什么是還建房？

城市為了統(tǒng)一建設(shè)和規(guī)劃，需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會(huì)根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱(chēng)之為還建房。

還建房分為兩種：一類(lèi)主要針對(duì)城中村改造征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類(lèi)房屋俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。一般來(lái)說(shuō)農(nóng)村在集體土地自建的還建房都是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋本身就是風(fēng)險(xiǎn)很大的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在法律上沒(méi)有保障。

另一類(lèi)還建房是指，國(guó)有土地上的房屋拆遷還建房，一般通過(guò)劃撥方式取得的建設(shè)用地，并且具備開(kāi)發(fā)所需要的五證。一般來(lái)說(shuō)，如果是重大城建拆遷的還建房，將來(lái)是可以辦兩證的。其土地性質(zhì)為劃撥性質(zhì)，這也就意味著還建房為經(jīng)適房屬性。

還建房與市面上的商品房有哪些不同

1、取得方式不同：商品房是通過(guò)貨幣交易的形式來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，而還建房主要是以補(bǔ)償形式取得。

2、土地性質(zhì)不同：大多數(shù)的還建房是政府劃撥土地去建造的，土地性質(zhì)為劃撥地，而商品房全部是出讓地。

3、交易稅費(fèi)不同：土地為劃撥地的還建房在交易過(guò)程中是需要向地方稅務(wù)部門(mén)繳納一定的土地出讓金的，而商品房沒(méi)有這筆費(fèi)用。

還建房有哪些隱患

1、產(chǎn)權(quán)隱患：買(mǎi)房時(shí)雖然承諾可以辦房產(chǎn)證，但在實(shí)際中卻很難兌現(xiàn)。而沒(méi)有辦理兩證的房屋，依法是不可以上市交易的。

2、變故隱患：雖然不少還建房為小產(chǎn)權(quán)房，但仍有一些房屋是經(jīng)過(guò)了規(guī)劃審批，是手續(xù)齊全的還建房，這些房屋是可以辦理兩證和上市交易的。

交易過(guò)程中，不少還建房還處于期房階段，合同的履行期限較長(zhǎng)，容易出現(xiàn)大量不可預(yù)知的因素。比如賣(mài)房人在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)死亡、離婚等一系列面臨財(cái)產(chǎn)分割的狀況，將會(huì)給房屋的成功交易帶來(lái)不小阻力。

3、經(jīng)適房隱患：如果是經(jīng)濟(jì)適用房，那么根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證后五年，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí)，還應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益。

如果要購(gòu)買(mǎi)還建房，這些事項(xiàng)一定要注意：

1、在購(gòu)房資金并不是太欠缺的情況下，不建議購(gòu)房者選擇沒(méi)有兩證的還建房。還建房的價(jià)格低，這一點(diǎn)吸引了很多的購(gòu)房者，但畢竟購(gòu)買(mǎi)還建房還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的。

2、在購(gòu)買(mǎi)前要弄清還建房的性質(zhì)，要注意的是集體土地性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有兩證的。可以辦兩證的也分經(jīng)濟(jì)適用房和商品還建房?？扇サ椒课菟诘胤康鼐秩ゲ樵兎课莸念?lèi)型。

3、對(duì)于還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信他人所說(shuō)，而應(yīng)親自去看還建協(xié)議中是否承諾可以辦兩證?，F(xiàn)實(shí)中，承諾了可以辦兩證的還建房也存在著遲遲辦不下來(lái)的情況。

4、還建房無(wú)論是從房屋本身質(zhì)量還是物業(yè)配套等，都無(wú)法和商品房相比，購(gòu)買(mǎi)前需實(shí)地考察。不少購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，比較介意小區(qū)有還建房，是因?yàn)檫€建房的質(zhì)量比較一般，從而擔(dān)心整個(gè)房屋的建筑質(zhì)量。

5、沒(méi)有取得兩證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。有些還建房雖然均價(jià)較低，但面積卻不小，因此總價(jià)仍不菲。而要求一次性付款，這對(duì)于資金準(zhǔn)備不足的購(gòu)房者是障礙。

6、最重要的是，對(duì)于一定想要購(gòu)買(mǎi)還建房的購(gòu)房者，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)一定要超前。在前期簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，把一些相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題都納入合同中(如該房是否可以上市交易等)，以便違約時(shí)可退房，保護(hù)自己的合法權(quán)益。此外，賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅發(fā)票等用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。若是完全產(chǎn)權(quán)簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確約定，售房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、需補(bǔ)交土地出讓金和規(guī)費(fèi)的實(shí)際承擔(dān)方、二次交易稅費(fèi)的承擔(dān)方、房屋交付的時(shí)間、房款的支付方式以及雙方違約責(zé)任的承擔(dān)等。如果合同內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示，不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效合同。

總之，買(mǎi)還建房有風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)在高房?jī)r(jià)的壓力下，購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房屋確實(shí)劃算，但購(gòu)房者需要自己斟酌，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

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