關于征集《張家口市物業(yè)管理條例(征求意見稿)》意見和建議公告

來源：智能家居時間：2020-05-15 11:00

關于征集《張家口市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》意見和建議的公告

為加強我市物業(yè)管理工作，張家口市住房和城鄉(xiāng)建設局起草了《張家口市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》，從即日起向社會公開征求意見和建議。截止時間為2020年5月20日。請將意見和建議通過信件、郵件或者電話進行反饋。地址：張家口市橋東區(qū)工業(yè)東街31號張家口市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產市場監(jiān)管科，張家口市物業(yè)管理條例（征求意見稿）

第一章　總則

第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等物業(yè)管理主體的合法權益，改善人民群眾的生活和居住環(huán)境，建設和諧宜居社區(qū)，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本條例。本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

第三條本市提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境；

第四條物業(yè)管理行業(yè)協會依法履行職責，加強行業(yè)自律管理。鼓勵、獎勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和專業(yè)服務水平。

第五條本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、樓門長、綜合服務站等“六位一體”統籌聯動協調機制和公共參與的治理架構；推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。

第六條市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：(一)制定本市物業(yè)管理相關政策并組織實施；(二)指導和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；(三)指導和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；(四)建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員培訓制度；(五)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本和相關標準；(六)建立全市統一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統；(七)指導行業(yè)協會制定和實施自律性規(guī)范；(八)實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

區(qū)、縣級政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關政策和制度；(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員；(三)指導、監(jiān)督轄區(qū)內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；(四)組織對轄區(qū)內業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員開展培訓；(五)指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關工作；(六) 實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第七條　區(qū)人民政府應當加強對本轄區(qū)內物業(yè)管理工作的組織領導，建立物業(yè)管理綜合協調工作機制，組織轄區(qū)內街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門及相關部門和單位，統籌推進轄區(qū)內物業(yè)管理各項工作，協調解決轄區(qū)內物業(yè)管理重大問題。

第八條發(fā)展改革委員會、財政部門、人力資源社會保障部門、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)管、公安、城管執(zhí)法等相關主管部門應當按照各自法定職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內房屋安全、公共區(qū)域使用、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等物業(yè)管理相關的監(jiān)督管理工作，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。公安機關負責將派出所警力下沉到社區(qū)，大力開展社區(qū)警務工作，協助做好社區(qū)治理；司法部門負責引導業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、專項服務單位等用法律手段解決社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。工會、共青團、婦聯、殘聯等群團組織要發(fā)揮各自優(yōu)勢，主動參與社區(qū)治理和服務。

第九條供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專營服務單位應當依法承擔物業(yè)責任，做好物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務。專營服務單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理區(qū)域內相關管線日常維護和服務協議，明確相關責任范圍和內容，并嚴格按照協議約定認真做好物業(yè)管理區(qū)域內的專項管理和服務工作。各專營服務單位也可以通過簽訂協議按照有償服務辦法委托物業(yè)服務企業(yè)代行小區(qū)內的日常專項管理工作。

第十條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協調、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關備案手續(xù)；指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，有權撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗，指導監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管，指導、協調物業(yè)服務人依法履行義務，調處物業(yè)管理糾紛，統籌協調、監(jiān)督管理轄區(qū)內物業(yè)管理活動。居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下開展具體工作，建立黨建引領下的物業(yè)管理協商共治機制；有權就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導規(guī)范運作；指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務，調解物業(yè)管理糾紛。

第十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據市人民政府確定的行政執(zhí)法事項清單，依法行使行政執(zhí)法權，建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內違法行為的巡查、檢查和處理；依據物業(yè)主管部門制定的考評標準，負責組織對轄區(qū)內所有物業(yè)服務企業(yè)的考評，并將考評結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置對業(yè)主進行公示。

第十二條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建街道、社區(qū)兩級物業(yè)管理委員會，物業(yè)管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔相關職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。

第十三條　有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：(一)不具備成立業(yè)主大會條件；(二)具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會。

第十四條街道物業(yè)管理委員會由區(qū)有關部門、居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、駐區(qū)單位負責人和業(yè)主代表等7人以上單數組成。其中，業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會人數的二分之一。物業(yè)管理委員會主任由街道黨工委書記擔任，副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。街道物業(yè)管理委員會應當每季度召開一次會議，負責協調處理轄區(qū)內物業(yè)管理重大矛盾，指導轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理委員會工作，組織協調轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆工作。

第十五條社區(qū)居委會下設社區(qū)物業(yè)管理委員會，由居民委員會、社區(qū)社會組織負責人、樓門長（業(yè)主代表）、物業(yè)管理員、社區(qū)輔警等7人以上單數組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會人數的二分之一。推選社區(qū)黨支部書記擔任物業(yè)管理委員會主任，副主任由社區(qū)物業(yè)管理委員會推選的業(yè)主代表擔任，物業(yè)管理委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。社區(qū)物業(yè)管理委員會負責督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責，協調解決社區(qū)物業(yè)管理中出現的問題。在不具備條件成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責的小區(qū)，根據居民委員會的安排代為履行業(yè)主委員會職責。

第十六條增設社區(qū)物業(yè)管理員。社區(qū)居委會設立物業(yè)管理社工崗位，采取區(qū)聘街管社區(qū)用的方式，招聘社區(qū)物業(yè)管理員，負責查找并向街道物業(yè)管理委員會反映轄區(qū)內存在的物業(yè)管理漏洞，參與調解各類物業(yè)矛盾和糾紛，提出使用房屋專項維修資金建議，配和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好對物業(yè)服務企業(yè)的績效考核工作。

第十七條本市支持物業(yè)服務企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)、小區(qū)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意后，指導和協助業(yè)主按照相關程序成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)，也可以實行自主管理。

第十八條　物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失控狀態(tài)時和突發(fā)事件應對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。組織有關單位確定應急物業(yè)服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務，將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。應急期限不超過6個月，費用由全體業(yè)主承擔。物業(yè)服務人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。應急服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務人，協調新的物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好相關物業(yè)交接工作。

第十九條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

第二十條　本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評估機構等行業(yè)協會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制團體標準、調解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務培訓，維護企業(yè)合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。支持、鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協會。

第二十一條　本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務機構和人員參與物業(yè)管理和服務活動，為物業(yè)管理相關主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓、評價、檢驗、監(jiān)督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物業(yè)服務活動。業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人因物業(yè)管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務機構咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。第二十二條　本市建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第二十三條房屋的所有權人為業(yè)主。公房尚未出售的，產權單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主?！　?/p>

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：　　

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權利。

第二十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：　　

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規(guī)定交納專項維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務費用；（六）履行房屋安全使用責任；　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第二十六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域的劃分以相對獨立隔離的小區(qū)為單位劃分。

第二十七條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。不具備成立業(yè)主委員會條件、成立業(yè)主委員會但不履職的小區(qū)，由社區(qū)、村民委員會負責組建小區(qū)物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，負責選聘物業(yè)服務企業(yè)，也可實行自主管理。

第二十八條下列事項由業(yè)主共同決定：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；　　（二）制定和修改管理規(guī)約；　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十九條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！　?/p>

業(yè)主大會決定本條例第二十八條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。建立應急維修機制，明確應急維修范圍和標準，開通緊急情況維修資金使用快速通道，簡化維修資金適用審批程序。對危及房屋使用和業(yè)主人身財產安全等緊急情況，可不經業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由社區(qū)黨支部負責組織社區(qū)物委會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會四位一體研究通過，共同組織搶修，同時上報住建部門。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第三十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第三十一條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會?！　I(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第三十二條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十三條　業(yè)主委員會由五人以上單數組成，具體人數根據本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。戶數一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。候補委員人數按照不超過業(yè)主委員會委員人數確定。業(yè)主委員會委員、候補委員應當為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。業(yè)主是自然人的，應當符合下列條件：(一)遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；(二)具有完全民事行為能力；(三)符合業(yè)主委員會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求；(四)按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關系；(六)未被列為失信被執(zhí)行人；(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

第三十四條　業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產生：(一)社區(qū)黨組織推薦；(二)居民委員會、村民委員會推薦；(三)業(yè)主自薦或者聯名推薦?；I備組根據業(yè)主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。

第三十五條　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員具有同等表決權。任期內業(yè)主委員會委員出現空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第三十六條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

第三十七條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府住建部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案申請備案：(一)首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定；(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；(三)管理規(guī)約；(四)業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；(五)業(yè)主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進行核實，符合要求的，五個工作日內予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應當有業(yè)主委員會過半數委員簽字?！　?/p>

第三十八條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！　」芾硪?guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第三十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第四十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動?！　I(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府住建部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第四十二條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位自主選聘或成立物業(yè)服務管理的，應當就前期物業(yè)服務是否收費、服務內容及收費標準與業(yè)主進行約定，沒有約定的視為免費服務，費用由建設單位承擔。前期物業(yè)服務合同期限最長不超過兩年，建設單位銷售房屋達到 50 %或兩年期限屆滿時，應交業(yè)主對接物業(yè)管理，無法對接的由建設方臨時委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并簽訂臨時代管合同。

第四十三條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第四十四條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十五條全市提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。

第四十六條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

第四十七條前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第四十九條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第五十條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第五十一條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。滿足物業(yè)管理設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務設施配置指標執(zhí)行。物業(yè)服務用房的面積、位置應當在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。已投入使用但是未配建物業(yè)服務用房的，建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設單位和產權單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統籌研究解決。

第五十二條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章

物業(yè)服務第五十三條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由符合資質的專業(yè)機構或者人員實施。

第五十四條　接受委托提供物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設立獨立核算的服務機構。

第五十五條物業(yè)服務企業(yè)必須與業(yè)主或業(yè)主委員會或代為行使業(yè)主委員會職能的居民委員會、物業(yè)管理委員會訂立書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務費用、服務質量、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定；市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物業(yè)服務合同示范文本，并向社會公布。

第五十六條　業(yè)主共同決定由物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，可以授權業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)的除外。鼓勵業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第五十七條　物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：(一)提供物業(yè)服務符合國家和本市規(guī)定的標準、規(guī)范；(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務；(四)對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關；(五)發(fā)現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業(yè)機構報告；(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；(七)不得泄露在物業(yè)服務活動中獲取的業(yè)主信息；(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關工作。

第五十八條　物業(yè)服務企業(yè)必須于物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，提交以下資料向物業(yè)所在地的物業(yè)管理部門和街道辦事（鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)服務合同備案申請;(二)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（三）物業(yè)服務合同；（四）市場監(jiān)管部門的物業(yè)收費備案資料；報送資料齊全的，轄區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第五十九條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內的公共用水（包括綠化用水）、用電、用暖、用氣收費標準應當按城市鎮(zhèn)居民標準收取，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自加價（在小區(qū)內從事經營活動的除外）?！　?nbsp;

第六十條業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)一方無故需提前終止物業(yè)服務合同的，應當提前3個月書面通知對方并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止物業(yè)服務。

第六十一條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平向適應的原則。不得實行捆綁收費（不含二次自來水加壓費用、電梯維修費用等專項收費項目）；對房屋閑置一年以上或未裝修使用居住的業(yè)主及電梯房一樓業(yè)主物業(yè)收費標準應適當降低，具體以物業(yè)服務合同約定為準。

第六十二條業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。采取酬金制交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會建立物業(yè)費和共用部分經營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托第三方對物業(yè)服務收支情況進行審計。物業(yè)服務企業(yè)不得對不繳、欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行限制、歧視性規(guī)定，應當通過合法手段主張權利，不得變相侵害業(yè)主利益。

第六十三條物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價并適時調整。市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人在協商物業(yè)費時參考。物業(yè)服務企業(yè)需調整物業(yè)收費標準的，應以市場物價漲幅指數，以及本省每年最低工資標準調整系數為參考依據，依市價格主管部門每年發(fā)布的調整系數公告為準。

第六十四條接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉金等額外費用。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向專營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。

第六十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調解，也可以依約申請仲裁或者提起民事訴訟。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協調處理。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任?！〉谖逭隆∥飿I(yè)的使用和維護　

　第六十六條　業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有和共同管理的權利?！　±梦飿I(yè)管理區(qū)域屬于業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經營的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自出售或者出租。對建設單位尚未出售的配套車庫、車位，可通過租用形式向業(yè)主提供。鼓勵有條件的小區(qū)建設智能立體式停車庫。對建設單位尚未出售和業(yè)主購買后未使用的車位可以通過協調加以利用。物業(yè)管理區(qū)域內配建的停車場應當由本區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經營的所得收益彌補小區(qū)配套設施設備維護費用不足部分。

第六十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應當遵守服務協議和住宅室內裝飾裝修的有關規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照服務協議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應的服務，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復;造成損失的，應當依法承擔賠償責任。　

　第六十八條　任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內的設施和環(huán)境，不得有下列行為：　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;　　(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房;　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;　　(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;　　(五)違法搭建建筑物、構筑物;　　(六)損壞或者擅自占用、改建公共空間;　　(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;　　(八)損毀樹木、園林;　　(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;　　(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;　　(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;　　(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；對拒不改正的，報請相關行政部門依法處理。

第六十九條住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用；建設單位不得代收維修資金。業(yè)主應當在辦理不動產權證前，到所在地的物業(yè)主管部門繳納住宅專項維修資金。業(yè)主分戶賬面住宅維修資金余額不足首期交存額30%時，轄區(qū)物業(yè)主管部門應當在物業(yè)小區(qū)公示告知業(yè)主，由業(yè)主大會或全體業(yè)主決定續(xù)交方案。物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則按照轄區(qū)物業(yè)主管部門規(guī)定執(zhí)行。

第七十條物業(yè)管理區(qū)域內配建的停車場應當由本區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。第六章　法律責任　

第七十一條業(yè)主，物業(yè)使用人違反本條例第六十八條規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)為第一管理人，負責制止和糾正；居民委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會等聯動協調部門協調處理；經糾正后仍不符合物業(yè)管理要求或拒不糾正的，由物業(yè)服務企業(yè)上報相關行政主管部門責令限期改正，并可處1000元至10000元的罰款，涉及違法犯罪行為，應當追究刑事責任。

第七十二條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由物價管理部門責令限期改正，有超標收費或亂收費的應當退回;逾期不改的，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;其它違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的行為，由價格行政管理部門依法予以處罰：（一）違反規(guī)定擅自調整物業(yè)服務收費標準的;（二）將物業(yè)服務資金用于物業(yè)服務合同約定以外支出的；（三）提供虛假資料報送備案、不報送備案或逾期報送備案以及逾期變更備案事項的。物業(yè)服務企業(yè)有違法本條例規(guī)定其他行為的，業(yè)主、業(yè)主委員會、居委會、物委會、基層黨組織等可向物業(yè)企業(yè)管理部門投訴；管理部門可依職權責令物業(yè)服務企業(yè)限期改正，并處以2000元至20000元罰款；對拒不改正的，主管部門可會同業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第七十三條占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，物業(yè)服務人應當及時勸阻，由消防救援機構責令改正，對單位處5000元以上5萬元以下的罰款，對個人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設施設備的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責令改正，給予警告，對單位處2000元以上2萬元以下的罰款，對個人處200元以上500元以下的罰款。　

第七十四條　各級負有監(jiān)管職責人員有下列情形之一的，由其所在單位或同級監(jiān)察機關責令改正，拒不改正的，給予行政處分;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：　　(一)違反本條例第八條規(guī)定，相關行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理，或者發(fā)現違法行為不予查處的;　　(二)違反本條例第五十八條規(guī)定，區(qū)縣住建部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的;(三)利用職務上的便利，收受他人賄賂或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責的。

第七十五條　對違反本條例的行為，當事人除按照本條例的規(guī)定承擔相應的責任外，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等其他有關法律、法規(guī)規(guī)定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　

第七十六條　本辦法自月日起施行。

來源：張家口政府網