(fā)生改變。嚴(yán)躍進(jìn)表示，人口政策勢(shì)必影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括住宅業(yè)、建筑業(yè)、托幼業(yè)、家居業(yè)、教育業(yè)等都會(huì)受到利好，自然也會(huì)在A股市場(chǎng)上有較為明顯的影響。許小樂(lè)指出，放開三胎政策會(huì)帶來(lái)保姆、托幼等居住服務(wù)的需求增加，這方面的報(bào)酬增加，會(huì)吸引更多高學(xué)歷人才進(jìn)入到居住服務(wù)業(yè)，居住服務(wù)業(yè)的供應(yīng)體系將得到升級(jí)。

長(zhǎng)期來(lái)看，人口的變化或?qū)⒂绊懗鞘邪l(fā)展。許小樂(lè)預(yù)計(jì)，三胎政策最大的受益城市或是二線城市，他指出，一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來(lái)在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。未來(lái)，城市的人口增長(zhǎng)速度或?qū)㈦S城市能級(jí)、房?jī)r(jià)表現(xiàn)、消費(fèi)水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度的不同出現(xiàn)分化。

毫無(wú)疑問(wèn)，人口政策變動(dòng)的影響，勢(shì)必是持續(xù)、深遠(yuǎn)、輻射面大的，不僅將影響房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品類型并完善其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房企對(duì)城市投資機(jī)會(huì)的研判，也或?qū)⒃俣扔瓉?lái)重要窗口期。

#三孩生育政策

（責(zé)任編輯：徐帥）