??住房租賃行業(yè)又迎來好消息。

??據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站消息，5月9日，中國建設銀行分別與廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州6個城市簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。未來3年內(nèi)，將提供不少于1900億元的貸款，用來以市場化運作方式籌集約80萬套（間）政策性租賃住房。

??從目前長租公寓企業(yè)發(fā)債總量來看，如果建行真的能發(fā)1900億元，那么整個住房租賃市場便會被壟斷。實際上，目前政策性租賃項目非常有限，未來，在實際發(fā)放過程中，遠遠達不到1900億元的貸款總量。而建行的核心邏輯還是要做市場化租賃業(yè)務。

??從金融的角度來看，經(jīng)歷了初期資本狂熱期，近兩年國內(nèi)整體融資環(huán)境相對收緊，長租公寓進入融資瓶頸期。目前市場融資結(jié)構(gòu)較為單一，住房租賃專項債券仍為主要融資工具，為刺激租賃市場良性發(fā)展，租賃住房行業(yè)亟需金融創(chuàng)新，探索多元化融資方式。

??01

??銀行租賃住房業(yè)務雛形顯現(xiàn)

??2017年下半年起，各大銀行陸續(xù)進軍租賃行業(yè)，至今相關(guān)金融業(yè)務已經(jīng)初顯雛形。

??受政策支持及市場需求影響，目前已有十多家銀行布局租賃住房領域，累計合作項目多達上百宗。但整體上開展住房租賃金融業(yè)務的銀行仍以大型銀行為主，出于風險控制，業(yè)務合作多為國企或主體信用優(yōu)良的企業(yè)，業(yè)務處于發(fā)展初期，信貸支持規(guī)?？傮w較小。

??銀行主要通過開展信貸業(yè)務進入租賃住房業(yè)務，從供給端來看，提供的項目貸款、經(jīng)營貸款等基本覆蓋了租賃住房開發(fā)建設、購置、裝修、運營各階段的融資需求。從直接授信支持的企業(yè)類型來看，主要以國企或頭部企業(yè)為主。

此次建行簽訂的合作協(xié)議總體也體現(xiàn)出上述特征。

??目前問題在于，政策性租賃項目非常有限。截至2020年4月，全國范圍內(nèi)總計推出租賃用地近200塊，規(guī)劃建筑面積超1200萬方，預計未來能釋放近20萬套租賃房源。但整體租賃用地開工進度緩慢，近八成還未開工，截止本文發(fā)稿前尚無建成項目入市。

??建行的核心邏輯還是要做市場化租賃業(yè)務。以廣州為例，在簽訂發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略協(xié)議的同時，建行廣州分行分別與建方租賃、優(yōu)家青年、冠寓商營、北山夢享、保利公寓、城投租賃、珠江租賃、開發(fā)區(qū)人才集團等8家專業(yè)租賃企業(yè)簽署支持發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??除信貸業(yè)務之外，銀行端還積極與政府、企業(yè)展開多方合作，搭建規(guī)范化租賃平臺。

同樣以建行為例，其作為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行，與政府、企業(yè)合作搭建的住房租賃服務體系架構(gòu)已初步形成。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月，建行已在北京、深圳等200多個地級及以上城市運行，平臺累計上線房源1.2萬套，已出租2.6萬套。同時，建行與超過300個地級及以上城市簽訂合作協(xié)議。

??如果市場證明該模式可行，勢必會有競爭者進入到租賃市場中，市場不可能一支獨大。

??02

??超10家房企擬發(fā)行住房租賃專項債

??1月下旬至2月，新冠疫情爆發(fā)，長租公寓行業(yè)受到嚴重沖擊。前兩月，僅1月上旬萬科30億住房租賃專項債獲批，擬用于住房租賃項目建設及補充營運資金。

??3月份企業(yè)金融動態(tài)十分活躍，龍湖、保利、融創(chuàng)、魔方等十余家企業(yè)擬發(fā)行住房租賃專項債。疫情之下公寓運營受到嚴重打擊，國家不斷出臺政策降低實體經(jīng)濟融資成本，出于政策支持和自身需求，公寓企業(yè)都進一步拓寬融資渠道，積極自救。

??以魔方為例，5月7日，“華鑫證券-魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”項目更新為“通過”。該債券于今年3月16日獲得上交所受理，品種為ABS，擬發(fā)行金額3.6億元。從“受理”到“通過”不足兩個月時間。

??值得注意的是，魔方曾于2017年1月宣布“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”已成功設立，此為中國ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，除了具有金融創(chuàng)新意義，更是給以輕資產(chǎn)運營為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。

??從前4個月發(fā)債類型來看，仍然以債券發(fā)行為主，資產(chǎn)證券化推進明顯加速。其中魔方公寓和融創(chuàng)中國ABS項目已經(jīng)顯示“通過”，金地商置長租公寓公募ABS首期成功發(fā)行，利率4.5%。

??目前，租賃住房專項債券以低成本發(fā)行，成為房企重要的融資工具。

??此外，除了債券發(fā)行，3月份出現(xiàn)兩起股權(quán)融資案例。其中，無錫鳳凰城長租公寓項目近日在北京金融資產(chǎn)交易所正式掛牌，成為無錫首個掛牌上市的長租公寓項目。該項目也是中國建設銀行總行首單、國內(nèi)首批在北金所掛牌的住房租賃企業(yè)資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目之一。

??03

??資產(chǎn)證券化穩(wěn)步推進

??長租公寓是典型的“重資產(chǎn)”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍處于投資周期過長的探索階段，融資需求非常大，而發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是公寓類企業(yè)籌措外部資金、嘗試打通募投管退全鏈條的重要金融手段，普遍被認為資產(chǎn)證券化是未來的一條出路。
2017年以來，國內(nèi)長租公寓企業(yè)主要發(fā)行ABS和類REITs兩類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也有少數(shù)幾單ABN及CMBS產(chǎn)品。

??從當前長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模來看，2018年為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行高峰期，這一年，開發(fā)商融資受阻，不少企業(yè)抓住政府對住房租賃融資支持的機會，申請發(fā)行ABS。全年共發(fā)行14項產(chǎn)品，當期發(fā)行規(guī)模達到138.34億元。

??2019年，融資監(jiān)管趨于嚴格，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行需要對發(fā)行主體及涉及物業(yè)進行同步評估，因此，大量開發(fā)商的長租公寓概念ABS在申請階段被否，全年共有6項住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，當期規(guī)模約52.08億元。

??進入到2020年，受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對經(jīng)濟增長及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的沖擊，后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪?，適時、適度出臺精準的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下，租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。截至5月12日，已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項，已成功發(fā)行1項，總數(shù)已達到去年的一半。

??綜合來看，發(fā)行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。

??4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，境內(nèi)基礎設施建設領域公募REITs試點正式起步。

??如果公募REITs在基建領域試點較為順利的話，將對住房租賃行業(yè)產(chǎn)生重大利好，未來將大概率會應用到長租公寓領域，而后續(xù)延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。

??在“房住不炒”的大環(huán)境下，整體金融政策不會出現(xiàn)大的松動，短期內(nèi)資金放水到房地產(chǎn)的可能性非常小。3月中旬以來，受疫情影響，境外融資暫停，融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變。近期，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為房企補充資金的重要來源。
受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對經(jīng)濟增長及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的沖擊，后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪撸m時、適度出臺精準的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下，租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。
自去年中央經(jīng)濟工作會議召開，著重強調(diào)“大力發(fā)展租賃住房”，銀行信貸不斷向長租行業(yè)傾斜，長租公寓融資難度相對較低。

??從經(jīng)營貸的角度來看，銀行貸款會對回報率、資產(chǎn)等有一定的要求，大多數(shù)住宅租賃項目，尤其是主流產(chǎn)品長租公寓投資回報率普遍較低，理想與現(xiàn)實之間差距比較大。

??從操作層面來看，建行積極參與這件事肯定會推動租賃行業(yè)本身的發(fā)展，如果市場證明該模式可行，勢必會有競爭者進入到租賃市場中，畢竟不可能一支獨大。從今天市場情況來看，先發(fā)優(yōu)勢不一定會形成壟斷優(yōu)勢，慢半拍不一定是壞事，租賃市場永遠都存在，未來仍然存在很多機會。

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