來(lái)源：36氪

在2021年，冠寓的目標(biāo)是「開(kāi)業(yè)間數(shù)達(dá)到11萬(wàn)間，租金收入25億元左右」。

「公寓數(shù)達(dá)到10萬(wàn)間將會(huì)是冠寓的盈利拐點(diǎn)，動(dòng)態(tài)投資回收期是5～6年」，這是2019年龍湖對(duì)于租賃住房業(yè)務(wù)的判斷。彼時(shí)，長(zhǎng)租公寓的洗牌才剛剛開(kāi)始，大多數(shù)人還寄希望于燒錢(qián)模式，誰(shuí)也不知道盈利的周期到底有多長(zhǎng)。

兩年時(shí)間過(guò)去，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了輪番爆雷與調(diào)控，從拓荒走向精耕，但龍湖冠寓卻沿著自身清晰的發(fā)展模式，如期站到了盈利的關(guān)鍵點(diǎn)上。

根據(jù)最新發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年底，龍湖冠寓已經(jīng)布局30+城市，已開(kāi)公寓數(shù)達(dá)9萬(wàn)間，實(shí)現(xiàn)年租金收入18.1億元，在行業(yè)內(nèi)繼續(xù)保持在前三名的位置。距離此前判斷的盈利節(jié)點(diǎn)只有一步之遙。

「2021年冠寓將會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，預(yù)計(jì)收入為25億元左右，開(kāi)業(yè)間數(shù)量達(dá)到11萬(wàn)間」，這是龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在發(fā)布會(huì)上給冠寓立下的2021年發(fā)展目標(biāo)。

布局租賃住房業(yè)務(wù)的第五年，龍湖冠寓打響了盈利的「諾曼底之戰(zhàn)」。

穿越周期：站在盈利的關(guān)鍵點(diǎn)上

2020年，龍湖集團(tuán)整體物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為75.8億元，同比增長(zhǎng)30.9%。其中，冠寓全年實(shí)現(xiàn)租金收入18.1億，同比增長(zhǎng)55%，4年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)221%，已經(jīng)成為龍湖經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

截至期末，冠寓的整體出租率為88.5%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為93.3%。哪怕是在疫情來(lái)襲的2020年，這也是一份不錯(cuò)的答卷。

“如果沒(méi)有疫情的影響，租賃業(yè)務(wù)去年就應(yīng)該開(kāi)始盈利”，邵明曉對(duì)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展持續(xù)看好，并且立下了「全年累計(jì)開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)將達(dá)到11萬(wàn)間，收入將提至25億元」的目標(biāo)。

這就意味著，2021年，冠寓的新增開(kāi)業(yè)房源要做到2萬(wàn)間，同時(shí)新增收入也要做到7億元。

如果說(shuō)，開(kāi)業(yè)間與收入是顯性指標(biāo)，那盈利便是更為嚴(yán)峻的隱性挑戰(zhàn)。要知道，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，收房成本高是普遍現(xiàn)象，再加上后期房源改造及運(yùn)營(yíng)管理的成本，「盈利」一直是困擾行業(yè)的一大難題。

但背靠龍湖的冠寓一直以來(lái)都保持了較低的融資成本，這是減少資金壓力的前提，隨之能解決一部分收益率問(wèn)題。

2020年，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年；凈負(fù)債率46.5%，達(dá)到近五年低點(diǎn)；在手現(xiàn)金778.3億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.24倍。

不光是低于行業(yè)的融資成本，冠寓在房源建、改造上也有自己的優(yōu)勢(shì)。公開(kāi)資料顯示，龍湖所有新的租賃住房產(chǎn)品都采用全拼裝結(jié)構(gòu)，墻板、地板主要的裝修材料靠龍湖自有工廠生產(chǎn)以及組裝，圍繞裝配式產(chǎn)品構(gòu)建一整套的實(shí)施體系，基本上能做到零甲醇的標(biāo)準(zhǔn)。

一方面是超出行業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)，一方面是低成本、高質(zhì)量的裝配式產(chǎn)品，如果冠寓真的能將規(guī)模做到11萬(wàn)間、25億收入之后，跨過(guò)盈利的拐點(diǎn)或許真的不成問(wèn)題。

四年錘煉：集中模式+精細(xì)化運(yùn)營(yíng)+用戶思維

4年、221%的復(fù)合增長(zhǎng)率，龍湖冠寓的成長(zhǎng)不可謂不迅速，離不開(kāi)多元成熟的商業(yè)模式以及精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理。

相比于頻頻爆雷的分散式公寓，龍湖冠寓從一開(kāi)始聚焦的就是集中式的商業(yè)模式，囊括了行業(yè)中主要的三種集中模式：

一是「純重資產(chǎn)」，自己品牌、自己運(yùn)營(yíng)管理；

二是「中資產(chǎn)」，通過(guò)租賃其他業(yè)主持有物業(yè)，經(jīng)過(guò)裝修改造重新分租出去，做運(yùn)營(yíng)管理、做用戶維護(hù)；

三是「輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)」，主要是管理輸出，可以跟政府等平臺(tái)做合作；

甚至從開(kāi)始做租賃住房業(yè)務(wù)時(shí)，冠寓就把「輕中重」三種模式都做了單店模型，以模擬整個(gè)運(yùn)行邏輯，「可以說(shuō)，四年來(lái)租賃住房業(yè)務(wù)基本是按照我們的規(guī)劃發(fā)展」，邵明曉說(shuō)。

在業(yè)務(wù)落地之前，就對(duì)商業(yè)模式甚至未來(lái)成長(zhǎng)路徑做好模擬和框定，這也是龍湖一貫做事的習(xí)慣。

在此基礎(chǔ)上，冠寓也在努力調(diào)整多元化的業(yè)務(wù)模式。比如，通過(guò)市場(chǎng)化行為快速獲取房源進(jìn)行存量改造經(jīng)營(yíng)，與政府合作，協(xié)助地方解決人才安居問(wèn)題。

截至目前，龍湖冠寓已與全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市政府及相關(guān)事業(yè)單位，房管局、公租房管理機(jī)構(gòu)、國(guó)家科技園區(qū)等合作了40多個(gè)人才公寓項(xiàng)目，提供2萬(wàn)多套人才住房。

不僅是商業(yè)模式的清晰化定位，龍湖還將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)字化基因帶到了冠寓，從開(kāi)發(fā)籌備到運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全覆蓋，大到公寓選址，小到服務(wù)裝修，構(gòu)建成精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的管理體系。

如今的冠寓已經(jīng)形成了一套完善的運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)，對(duì)用戶端、運(yùn)維端、管理端進(jìn)行全方位的數(shù)字化加持，對(duì)管理效率、用戶體驗(yàn)的提升都有很大幫助。

“在龍湖C1到C6的六大航道之中，C3團(tuán)隊(duì)是非常年輕的團(tuán)隊(duì)”，邵明曉說(shuō)，龍湖每年都會(huì)從高等院校中招聘優(yōu)秀學(xué)生到C3板塊，一線團(tuán)隊(duì)與業(yè)務(wù)客層都集中在21歲到32歲，彼此進(jìn)行同等對(duì)話，并且不斷迭代。

這是冠寓所追求的「用戶思維」與「用戶關(guān)注」，也是龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍一直強(qiáng)調(diào)的，龍湖的長(zhǎng)項(xiàng)以及底層基因。

“我們隨時(shí)要問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題：你對(duì)客戶怎么樣？對(duì)客戶貢獻(xiàn)什么價(jià)值？提供了什么樣的體驗(yàn)？如果沒(méi)有，這個(gè)公司沒(méi)有存在的意義，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)也沒(méi)有存在的意義?！?/p>

“現(xiàn)在整個(gè)冠寓已經(jīng)進(jìn)駐了30余個(gè)高量級(jí)城市，并沒(méi)有全面鋪開(kāi)，未來(lái)龍湖還會(huì)繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，但更關(guān)注質(zhì)量，另外對(duì)城市選擇也高度關(guān)注”，邵明曉透露。

未來(lái)成長(zhǎng)可期

從興起到蓬勃發(fā)展，再到野蠻生長(zhǎng)，不可否認(rèn)的是，長(zhǎng)租公寓的確在經(jīng)歷了大魚(yú)吃小魚(yú)的洗牌之后，逐漸從風(fēng)口走向熱潮消退后的陣痛期。但這并不意味著，長(zhǎng)租公寓失去了未來(lái)。

《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，56.55%的租客將長(zhǎng)租公寓的房子作為租房首選，有近20%的租客會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)租公寓提供的保潔、搬家和維修服務(wù)。長(zhǎng)租公寓有市場(chǎng)，也能講出新故事。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年數(shù)據(jù)，中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司報(bào)告顯示，流動(dòng)人口中超過(guò)2/3人群選擇租賃住房。也就是說(shuō)，我國(guó)租賃人口有近1.63億人，每個(gè)人都有一個(gè)“住得更好”的城市夢(mèng)。

為更多城市青年創(chuàng)造溫暖而明亮的節(jié)點(diǎn)，讓城市青年在冠寓的租住生活更美好，這是冠寓的初心和使命，也正與當(dāng)前政策不謀而合。

早在2018年，兩會(huì)就提出“培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

時(shí)隔兩年，「租賃」再次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。《2021年政府工作報(bào)告》將之前的「培育」市場(chǎng)改成現(xiàn)在的「切實(shí)增加」供給，表明租賃住房已然成為政府大力發(fā)展的對(duì)象，成為解決大城市住房問(wèn)題的重要著力點(diǎn)。

「租售并舉」的政策號(hào)召之下，未來(lái)十年，才將真正是住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的重要階段。

但與此同時(shí)，市場(chǎng)秩序不規(guī)范、參與者能力的參差不齊、產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問(wèn)題成為行業(yè)發(fā)展桎梏。

為此，龍湖冠寓積極與相關(guān)部委、行業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)系互動(dòng)，積極參與編制國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)級(jí)《租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》。針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)模塊，龍湖冠寓均貢獻(xiàn)了富有建設(shè)性的建議。

從當(dāng)前租賃市場(chǎng)需求增速來(lái)看，到2030年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模將超過(guò)4.6萬(wàn)億元。關(guān)乎到城市青年的生活，這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)需要更負(fù)責(zé)任、更高品質(zhì)、更有能力的積極參與者。

“打造有生命的空間，有溫度的服務(wù)”，一邊是租賃住房的政策東風(fēng)，一邊是集中模式與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的先手紅利，在2021年冠寓實(shí)現(xiàn)盈利之后，或許帶來(lái)的將是一個(gè)嶄新的租賃住房發(fā)展的未來(lái)。

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