大悅城：業(yè)績逐步回暖購物中心進入開業(yè)爆發(fā)期

來源：智能家居時間：2021-04-03 10:50

在房住不炒政策下，銷售規(guī)模已不是影響地產估值的最重要因素，市場更專注于預期較為穩(wěn)定、經(jīng)營能力突出的公司。與此同時，中國一二線城市進入深度城鎮(zhèn)化階段，開發(fā)商將承擔更多城市整體規(guī)劃及提升的職能，擁有多元化業(yè)務、支持產業(yè)實心化的企業(yè)將獲得更多機會，也將享受市場給予的更多估值。

于2019年完成重組、購物中心運營能力領先的大悅城(000031,股吧)（000031.SZ），從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向商業(yè)地產、產業(yè)地產、長租公寓等新產品探索發(fā)展，多業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，并計劃加速新商業(yè)項目的落地，2021年預計開出6個購物中心。當下中高風險地區(qū)清零、居民出游意愿大幅反彈，購物中心作為城市地標、拉動消費升級的定位，加上自身優(yōu)秀的運營能力，將讓大悅城的成長空間仍然可觀。

經(jīng)營穩(wěn)健度持續(xù)提升

居民出游反彈將帶來業(yè)績增量

3月27日，大悅城發(fā)布2020年年度報告，數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實現(xiàn)營業(yè)收入388.45億元，同比增長13.76%；實現(xiàn)凈利潤11.23億元，歸屬母公司股東凈利潤-3.87億元。盡管受疫情影響出現(xiàn)虧損，不過與2020年中報披露的營收同比下降33%、三季報同比下降20%相比，公司全年營收實現(xiàn)扭降為增，可見經(jīng)營恢復態(tài)勢較好。

與住宅類項目更具需求剛需不同，商業(yè)項目依賴線下客流，因此受疫情影響程度更深、時間更久，2020年，全國大于兩萬平方米的購物中心開業(yè)數(shù)量不足300座，同比下降40%。不過，攜程、飛豬等在線旅游平臺數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)和五一假期旅游產品預訂火爆，機票預訂量超2019年同期，可見居民出游意愿強烈，線下商場的客流量亦將隨之提升，為大悅城2021年業(yè)績帶來新的增量。

回望2020年，大悅城在逆境中頗顯定力，經(jīng)營穩(wěn)健度有顯著提升。2020全年，大悅城控股全口徑銷售額為694億元，并實現(xiàn)權益銷售回款648.73億元，同比增長6.9%，由此實現(xiàn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流98.14億元，同比增長149.29%。不僅如此，累計新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米，且主要集中在西安、武漢、成都、廈門等重點城市，其中0溢價和低溢價獲取占比高，使得土地獲取成本保持低位，為后續(xù)利潤空間打下了基礎。截至2020年末，公司可售貨值接近2500億。

另外，憑借穩(wěn)健經(jīng)營和良好信用，大悅城實現(xiàn)了多渠道降低融資成本：如控股子公司成功發(fā)行15億元公司債券、公司獲批20億元公司債額度并完成發(fā)行，平均融資成本降至5.1%，保持較低融資成本水平。而截至2021年3月，公司債及中票產品已批未發(fā)額度為60.2億元，這為公司發(fā)展提供了有力資金支持。

值得注意的是，對于市場最關注的“三道紅線”指標，大悅城也實現(xiàn)了優(yōu)化。報告期末，公司有息負債余額708.06億元，長短期融資結構合理并不斷優(yōu)化；報告期末，公司現(xiàn)金短債比1.76，公司短期償債能力較強；凈負債率85.53%；扣除預收賬款后的資產負債率71.76%。據(jù)了解，截至2020年末，大悅城控股在手現(xiàn)金超過300億元。

購物中心精細化運營優(yōu)勢突出

大悅城進入“開業(yè)爆發(fā)期”

歷經(jīng)多年發(fā)展，大悅城已成為北方房企商業(yè)地產的標志性產品之一。自2007年西單大悅城開業(yè)迎賓以來，到2020年末，大悅城已進入了全國30多個城市，在營、在建及儲備商業(yè)項目總量近30個。2020年底，大悅城開出首個第二產品線——北京大興大悅春風里項目，繼續(xù)成為區(qū)域現(xiàn)象級購物中心。2020年，大悅城會員同比增長28%至861.6萬人，而在完整的產品線構建基礎上，隨著輕資產項目成為重要戰(zhàn)略，預計這一數(shù)字還將迅速增長。

相比其他飛速擴張的商業(yè)地產商，大悅城顯得頗為克制，2008年到2018年間，年均新開購物中心數(shù)為1-2家，不過經(jīng)過多年穩(wěn)扎穩(wěn)打的耕耘后，大悅城看起來正在升級打法。

公司管理層透露，到2021年末，預計將有6個新商業(yè)體開業(yè)，其中包括位于重慶、長沙和武漢的大悅城。這將創(chuàng)下近年來大悅城單年最大開業(yè)量紀錄，也意味著大悅城將開啟“開業(yè)爆發(fā)期”，到2023年預計有15個新商業(yè)項目陸續(xù)上市。如北京將迎來第三個落地項目——京西大悅城，其計劃成為京西商業(yè)地標。

大悅城擴張的底氣或在于其對購物中心的年輕化、精細化運營能力，在這方面，大悅城可說是業(yè)內標桿之一。放眼全國，購物中心都把客群定位在18-35歲，但實際運營中，大悅城落實得更為純粹：通過大悅城、大悅春風里、祥云小鎮(zhèn)三條產品線將目標人群劃分清晰，并獨創(chuàng)“主題街區(qū)商業(yè)模式”，真正打造出“年輕化”特色，這在商業(yè)中心領域是獨一無二的，也讓其成為對手難以復制的樣板?？梢灶A見，更多購物中心落地將拉動公司業(yè)績的進一步提升。

對于未來，大悅城表示，將堅決貫徹執(zhí)行“精準投資、科學運營、力控風險、良好回報”的高質量發(fā)展經(jīng)營方針，深耕城市運營和美好生活服務。對于具有較強運營力和品牌影響力的大悅城來說，抗風險能力提升、后疫情時代恢復增勢，意味著公司或將進入一個全新發(fā)展階段。

（責任編輯：李顯杰）