關(guān)于征集《張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》意見和建議的公告

    為加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，從即日起向社會(huì)公開征求意見和建議。截止時(shí)間為2020年5月20日。請將意見和建議通過信件、郵件或者電話進(jìn)行反饋。地址：張家口市橋東區(qū)工業(yè)東街31號(hào)張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科，張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）

第一章　總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等物業(yè)管理主體的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和居住環(huán)境，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。 本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

第三條 本市提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境；

第四條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法履行職責(zé)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和專業(yè)服務(wù)水平。

第五條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、樓門長、綜合服務(wù)站等“六位一體”統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制和公共參與的治理架構(gòu)；推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；(四)建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度；(五)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；(八)實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

區(qū)、縣級(jí)政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；(三)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；(四)組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員開展培訓(xùn)；(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作；(六) 實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第七條　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

第八條 發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部門、人力資源社會(huì)保障部門、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)管、公安、城管執(zhí)法等相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自法定職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、公共區(qū)域使用、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等物業(yè)管理相關(guān)的監(jiān)督管理工作，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)將派出所警力下沉到社區(qū)，大力開展社區(qū)警務(wù)工作，協(xié)助做好社區(qū)治理；司法部門負(fù)責(zé)引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)服務(wù)單位等用法律手段解決社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)、殘聯(lián)等群團(tuán)組織要發(fā)揮各自優(yōu)勢，主動(dòng)參與社區(qū)治理和服務(wù)。

第九條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)責(zé)任，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線日常維護(hù)和服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)責(zé)任范圍和內(nèi)容，并嚴(yán)格按照協(xié)議約定認(rèn)真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)管理和服務(wù)工作。各專營服務(wù)單位也可以通過簽訂協(xié)議按照有償服務(wù)辦法委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代行小區(qū)內(nèi)的日常專項(xiàng)管理工作。

第十條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制；有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單，依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理；依據(jù)物業(yè)主管部門制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)組織對轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考評(píng)，并將考評(píng)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對業(yè)主進(jìn)行公示。

第十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建街道、社區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十三條　有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；(三)業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十四條 街道物業(yè)管理委員會(huì)由區(qū)有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、駐區(qū)單位負(fù)責(zé)人和業(yè)主代表等7人以上單數(shù)組成。其中，業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道黨工委書記擔(dān)任，副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。街道物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度召開一次會(huì)議，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾，指導(dǎo)轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)工作，組織協(xié)調(diào)轄區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作。

第十五條 社區(qū)居委會(huì)下設(shè)社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，由居民委員會(huì)、社區(qū)社會(huì)組織負(fù)責(zé)人、樓門長（業(yè)主代表）、物業(yè)管理員、社區(qū)輔警等7人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)的二分之一。推選社區(qū)黨支部書記擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)主任，副主任由社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)推選的業(yè)主代表擔(dān)任，物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，協(xié)調(diào)解決社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。在不具備條件成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)的小區(qū)，根據(jù)居民委員會(huì)的安排代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十六條 增設(shè)社區(qū)物業(yè)管理員。社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理社工崗位，采取區(qū)聘街管社區(qū)用的方式，招聘社區(qū)物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)查找并向街道物業(yè)管理委員會(huì)反映轄區(qū)內(nèi)存在的物業(yè)管理漏洞，參與調(diào)解各類物業(yè)矛盾和糾紛，提出使用房屋專項(xiàng)維修資金建議，配和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的績效考核工作。

第十七條 本市支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)、小區(qū)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主按照相關(guān)程序成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以實(shí)行自主管理。 

第十八條　物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失控狀態(tài)時(shí)和突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急期限不超過6個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。應(yīng)急服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好相關(guān)物業(yè)交接工作。

第十九條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

第二十條　本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

第二十一條　本市支持法律、會(huì)計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督和審計(jì)等服務(wù)。支持非營利性社會(huì)組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。第二十二條　本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第二十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主?！　?/p>

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：　　

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　　

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）履行房屋安全使用責(zé)任；　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！　I(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第二十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域的劃分以相對獨(dú)立隔離的小區(qū)為單位劃分。

第二十七條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。不具備成立業(yè)主委員會(huì)條件、成立業(yè)主委員會(huì)但不履職的小區(qū)，由社區(qū)、村民委員會(huì)負(fù)責(zé)組建小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可實(shí)行自主管理。

第二十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ㄎ澹┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！　?/p>

業(yè)主大會(huì)決定本條例第二十八條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建立應(yīng)急維修機(jī)制，明確應(yīng)急維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，開通緊急情況維修資金使用快速通道，簡化維修資金適用審批程序。對危及房屋使用和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由社區(qū)黨支部負(fù)責(zé)組織社區(qū)物委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)四位一體研究通過，共同組織搶修，同時(shí)上報(bào)住建部門。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議?！　I(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第三十一條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；　?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十三條　業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；(二)具有完全民事行為能力；(三)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；(四)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；(六)未被列為失信被執(zhí)行人；(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：(一)社區(qū)黨組織推薦；(二)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦；(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織。社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第三十五條　業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第三十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府住建部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案申請備案：(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(三)管理規(guī)約；(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；(五)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字?！　?/p>

第三十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益?！　」芾硪?guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第四十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府住建部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作?！　≡谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第四十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位自主選聘或成立物業(yè)服務(wù)管理的，應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主進(jìn)行約定，沒有約定的視為免費(fèi)服務(wù)，費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過兩年，建設(shè)單位銷售房屋達(dá)到 50 %或兩年期限屆滿時(shí)，應(yīng)交業(yè)主對接物業(yè)管理，無法對接的由建設(shè)方臨時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并簽訂臨時(shí)代管合同。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十五條 全市提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。

第四十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第五十條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

第五十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 

物業(yè)服務(wù)第五十三條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

第五十四條　接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)或代為行使業(yè)主委員會(huì)職能的居民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定；市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

第五十六條　業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。鼓勵(lì)業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；(四)對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的物業(yè)管理部門和街道辦事（鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申請;(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）市場監(jiān)管部門的物業(yè)收費(fèi)備案資料；報(bào)送資料齊全的，轄區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第五十九條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共用水（包括綠化用水）、用電、用暖、用氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按城市鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)收取，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自加價(jià)（在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)的除外）?！　?nbsp;

第六十條 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方無故需提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知對方并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止物業(yè)服務(wù)。

第六十一條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平向適應(yīng)的原則。不得實(shí)行捆綁收費(fèi)（不含二次自來水加壓費(fèi)用、電梯維修費(fèi)用等專項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目）；對房屋閑置一年以上或未裝修使用居住的業(yè)主及電梯房一樓業(yè)主物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低，具體以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)。

 第六十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。采取酬金制交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)費(fèi)和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對不繳、欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制、歧視性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過合法手段主張權(quán)利，不得變相侵害業(yè)主利益 。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)以市場物價(jià)漲幅指數(shù)，以及本省每年最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整系數(shù)為參考依據(jù)，依市價(jià)格主管部門每年發(fā)布的調(diào)整系數(shù)公告為準(zhǔn)。

第六十四條 接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用。專營服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費(fèi)和其他專營服務(wù)費(fèi)繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險(xiǎn)金)等費(fèi)用?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ盟⒂秒?、用氣。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費(fèi)用，專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

第六十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依約申請仲裁或者提起民事訴訟。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。　第五章　物業(yè)的使用和維護(hù)　

　第六十六條　業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利?！　±梦飿I(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。對建設(shè)單位尚未出售的配套車庫、車位，可通過租用形式向業(yè)主提供。鼓勵(lì)有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式停車庫。對建設(shè)單位尚未出售和業(yè)主購買后未使用的車位可以通過協(xié)調(diào)加以利用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進(jìn)行經(jīng)營的所得收益彌補(bǔ)小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用不足部分。

第六十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

　第六十八條　任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：　　(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);　　(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房;　　(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;　　(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;　　(六)損壞或者擅自占用、改建公共空間;　　(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;　　(八)損毀樹木、園林;　　(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;　　(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;　　(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;　　(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；對拒不改正的，報(bào)請相關(guān)行政部門依法處理。

第六十九條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用；建設(shè)單位不得代收維修資金。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，到所在地的物業(yè)主管部門繳納住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主分戶賬面住宅維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)公示告知業(yè)主，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主決定續(xù)交方案。物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細(xì)則按照轄區(qū)物業(yè)主管部門規(guī)定執(zhí)行。

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第六章　法律責(zé)任　

第七十一條 業(yè)主，物業(yè)使用人違反本條例第六十八條規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為第一管理人，負(fù)責(zé)制止和糾正；居民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)部門協(xié)調(diào)處理；經(jīng)糾正后仍不符合物業(yè)管理要求或拒不糾正的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)上報(bào)相關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1000元至10000元的罰款，涉及違法犯罪行為，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。

第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物價(jià)管理部門責(zé)令限期改正，有超標(biāo)收費(fèi)或亂收費(fèi)的應(yīng)當(dāng)退回;逾期不改的，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;其它違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的行為，由價(jià)格行政管理部門依法予以處罰：（一）違反規(guī)定擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;（二）將物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外支出的；（三）提供虛假資料報(bào)送備案、不報(bào)送備案或逾期報(bào)送備案以及逾期變更備案事項(xiàng)的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違法本條例規(guī)定其他行為的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、物委會(huì)、基層黨組織等可向物業(yè)企業(yè)管理部門投訴；管理部門可依職權(quán)責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，并處以2000元至20000元罰款；對拒不改正的，主管部門可會(huì)同業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七十三條 占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對單位處5000元以上5萬元以下的罰款，對個(gè)人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，給予警告，對單位處2000元以上2萬元以下的罰款，對個(gè)人處200元以上500元以下的罰款。　

 第七十四條　各級(jí)負(fù)有監(jiān)管職責(zé)人員有下列情形之一的，由其所在單位或同級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，給予行政處分;給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：　　(一)違反本條例第八條規(guī)定，相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報(bào)后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;　　(二)違反本條例第五十八條規(guī)定，區(qū)縣住建部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的;(三)利用職務(wù)上的便利，收受他人賄賂或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的。

第七十五條　對違反本條例的行為，當(dāng)事人除按照本條例的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！　?/p>

第七十六條　本辦法自 月 日起施行。

來源：張家口政府網(wǎng)

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