來源： 風(fēng)財訊

　　5月21日，惠譽將廈門象嶼集團有限公司（下稱：象嶼集團）的長期本外幣發(fā)行人違約評級由“BBB”下調(diào)至“BBB-”，展望為“穩(wěn)定”。

　　距離“BB”（投機級）僅一步之遙。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，惠譽的“BB”評級，可以說就是“垃圾級”。此次評級下調(diào)，可能更多的是惠譽覺得此前對象嶼集團高估了。

　　風(fēng)財訊翻閱財報發(fā)現(xiàn)，象嶼集團自身造血能力低下，且短期資金缺口大，恐將面臨著違約風(fēng)險。但旗下邊緣地產(chǎn)板塊卻在此時吹響了跑馬圈地的號角，在重慶、福州等地的集中土拍中屢屢高價拿地。

　　看似是東邊日出西邊雨的兩種風(fēng)景，但細究起來，雨倒是真雨，晴卻未必是真晴了。

　　短期資金缺口巨大 千億規(guī)模搖搖欲墜

　　公開資料顯示，象嶼集團是一家成立于1995年的廈門老牌國企，其業(yè)務(wù)以物流供應(yīng)鏈為主，輔以房地產(chǎn)、類金融等業(yè)務(wù)。

　　公開信息顯示，象嶼集團已經(jīng)連續(xù)三年進入《財富》世界500強，位居第298位。

　　然而，細究起來，這個500強可能有點虛。

　　2020年財報顯示，象嶼集團實現(xiàn)總營收3748.35億元，同比增長31.90%。

　　值得注意的是，其凈利潤僅為19.25億元；凈利率0.51%，持續(xù)低位；毛利率2.83%，與同行相比，幾乎快要墊底。

　　如此低效的造血能力，是如何撐起1700多億的資產(chǎn)呢？

　　答案或許是，靠債。

　　2018-2020年，象嶼集團的總資產(chǎn)從916.99億元增加至1700.25億元，年復(fù)合增長率為22.85%。同時，負債也從2018年初的636.12億元，增長至2020年底的1224.48億元，復(fù)合增長率達24.4%。

　　風(fēng)財訊粗略統(tǒng)計了一下象嶼集團近十年的發(fā)債情況，發(fā)現(xiàn)其近十年發(fā)行了100余只債券，其中有25只仍處于存續(xù)期，余額為206.05億元。

　　其中，2021年之前的債券主要為中長期公司債、中期票據(jù)以及資產(chǎn)支持票據(jù)。然而，2021年所發(fā)行票據(jù)卻幾乎都是超短期融資債券，票面利率在2.9%-3.58%。

　　同樣情況的還有銀行借款。

　　目前，象嶼集團仍尚有27筆銀行借款未到期，但借款期限也多為0.5-1年。

　　這是否在一定程度上意味著其融資緊張，尚無法下定論。

　　但短期償債壓力大，卻是事實。

　　2021年一季報數(shù)據(jù)顯示，象嶼集團短期債務(wù)為503.47億元。其中，短期借款330.29億元，一年內(nèi)到期非流動負債為56.91億元。

　　但是，賬上的貨幣資金僅為172.58億元，資金缺口高達214.62億元。

　　僅憑借賬上資金完全沒法覆蓋短債。

　　好在象嶼集團未使用的授信額度尚有約700億元，或許可以解一時燃眉之急。

　　但，象嶼負債的腳步也正在加快。

　　2021年一季度的資產(chǎn)負債率再破新高至74.54%，遠超行業(yè)平均。

　　據(jù)華福證券發(fā)布的公告顯示，截至2021年2月末，象嶼集團當(dāng)年（2021年）累計新增借款已經(jīng)達到了上年末（2020年）凈資產(chǎn)的30.13%。

　　自身造血能力不足，依賴債務(wù)壘起來的千億規(guī)模，能支撐多久，要打一個問號了。

　　不過，風(fēng)財訊發(fā)現(xiàn)，2021年4月8日，象嶼集團發(fā)行公司債券“21象嶼G1”時，曾8次延長簿記建檔時間，一度被傳出是因其在中信銀行(601998,股吧)的貸款逾期導(dǎo)致的，從而引發(fā)了市場對其償債能力的質(zhì)疑。

　　直到兩天后，中信銀行廈門分行出具了蓋有公章的資信證明書，猜測暫歇。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速擴張 多處高溢價拿地

　　象嶼地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，象嶼地產(chǎn)是廈門象嶼(600057,股吧)集團的全資子公司，專業(yè)從事地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)與運營。深耕長三角、海西、成渝核心都市圈，覆蓋福建、上海、江蘇、重慶、天津等區(qū)域。

　　象嶼集團財報顯示，其房地產(chǎn)板塊的營收僅占總營收的1.83%，妥妥的邊緣產(chǎn)業(yè)。

　　然而，這一邊緣產(chǎn)業(yè)在首批集中土地供給中卻勢頭頗猛。

　　重慶首場土拍中，象嶼地產(chǎn)聯(lián)合融創(chuàng)，以15.4億元競得高新區(qū)西永組團U分區(qū)U9-6-1/05、U9-7-1/04地塊，樓面價12145元/平方米，溢價率64.18%；

　　后又獨自以10億元拿下重慶市中央公園73.92畝地，樓面價13528元/平方米，溢價率44.8%；

　　福州首場土拍中，以最高限價4.71億搖號拿下馬宗地2021-04號地塊，樓面價9774元/平方米，溢價率30%；

　　在大本營廈門的首場土拍中，在同安區(qū)T2021P02地塊的競拍中，與遠洋廝殺至最終輪落敗。

　　南京首場土拍中，報名7宗地的競拍，最終雖未能成功打開南京市場，但其加速擴張的野心，可見一斑。

　　加速擴張，是白銀時代多數(shù)中小房企的生存選擇。

　　但也多因此陷入“增收不增利”的尷尬處境。

　　增收不增利 項目質(zhì)量問題頻出

　　象嶼地產(chǎn)2020年的財報數(shù)據(jù)顯示，其全年營收71.33億元，同比增長138.76%；凈利潤5.84億元，同比大幅下滑39.90%；ROE僅為9.22%，毛利率13.54%，凈利潤率為個位數(shù)8.19%，均遠低于行業(yè)平均水平，陷入了“增收不增利”的窘境。

　　究其根本，在于合作開發(fā)。

　　近幾年，象嶼地產(chǎn)陸續(xù)與陽光城(000671,股吧)、融創(chuàng)、保利、恒榮置業(yè)等多家房企展開合作。

　　其中，與陽光城在福州市晉安區(qū)共同開發(fā)了面積約2500畝的超級紅盤登云湖。

　　繼浦西玫瑰園之后，與融創(chuàng)再度合作開發(fā)重慶高新區(qū)項目。

　　但這種強弱聯(lián)合的增加，也意味著利潤更多的會被少數(shù)股東分走。

　　風(fēng)財訊發(fā)現(xiàn)，2020年象嶼地產(chǎn)歸屬于母公司股東的權(quán)益為63.35億元，少數(shù)股東權(quán)益為7.86億元；而對應(yīng)的歸屬于母公司所有者的凈利潤卻僅5.84億元，少數(shù)股東權(quán)益則有2.21億元。

　　同時，公開數(shù)據(jù)顯示，2020年象嶼地產(chǎn)的操盤金額只有32億元，位列第177位。

　　在此之外，象嶼地產(chǎn)的質(zhì)量問題頻發(fā)。

　　2020年9月，象嶼地產(chǎn)曾被媒體揭露一房多賣，并因此，其所有昆山項目的網(wǎng)簽都被暫停一月有余。

　　同時，象嶼在昆山、重慶等地的項目也多涉維權(quán)、虛假宣傳、房屋滲水等糾紛，甚至被業(yè)主稱為豆腐渣工程。

　　母公司債務(wù)纏身，無暇顧及邊緣資產(chǎn)，自身實力又弱的象嶼地產(chǎn)，規(guī)?；某雎吩谀膬海?/p>

　　答案或許已經(jīng)在廈門象嶼的公告中了。

　　3月2日，廈門象嶼發(fā)布公告稱，引入了中墾基金為戰(zhàn)略投資者，后者持有上市公司股份的比例為2%。

　　4月27日，一季報業(yè)績說明會上，高管層再度表示，從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度來說，需要擴大規(guī)模，提升盈利，改善股權(quán)結(jié)構(gòu)，所以未來將繼續(xù)引進戰(zhàn)略投資人，完善治理，促進長遠發(fā)展。

　　顯然，引入戰(zhàn)投是解決資金問題，擴大規(guī)模的有效手段之一。下一個引入戰(zhàn)投的或許會是象嶼地產(chǎn)。

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