多城賣地潮蓄勢(shì)待發(fā) 未來土地市場(chǎng)“看點(diǎn)”多多

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-08 10:48

自2月底以來，22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策引發(fā)行業(yè)內(nèi)外的普遍關(guān)注，截至目前，“集中供地”新政出臺(tái)已有月余，22個(gè)城市積極響應(yīng)，陸續(xù)掛牌首批集中出讓地塊。僅4月7日，就有杭州、重慶發(fā)布集中供地出讓公告，至此，長(zhǎng)沙、廣州、北京、天津、杭州、重慶、無錫、南京、長(zhǎng)春、合肥、濟(jì)南、成都、鄭州、蘇州、廈門16城明確將在4-5月開啟集中供應(yīng)土地。

累計(jì)看，第一批入市地塊起價(jià)已經(jīng)超過6000億，疊加即將出臺(tái)的上海、深圳等城市，預(yù)計(jì)未來22個(gè)熱點(diǎn)城市第一批賣地有望超過萬億。

克爾瑞稱，考慮到4月份將迎來大批重點(diǎn)城市首批集中供地掛牌，預(yù)計(jì)接下來的供應(yīng)將會(huì)維持高位。未來土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等熱點(diǎn)城市。

賣地潮蓄勢(shì)待發(fā)

大批優(yōu)質(zhì)地塊在路上

自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個(gè)城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，長(zhǎng)春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個(gè)正式執(zhí)行者。

截至目前，長(zhǎng)春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長(zhǎng)沙、重慶5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、南京等發(fā)布了預(yù)公告。

其中，廣州將集中出讓48宗地塊，土地面積達(dá)到了393.6公頃，天津和杭州則分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積也均超過了300公頃，北京則明確首批集中供應(yīng)30宗項(xiàng)目，共涉及12個(gè)區(qū)，其中朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃，無錫市自然資源和規(guī)劃局則計(jì)劃于4月28日以掛牌方式出讓16幅地塊，其中純宅地15幅，1幅為居住、商業(yè)用地，共計(jì)94.93萬平方米，土地出讓金起始總價(jià)約227.731億元。

從首批已經(jīng)正式發(fā)布出讓文件的城市來看，除無錫、長(zhǎng)沙外，其余城市供應(yīng)力度均很大，占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重超35％，尤其是北京和廣州，分別為56％和55％，較2020年已過半，其次是天津，比重也達(dá)45％?？傮w供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

注：截止4月7日，長(zhǎng)春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長(zhǎng)沙、重慶正式發(fā)布首批集中出讓公告，僅發(fā)布預(yù)公告的城市未在統(tǒng)計(jì)之列；重慶2020年數(shù)據(jù)不可得。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

除了量大之外，“質(zhì)優(yōu)”也成為本次供應(yīng)的特點(diǎn)之一，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月掛牌的涉宅地塊中，起拍單價(jià)超過1萬元／平方米的高單價(jià)土地共有85宗，其中集中供地的重點(diǎn)城市有62宗，分布在北京、廣州和無錫三個(gè)城市。

特別是在北京，起拍單價(jià)超過3萬元／平方米的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺(tái)和石景山區(qū)，其中，海淀和朝陽供地達(dá)12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成。

在這些地塊中，不乏曾因關(guān)注度過高而遺憾退出的優(yōu)質(zhì)地塊，例如，去年底因“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會(huì)熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊也在首次集中掛牌之列，根據(jù)本次出讓公告，樹村12號(hào)地塊起始價(jià)55.9億元，折合樓面價(jià)約67220元／平方米；樹村13號(hào)地塊起始價(jià)62.1億元，折合樓面價(jià)約67229元／平方米。

同樣經(jīng)歷“回爐重造”的還有金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩宗地塊，本次出讓折合樓面價(jià)也達(dá)到5.1萬元／平方米。

此外，無錫掛牌的16宗宅地均設(shè)置了最高限價(jià)，其中超過1萬元／平方米的地塊有8宗，不過，業(yè)內(nèi)人士表示，鑒于當(dāng)前無錫樓市熱度高漲，房企拿地增加土儲(chǔ)的意愿十分強(qiáng)烈，大部分地塊大概率會(huì)封頂成交。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，北京、杭州以及暫時(shí)未公布的上海等城市，將出現(xiàn)井噴賣地的情況，集中供地政策逐漸開始影響土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)4-5月份可能井噴，土地價(jià)格依然高位。

土地新規(guī)刺激房企拿地節(jié)奏

未來土地市場(chǎng)看點(diǎn)多多

土地供應(yīng)新規(guī)之下，房企在調(diào)整拿地節(jié)奏。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)22.7％。保利發(fā)展、融創(chuàng)中國和綠城中國占據(jù)榜單前三位。TOP10企業(yè)1-3月新增貨值總額5874億元，占TOP100企業(yè)的32.9％，市場(chǎng)集中度顯著。

中指研究院認(rèn)為，受“土地供應(yīng)兩集中”政策影響，今年3月50家代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。具體來看，濱江集團(tuán)、廣州地鐵等企業(yè)區(qū)域深耕，單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等企業(yè)全國化布局，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

此外，房企拿地方式也在發(fā)生改變。一季度，50家代表房企中前10陣營(yíng)企業(yè)和11-30陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升13.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)，31-50陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，疊加“三道紅線”等因素，房企之間合作拿地案例或增多。

不過，在多數(shù)中型房企看來，土地新規(guī)也為發(fā)展型房企提供了機(jī)遇。新力控股業(yè)績(jī)會(huì)上，公司高管表示，新規(guī)之下，中型房企的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在決策高效透明，可以取得先機(jī)，此外，新力將加大企業(yè)間合作，整合更多資源。上坤地產(chǎn)同樣在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，22城中，上坤已經(jīng)布局8個(gè)城市，有足夠的土地儲(chǔ)備，在對(duì)城市土地和市場(chǎng)的判斷上具備優(yōu)勢(shì)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析稱，未來集中供地政策下，中小房企仍有一定拿地機(jī)會(huì)。“再大的房企不可能兼顧所有地塊，總有兼顧不到的地方，那么此時(shí)中小企業(yè)就有拿地機(jī)會(huì)。給予中小房企一定開發(fā)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，同時(shí)也可以豐富市場(chǎng)產(chǎn)品，防止大房企壟斷市場(chǎng)，有利于樓市穩(wěn)定健康運(yùn)行。”

此外，同策研究院報(bào)告認(rèn)為，集中供地將引導(dǎo)房企重新排兵布陣，優(yōu)化城市布局。報(bào)告稱，土地集中供應(yīng)，使得房企短期能同時(shí)調(diào)動(dòng)的資金量有限，降低了單場(chǎng)土拍整體的土地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，同時(shí)通過調(diào)控單場(chǎng)土拍供地的結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊與遠(yuǎn)郊地塊搭配供應(yīng)，降低整體土拍溢價(jià)率。而目前土地集中涉及22個(gè)熱點(diǎn)城市，房企為避免資金空轉(zhuǎn)必然會(huì)下沉進(jìn)入非集中供地的城市，從而引導(dǎo)房企進(jìn)行城市群優(yōu)化布局。