高力國際：上海一季度迎“開門紅”，城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型促商業(yè)地產(chǎn)變革

來源：智能家居時間：2021-04-16 16:20

　　2021年4月8日——全球領先的房地產(chǎn)服務及投資管理公司高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）舉行新聞發(fā)布會，回顧2021年第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)情況，并同步發(fā)布《電動未來，勢不可擋——中國電動車未來五年將迎來歷史性機遇》的專題報告。

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示，第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn) “超出預期” ，寫字樓租賃市場凈吸納量、大宗交易數(shù)量等各統(tǒng)計數(shù)據(jù)均傳遞出積極向上的信號。高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅認為：無論是國家的“十四五“ 規(guī)劃，還是上海的”十四五“發(fā)展綱要，工商業(yè)地產(chǎn)都展現(xiàn)出了承上啟下的作用，對人財物數(shù)據(jù)流動的推動和對科技發(fā)展的促進，不僅限于新能源、人工智能，亦將在更深層次方面影響整個行業(yè)的布局、開發(fā)、發(fā)展。

　　寫字樓租金企穩(wěn)，專業(yè)服務仍主導需求

　　2021年第一季度，受宏觀經(jīng)濟持續(xù)回暖及前期受抑制需求釋放的影響，上海寫字樓市場延續(xù)去年第四季度的良好回暖趨勢，甲級寫字樓凈吸納量為21.6萬平方米，呈現(xiàn)自2018年第四季度以來最強單季表現(xiàn)；新增供應16.4萬平方米，市場整體空置率下降0.6個百分點至22%；平均有效租金為人民幣7.57元每平方米每天，其中核心區(qū)域租金環(huán)比下跌1.3個百分點，連續(xù)三個季度持續(xù)收窄，特別是次中心區(qū)域的寫字樓市場租金隨著入住率的不斷提高，已表現(xiàn)出明顯企穩(wěn)的跡象。從子市場表現(xiàn)來看，次中心區(qū)域成為凈吸納量的主要地區(qū)，前灘、北外灘、世博耀華、徐匯濱江表現(xiàn)較為活躍，總計凈吸納量達到9.6萬平方米，占到總體凈吸納量的44%，超越了本季度CBD區(qū)域的整體凈吸納量。未來五年，上海甲級寫字樓市場的年均供應為130萬平方米，特別是今年和明年，年均超200萬平方米的新增供應，其中30%源于核心區(qū)域，70%源于次中心區(qū)域，后期市場的空置仍將繼續(xù)上揚。

　　需求方面，專業(yè)服務、TMT以及金融行業(yè)的公司占據(jù)需求的前列，三者占到凈吸納量的78%；分別為32%、24%和22%。其中TMT行業(yè)的租賃量占比提升至總量的24%，躋身需求的第二。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，TMT行業(yè)中有超過六成的公司選擇了前灘和徐匯濱江等比較熱點的次中心區(qū)域，較高品質(zhì)的辦公樓宇、完善的周邊配套及相對具有競爭力的租金，使得這些TMT紛紛選址在這些熱點區(qū)域。從企業(yè)性質(zhì)來看，內(nèi)資企業(yè)仍是需求的主力，占到75%左右，外資占比則為25%。

　　零售物業(yè)供應將迎高峰物流地產(chǎn)供需健康

　　上海零售物業(yè)市場本季度暫無新增供應，市場的整體凈吸納量為7.7萬平方米；整體有效租金人民幣33.01元每平方米每天，環(huán)比保持不變；得益于休閑餐飲、新能源汽車與美妝生活方式集合店擴張需求的支持，整體的市場空置率下降1.0%，為11.2%。由于去年部分項目延期入市，高力國際預計今年將有大約125萬平方米的新增供應集中入市，對后期市場產(chǎn)生較大壓力。需求來看，隨著疫情得到有效的控制，零售市場的信心逐步恢復，奢侈品牌借機不斷擴張，力求抓住商機。此外，餐飲和新能源汽車品牌的需求持續(xù)增加，目前需求前三位的仍舊是餐飲、時尚服飾和生活方式。

　　上海物流市場一季度租賃交易活躍，整體凈吸納量3.7萬平方米，租金達到人民幣1.51元每平方米每天，環(huán)比微漲0.8%；新增租賃需求例如三方物流和生鮮電商持續(xù)擴張，帶動整體空置率下降至12.2%。展望全年，凈吸納量有望上升至55萬平方米，預計租金將環(huán)比上漲3%。整體物流市場隨著電商的持續(xù)擴張，仍將保持良好健康的供需狀態(tài)。

　　由于上海核心區(qū)域目前可選擇的倉庫較少，熱點區(qū)域如浦東機場附近，均接近滿租。未來，隨著上海物流市場的日漸成熟，上海周邊城市的物流市場有望承接外溢的需求，并帶動物流市場進一步成熟完善。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金上漲，境內(nèi)機構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍

　　雖一季度為傳統(tǒng)淡季，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場自去年一季度以來節(jié)節(jié)攀升，2021年第一季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量達22.1萬平方米，環(huán)比上漲8.4%，整體市場空置率為22.8%。預計今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米，實現(xiàn)供求基本平衡，表現(xiàn)喜人。租金表現(xiàn)方面，整體租金水平為人民幣3.80元每平方米每天，環(huán)比上升1.0%；張江、漕河涇和金橋等核心子市場表現(xiàn)出色，分別上漲1.2%、1.1%和2.0%；而核心子市場與成熟中子市場租金表現(xiàn)繼續(xù)分化，成熟中子市場平均租金下降0.8%。預計今年全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金將上漲2.0%，其中上述三個核心子市場的租金漲幅將優(yōu)于全市整體，達到2.5%。在客戶需求方面，醫(yī)療健康、軟件服務、通信等行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極擴張，分別為26%、20%和14%，占總體需求的60%。集成電路和電子設備等上海市的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)亦高速增長，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)快速擴張。

　　大宗交易市場，機構(gòu)投資者本季度表現(xiàn)相當活躍，寫字樓、商務園區(qū)和零售商業(yè)均有大宗交易成交的錄得，總計成交人民幣123.2億元。從整體來看，國內(nèi)的金融機構(gòu)仍是市場主要參與者。由于疫情的緩解以及疫苗的推出，境外投資者預計將在本年內(nèi)有更多交易。

　　電動未來，勢不可擋——中國電動車未來五年將迎來歷史性機遇

　　高力國際專題報告指出，新能源汽車和傳統(tǒng)燃油汽車相比有著本質(zhì)的變化，這不僅體現(xiàn)在汽車動力系統(tǒng)的改變，也體現(xiàn)在其所賦予汽車行業(yè)全新的理念，并引導的從前端研發(fā)到生產(chǎn)，再到銷售和售后的各環(huán)節(jié)都進行了顛覆性的變革。相比傳統(tǒng)汽車，新能源汽車更注重通過智能化和網(wǎng)聯(lián)化提升駕車體驗，這就需要更多的研發(fā)人員參與到前端的汽車系統(tǒng)的研發(fā)和售后的服務升級。同時，新能源車相較傳統(tǒng)燃油車而言零部件較少，維修保養(yǎng)的硬件需求下降，新能源汽車更加注重前端銷售以及軟件的升級取得更佳的駕駛體驗并建立品牌知名度。

　　隨著中國新能源汽車銷量大幅提升，預計銷量從2020年的136.7萬輛上升至2025年的669萬輛，年均復合增速達到37%，對應的物業(yè)選址需求也將大幅提升。對于房地產(chǎn)而言需要緊緊抓住當中蘊含的機遇與企業(yè)共同成長：從前端的研發(fā)中心、供應商、整車廠，到汽車銷售展廳、汽車交付中心、維修服務中心以及零配件分撥中心。

（責任編輯：徐帥）