有意拿下中國新城鎮(zhèn)近30%股權萬達看中“殼”還是“地”？

來源：智能家居時間：2021-04-23 15:20

近期，中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司（簡稱“中國新城鎮(zhèn)”）的一則公告，引發(fā)了業(yè)內較大關注。萬達地產集團有限公司（簡稱“萬達地產”）作為3家意向受讓方之一，有意拿下中國新城鎮(zhèn)29.99%股權。

問題在于，作為港股上市公司的中國新城鎮(zhèn)，為何會吸引萬達地產的注意？萬達地產此舉，究竟是為了借殼上市，抑或是看中中國新城鎮(zhèn)背后的土地資源？

角逐中國新城鎮(zhèn)新一任大股東

4月20日，中國新城鎮(zhèn)發(fā)布公告稱，收到控股股東國開國際控股有限公司（簡稱“國開國際控股”）通知，截至4月20日，共有3家意向受讓方向國開國際控股提交了申請材料，并繳納了締約保證金，分別為中國能源建設集團有限公司、無錫市交通產業(yè)集團有限公司及樂山萬達廣場投資有限公司（簡稱“樂山萬達”）。

此前的3月17日，中國新城鎮(zhèn)發(fā)布公告稱，持有中國新城鎮(zhèn)約53.48億股股份（持股占比54.98%）的國開國際控股擬通過公開征集受讓方的方式協(xié)議轉讓其所持股份中的29.17億股，占公司已發(fā)行股份數量的29.99%。公開征集轉讓的期限為2021年3月17日至2021年4月19日。

若該交易完成后，國開國際控股持有中國新城鎮(zhèn)的股份降至約24.99%，最終受讓方持股29.99%，將成為中國新城鎮(zhèn)新一任控股股東。

值得一提的是，此次中國新城鎮(zhèn)披露的三家意向受讓方背后僅一家為民企，即樂山萬達。天眼查顯示，樂山萬達成立于2014年10月，注冊資本為5000萬元，由萬達地產集團有限公司全資持有。

不過，中國新城鎮(zhèn)最終被哪家企業(yè)拿下，目前還未確定。

中國新城鎮(zhèn)在其公告中提示，國開國際控股將盡快組織評審委員會對意向受讓方進行綜合評審，若經綜合評審和國有資產審批程序沒有產生最終受讓方，則國開國際控股可重新公開征集受讓方或終止本次公開征集轉讓事項。

萬達地產欲借殼上市？

萬達地產此舉引發(fā)業(yè)內較大關注。問題在于，中國新城鎮(zhèn)為何會吸引萬達地產的注意？萬達地產此舉意欲何在？

在接受記者采訪時，一部分業(yè)內人士將此舉看成是萬達地產欲借殼上市的一大信號。中經聯盟秘書長陳云峰表示，預計輕資產的萬達商管將在香港IPO，而按照萬達的“輕重分離”原則，萬達地產通過借殼方式盡快登陸資本市場，也并非沒有可能，因為借殼的主要特點就在于快，另外價錢也能承受。如果順利，通過此次機會與國開國際控股結緣也是一件好事。

不過，也有一些業(yè)內人士認為，萬達地產借殼上市并不劃算，還不如直接IPO?！鞍凑罩癆股暫停IPO期間上市公司借殼規(guī)則，一個干凈的殼，‘殼費’就得3-5億，從財務成本和萬達地產的規(guī)模來看，借殼不如直接IPO?！睒I(yè)內人士稱。

而在亞太商業(yè)不動產學院院長朱凌波看來，如果萬達地產想在香港借殼上市，那中國新城鎮(zhèn)這個殼太小，此外，香港的融資量有限，因此，預計整個萬達地產裝到這個殼的可能性不是很大。

“中國新城鎮(zhèn)這個殼公司的名字較好，跟現在城市運營、城市更新改造比較匹配，如果成功收購中國新城鎮(zhèn)，萬達有可能會考慮將相關項目裝到這個殼內，先做一個試水，因為直接IPO周期比較長，而借殼會比較快?！敝炝璨ū硎尽?/p>

朱凌波稱，預計萬達希望在資本市場上呈現多元化局面，先打通幾個節(jié)點，比如商管輕資產上市，地產公司部分借殼上市，然后再進行更多布局。

實際上，不同于傳統(tǒng)意義上的地產開發(fā)，萬達地產旗下還涵蓋了多種業(yè)態(tài)，包括舊城改造。早在1993年，萬達開發(fā)的大連新開路小區(qū)是當時較大的改造項目。

萬達官網顯示，萬達地產集團是中國早期城市舊區(qū)改造、跨區(qū)域開發(fā)的房地產企業(yè)，是領先的城市綜合體開發(fā)企業(yè)，已在全國開發(fā)建設數百個萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂和住宅項目。

2018年4月，萬達集團對業(yè)務板塊進行了調整，由此前的商業(yè)、文化、金融、網科，變更為商管、文化、地產、金融。其中，商管集團就是將原來商業(yè)地產更名，成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，這是萬達集團核心企業(yè)。而地產集團主要負責消化商管集團的地產業(yè)務和萬達廣場的重資產，不排除進行純住宅項目開發(fā)。

新京報記者了解到，萬達將架構理順后，逐步為萬達地產打通資本渠道做準備。早在2019年7月，萬達地產發(fā)生投資人和注冊資本變更，由此前大連萬達集團股份有限公司100%控股，變更為大連萬達集團和富泰（香港）投資有限公司共同持股，后者持股比例為5%，萬達地產集團由此變更為中外合資有限公司。與此同時，萬達地產經營范圍增加體育經紀、體育賽事策劃、商務咨詢等方面。

截至目前，萬達集團旗下擁有3個上市平臺，分別為A股的萬達電影(002739,股吧)（002739.SZ）、港股的萬達酒店發(fā)展（00169.HK）、美股的萬達體育（WSG）。

“地產集團未來一旦成功上市，由此可形成萬達體育、萬達酒店發(fā)展、萬達電影、萬達地產四家上市公司，未來一旦萬達商管成功在港IPO，這是一個優(yōu)秀的產業(yè)集團想要的結果?！睒I(yè)內人士稱。

收購股權意在背后的土地資源？

不過，也有業(yè)內人士認為，中國新城鎮(zhèn)吸引萬達的，還包括其背后的土地資源。

“香港上市比較容易，應該沒必要借殼；如果是A股上市公司，還有可能。估計中國新城鎮(zhèn)旗下有很多土地資產吸引了萬達?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄表示。

資料顯示，中國新城鎮(zhèn)為新城鎮(zhèn)開發(fā)商，自2002年開始從事新型城鎮(zhèn)化的投資運營及一級土地開發(fā)業(yè)務。自國開金融有限責任公司于2014年入主成為公司控股股東后，該公司進一步優(yōu)化業(yè)務模式，以“投資+下游產品運營”的業(yè)務模式，通過城鎮(zhèn)化固定收益類項目投資作為出發(fā)點，同時引進民生改善領域城鎮(zhèn)化品牌產品，包括教育、旅游、健康養(yǎng)生等業(yè)態(tài)，深耕下游產品的開發(fā)運營。中國新城鎮(zhèn)的經營業(yè)務主要包括土地開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資和物業(yè)租賃。

目前，中國新城鎮(zhèn)擁有上海羅店新鎮(zhèn)項目、南京雨花臺區(qū)兩橋項目、揚州空港新城項目、丹陽新孟河項目及沈陽李相項目等。其中，上海羅店新鎮(zhèn)項目和沈陽李相項目為存量項目，公司享有部分土地出讓款權益。南京、揚州、丹陽等項目，公司通過直接參股、PPP模式及設立專項基金等方式，以穩(wěn)健及盈利可測的固定收益投資模式切入，深入發(fā)掘并優(yōu)選城鎮(zhèn)化開發(fā)過程中下游價值鏈增值部分的機遇，參與產業(yè)導入、二級開發(fā)及智能運營等方面。

“這些位置都還可以，而且城鎮(zhèn)化項目中有不少大地塊，可以開發(fā)文旅產業(yè)，土地價值較高，預計是萬達比較青睞的?！毖ㄐ鄯Q。

“中國新城鎮(zhèn)的項目，如果開發(fā)類型、收益率比較好，可以跟萬達之間形成良性互補?！?朱凌波表示，萬達在商業(yè)運營管理及品牌資源方面比較成熟，可以為中國新城鎮(zhèn)的項目提供支持。此外，萬達在城市綜合體、城市運營等方面，也具有系統(tǒng)化優(yōu)勢，能為中國新城鎮(zhèn)項目提供補充。

對于萬達而言，作為承載萬達集團重資產投資的主要載體，萬達地產銷售收入曾計劃到2021年重回千億規(guī)模。

而相比直接在招拍掛市場拿地，現在不少企業(yè)往往更喜歡通過收購公司的形式來增加土地儲備。新京報記者了解到，在一些企業(yè)看來，買地做開發(fā)，還不如買企業(yè)更為賺錢，更重要的是，買企業(yè)還有很多資源可以利用。不過，這種方式往往更受善于資本運作的品牌房企的歡迎。

此外，在業(yè)內人士看來，從土地儲備或項目成本的角度來看，通過直接收購房企股權的方式成本相對較低，尤其是企業(yè)經營碰到一定問題的，價格會比較劃算，并且布局核心戰(zhàn)略要地也更為迅速，對于提升銷售業(yè)績而言也更為直接。

新京報記者張曉蘭

（責任編輯：季麗亞 HN003）