高力國際：上海一季度迎“開門紅”，城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型促商業(yè)地產(chǎn)變革

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-16 16:20

　　2021年4月8日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）舉行新聞發(fā)布會(huì)，回顧2021年第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)情況，并同步發(fā)布《電動(dòng)未來，勢不可擋——中國電動(dòng)車未來五年將迎來歷史性機(jī)遇》的專題報(bào)告。

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示，第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn) “超出預(yù)期” ，寫字樓租賃市場凈吸納量、大宗交易數(shù)量等各統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均傳遞出積極向上的信號(hào)。高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅認(rèn)為：無論是國家的“十四五“ 規(guī)劃，還是上海的”十四五“發(fā)展綱要，工商業(yè)地產(chǎn)都展現(xiàn)出了承上啟下的作用，對(duì)人財(cái)物數(shù)據(jù)流動(dòng)的推動(dòng)和對(duì)科技發(fā)展的促進(jìn)，不僅限于新能源、人工智能，亦將在更深層次方面影響整個(gè)行業(yè)的布局、開發(fā)、發(fā)展。

　　寫字樓租金企穩(wěn)，專業(yè)服務(wù)仍主導(dǎo)需求

　　2021年第一季度，受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖及前期受抑制需求釋放的影響，上海寫字樓市場延續(xù)去年第四季度的良好回暖趨勢，甲級(jí)寫字樓凈吸納量為21.6萬平方米，呈現(xiàn)自2018年第四季度以來最強(qiáng)單季表現(xiàn)；新增供應(yīng)16.4萬平方米，市場整體空置率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至22%；平均有效租金為人民幣7.57元每平方米每天，其中核心區(qū)域租金環(huán)比下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)季度持續(xù)收窄，特別是次中心區(qū)域的寫字樓市場租金隨著入住率的不斷提高，已表現(xiàn)出明顯企穩(wěn)的跡象。從子市場表現(xiàn)來看，次中心區(qū)域成為凈吸納量的主要地區(qū)，前灘、北外灘、世博耀華、徐匯濱江表現(xiàn)較為活躍，總計(jì)凈吸納量達(dá)到9.6萬平方米，占到總體凈吸納量的44%，超越了本季度CBD區(qū)域的整體凈吸納量。未來五年，上海甲級(jí)寫字樓市場的年均供應(yīng)為130萬平方米，特別是今年和明年，年均超200萬平方米的新增供應(yīng)，其中30%源于核心區(qū)域，70%源于次中心區(qū)域，后期市場的空置仍將繼續(xù)上揚(yáng)。

　　需求方面，專業(yè)服務(wù)、TMT以及金融行業(yè)的公司占據(jù)需求的前列，三者占到凈吸納量的78%；分別為32%、24%和22%。其中TMT行業(yè)的租賃量占比提升至總量的24%，躋身需求的第二。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，TMT行業(yè)中有超過六成的公司選擇了前灘和徐匯濱江等比較熱點(diǎn)的次中心區(qū)域，較高品質(zhì)的辦公樓宇、完善的周邊配套及相對(duì)具有競爭力的租金，使得這些TMT紛紛選址在這些熱點(diǎn)區(qū)域。從企業(yè)性質(zhì)來看，內(nèi)資企業(yè)仍是需求的主力，占到75%左右，外資占比則為25%。

　　零售物業(yè)供應(yīng)將迎高峰物流地產(chǎn)供需健康

　　上海零售物業(yè)市場本季度暫無新增供應(yīng)，市場的整體凈吸納量為7.7萬平方米；整體有效租金人民幣33.01元每平方米每天，環(huán)比保持不變；得益于休閑餐飲、新能源汽車與美妝生活方式集合店擴(kuò)張需求的支持，整體的市場空置率下降1.0%，為11.2%。由于去年部分項(xiàng)目延期入市，高力國際預(yù)計(jì)今年將有大約125萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，對(duì)后期市場產(chǎn)生較大壓力。需求來看，隨著疫情得到有效的控制，零售市場的信心逐步恢復(fù)，奢侈品牌借機(jī)不斷擴(kuò)張，力求抓住商機(jī)。此外，餐飲和新能源汽車品牌的需求持續(xù)增加，目前需求前三位的仍舊是餐飲、時(shí)尚服飾和生活方式。

　　上海物流市場一季度租賃交易活躍，整體凈吸納量3.7萬平方米，租金達(dá)到人民幣1.51元每平方米每天，環(huán)比微漲0.8%；新增租賃需求例如三方物流和生鮮電商持續(xù)擴(kuò)張，帶動(dòng)整體空置率下降至12.2%。展望全年，凈吸納量有望上升至55萬平方米，預(yù)計(jì)租金將環(huán)比上漲3%。整體物流市場隨著電商的持續(xù)擴(kuò)張，仍將保持良好健康的供需狀態(tài)。

　　由于上海核心區(qū)域目前可選擇的倉庫較少，熱點(diǎn)區(qū)域如浦東機(jī)場附近，均接近滿租。未來，隨著上海物流市場的日漸成熟，上海周邊城市的物流市場有望承接外溢的需求，并帶動(dòng)物流市場進(jìn)一步成熟完善。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金上漲，境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍

　　雖一季度為傳統(tǒng)淡季，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場自去年一季度以來節(jié)節(jié)攀升，2021年第一季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量達(dá)22.1萬平方米，環(huán)比上漲8.4%，整體市場空置率為22.8%。預(yù)計(jì)今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達(dá)到109萬平方米，實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，表現(xiàn)喜人。租金表現(xiàn)方面，整體租金水平為人民幣3.80元每平方米每天，環(huán)比上升1.0%；張江、漕河涇和金橋等核心子市場表現(xiàn)出色，分別上漲1.2%、1.1%和2.0%；而核心子市場與成熟中子市場租金表現(xiàn)繼續(xù)分化，成熟中子市場平均租金下降0.8%。預(yù)計(jì)今年全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金將上漲2.0%，其中上述三個(gè)核心子市場的租金漲幅將優(yōu)于全市整體，達(dá)到2.5%。在客戶需求方面，醫(yī)療健康、軟件服務(wù)、通信等行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極擴(kuò)張，分別為26%、20%和14%，占總體需求的60%。集成電路和電子設(shè)備等上海市的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)亦高速增長，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)快速擴(kuò)張。

　　大宗交易市場，機(jī)構(gòu)投資者本季度表現(xiàn)相當(dāng)活躍，寫字樓、商務(wù)園區(qū)和零售商業(yè)均有大宗交易成交的錄得，總計(jì)成交人民幣123.2億元。從整體來看，國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)仍是市場主要參與者。由于疫情的緩解以及疫苗的推出，境外投資者預(yù)計(jì)將在本年內(nèi)有更多交易。

　　電動(dòng)未來，勢不可擋——中國電動(dòng)車未來五年將迎來歷史性機(jī)遇

　　高力國際專題報(bào)告指出，新能源汽車和傳統(tǒng)燃油汽車相比有著本質(zhì)的變化，這不僅體現(xiàn)在汽車動(dòng)力系統(tǒng)的改變，也體現(xiàn)在其所賦予汽車行業(yè)全新的理念，并引導(dǎo)的從前端研發(fā)到生產(chǎn)，再到銷售和售后的各環(huán)節(jié)都進(jìn)行了顛覆性的變革。相比傳統(tǒng)汽車，新能源汽車更注重通過智能化和網(wǎng)聯(lián)化提升駕車體驗(yàn)，這就需要更多的研發(fā)人員參與到前端的汽車系統(tǒng)的研發(fā)和售后的服務(wù)升級(jí)。同時(shí)，新能源車相較傳統(tǒng)燃油車而言零部件較少，維修保養(yǎng)的硬件需求下降，新能源汽車更加注重前端銷售以及軟件的升級(jí)取得更佳的駕駛體驗(yàn)并建立品牌知名度。

　　隨著中國新能源汽車銷量大幅提升，預(yù)計(jì)銷量從2020年的136.7萬輛上升至2025年的669萬輛，年均復(fù)合增速達(dá)到37%，對(duì)應(yīng)的物業(yè)選址需求也將大幅提升。對(duì)于房地產(chǎn)而言需要緊緊抓住當(dāng)中蘊(yùn)含的機(jī)遇與企業(yè)共同成長：從前端的研發(fā)中心、供應(yīng)商、整車廠，到汽車銷售展廳、汽車交付中心、維修服務(wù)中心以及零配件分撥中心。

（責(zé)任編輯：徐帥）