觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 房企們?yōu)榱巳谫Y，不得不使出渾身解數(shù)。

近兩年，綠色美元債持續(xù)走熱，今年新力控股、建業(yè)地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、禹洲集團(tuán)、正榮地產(chǎn)紛紛發(fā)行綠色優(yōu)先票據(jù)。

4月9日，正榮地產(chǎn)公告稱(chēng)將發(fā)行2.2億美元2022年到期年息5.98%的優(yōu)先票據(jù)。正榮地產(chǎn)擬根據(jù)公司的綠色債券框架動(dòng)用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額再次撥付現(xiàn)有債項(xiàng)。

對(duì)于綠色債券，正榮地產(chǎn)早在去年就已經(jīng)熟練運(yùn)用。從去年起正榮地產(chǎn)共發(fā)行了4筆綠色債券，所得款項(xiàng)用于綠色項(xiàng)目的再融資，綠債規(guī)模達(dá)到12.5億美元。

值得關(guān)注的是，以綠色之名的融資利率明顯比其他境外美元債券要低很多。而正榮地產(chǎn)在通過(guò)發(fā)行綠色債券，拉低整體的平均融資利率，從而降低負(fù)債成本。

不過(guò)，房企境外發(fā)行綠色債券仍有一定的用途限制，僅能用于合格的綠色項(xiàng)目，或與之有關(guān)現(xiàn)有債務(wù)的融資。

無(wú)論是房企從自身發(fā)展方向及戰(zhàn)略定位出發(fā)，還是為了降低融資成本，正榮地產(chǎn)發(fā)行綠色債券在付出的增量成本是否在可承受范圍內(nèi)，仍需綜合考量。

綠色債與ESG

所謂綠色債券，是指將所得資金專(zhuān)門(mén)用于為符合規(guī)定條件的“綠色項(xiàng)目”進(jìn)行融資或者再融資的債券工具。

根據(jù)國(guó)際資本市場(chǎng)協(xié)會(huì)（ICMA）聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的《綠色債券原則》，綠色項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)評(píng)估能夠支持環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)滿(mǎn)足所籌資金的流向和管理公開(kāi)透明、有跡可循等條件。

然而，若為了匹配債券的要求而付出增量成本，是房企發(fā)行綠色債券的最大的弊端，尤其對(duì)于尚未執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目而言，需對(duì)原有的設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，設(shè)計(jì)和施工新增的風(fēng)險(xiǎn)和成本可能較大。

最新數(shù)據(jù)，目前，正榮地產(chǎn)絕大部分新建項(xiàng)目至少符合一星的綠建標(biāo)準(zhǔn)，已有超過(guò)10個(gè)二星級(jí)以上的綠色建筑項(xiàng)目，認(rèn)證面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。

正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事歐國(guó)偉也在近期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)每年會(huì)新增6-10個(gè)綠色建筑項(xiàng)目。

正榮地產(chǎn)確實(shí)為“綠色”發(fā)債做了很多加分項(xiàng)。

4月1日，標(biāo)普就正榮地產(chǎn)于2020年發(fā)行的兩筆綠色優(yōu)先票據(jù)授予E1/86的評(píng)分，其中E1為標(biāo)普整個(gè)評(píng)價(jià)體系中的最高級(jí)別，同時(shí)，《正榮地產(chǎn)綠色債券框架》亦獲標(biāo)普發(fā)出綠色金融框架意見(jiàn)書(shū)，確認(rèn)該框架符合國(guó)際資本市場(chǎng)協(xié)會(huì)綠色債券原則的四個(gè)核心要素。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，標(biāo)普綠色評(píng)價(jià)體系于2017年首次建立，截至目前，就全球21個(gè)行業(yè)的機(jī)構(gòu)共發(fā)布65份綠色評(píng)級(jí)報(bào)告，平均評(píng)分為68分，體系內(nèi)最高評(píng)分為89分。

發(fā)行綠色債券，除了拿到許可，仍沒(méi)有跳出有息債務(wù)與金融的范疇，其僅僅作為一種特殊票據(jù)發(fā)行，所依照的根本依舊是金融政策、客觀市場(chǎng)與企業(yè)自身的素質(zhì)。

而房企的ESG（環(huán)境Environment、社會(huì)Social Responsibility、公司治理Corporate Governanc）要素將是一個(gè)不可忽視的新趨勢(shì)，漸漸從一個(gè)新興機(jī)會(huì)演化成市場(chǎng)的投融資主題。

事實(shí)上，自2020年起，正榮開(kāi)始構(gòu)建多元化的ESG發(fā)展體系，同年12月，MSCI將正榮ESG評(píng)級(jí)由B級(jí)上調(diào)至BB級(jí)。

拉低融資利率

除了境外綠色債持續(xù)走熱，國(guó)內(nèi)綠色債券市場(chǎng)也逐漸回暖。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月份新發(fā)行47只綠色債券，發(fā)行規(guī)模共計(jì)約847億元。與2020年一季度相比，發(fā)行規(guī)模同比上升超過(guò)一倍，共1168億元，已達(dá)到去年全年發(fā)行規(guī)模的一半。

2021年3月境內(nèi)綠色債券發(fā)行量在同期全球綠色債券市場(chǎng)中占比34.43%，該數(shù)值約是上月的3倍，國(guó)內(nèi)綠債市場(chǎng)增速明顯高于國(guó)際市場(chǎng)。

不過(guò)，房企更加熱衷境外綠色債。主要是由于綠色美元債的募資用途遠(yuǎn)比綠色人民幣債券靈活，所募集的資金僅依照國(guó)家發(fā)改委關(guān)于境外債券限額的規(guī)定，可以全部用于償還公司未來(lái)到期債務(wù)。

而綠色企業(yè)債券僅允許企業(yè)使用不超過(guò)50%的債券募集資金用于償還銀行貸款和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，綠色公司債券和綠色資產(chǎn)支持證券、綠色中票、綠色債務(wù)融資工具僅允許募資總額的30%用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金或償還借款等，其余70%全部要求用于明確的綠色項(xiàng)目。

去年8月份業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)CFO陳偉健透露，集團(tuán)已經(jīng)拿到綠色框架的認(rèn)可，已經(jīng)具備發(fā)行綠色債券的平臺(tái)和資源。

隨后，正榮地產(chǎn)開(kāi)始頻繁發(fā)行綠色債券，9月4日，正榮地產(chǎn)成功發(fā)行首筆4.4年期7.35%綠色債券，總額3.5億美元，并獲得逾9倍超額認(rèn)購(gòu)。

該筆綠色債券還創(chuàng)下了正榮境外融資新紀(jì)錄，在年期最長(zhǎng)的情況下，融資成本下降25個(gè)基點(diǎn)，為正榮境外融資成本新低。

2020年11月12日，正榮地產(chǎn)再次發(fā)行2億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，年息5.95%。

單從綠色債利率已出現(xiàn)明顯下降。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于今年一季度，正榮地產(chǎn)先后發(fā)行4億美元5年期年息6.63%綠色優(yōu)先票據(jù)；3億美元5年期年息6.7%的綠色優(yōu)先票據(jù)，并完成贖回3.1億美元2022年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)，新債置換了相對(duì)較高年息的舊債。

從長(zhǎng)期來(lái)看，正榮地產(chǎn)融資成本逐年改善，綜合融資成本從2018年末的7.8%降至2020年末的6.5%，境外美元債利率從兩年前的13.3%下降至7.3%，境外銀團(tuán)成本不超過(guò)5%，境內(nèi)公司債成本從7.5%進(jìn)一步下降到5.6%。

陳偉健表示，目前正榮地產(chǎn)外債額度還有3.4億美金，公司還有比較多的綠色資產(chǎn)支撐債券發(fā)行，目前希望優(yōu)先改善總體評(píng)級(jí)，短期融資壓力不大，總體要看整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)和窗口期。

正榮地產(chǎn)意圖通過(guò)海外債來(lái)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，而綠色美元債作為海外債的一種，雖然有用途限制，但利率相對(duì)較低，在一定程度上能滿(mǎn)足融資需求，同時(shí)進(jìn)一步拉低平均融資利率。

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