??三月的年報季已接近尾聲，房企用財報數據印證了一個趨勢：鮮有出現爆發(fā)式大增長以及行業(yè)“黑馬”。當房地產告別土地、杠桿、市場等各種“紅利”之后，業(yè)績表現開始像制造業(yè)等常規(guī)行業(yè)看齊。

??如何在行業(yè)里求生存？多家頭部房企給出了統(tǒng)一回答：長期主義。

??概念好理解，但難在，是否能夠持續(xù)踐行長期主義。

??3月30日，世茂集團發(fā)布2020全年業(yè)績。這份亮眼的成績單背后，更像是對行業(yè)的一次對話、對自己的一次內省。

??在世茂看來，成長不應該僅僅體現在規(guī)模和體量上，更應該在認知和行動上。

??只有知道“我是誰”，堅守戰(zhàn)略、創(chuàng)造價值，才能找到發(fā)展錨點；只有知道“我該怎么做”，穩(wěn)健務實、深度賦能，才能在不確定性中贏得未來。

??這是世茂的長期主義。外界也可以從世茂這份年報中，窺見長期主義的五大特質：一、保持健康；二、度勢定向；三、延遲滿足；四、行業(yè)深耕；五、系統(tǒng)思考。

??保持健康，做穩(wěn)健者

??2020年，世紀疫情疊加百年變局，讓所有開發(fā)商倍感“內憂外患”；尤其是在“三道紅線”的出臺后，杠桿時代就此終結，行業(yè)特征由快周轉、高利潤、高負債讓位于控節(jié)奏、低利潤、降杠桿。

??面對地產“史上最難之年”，世茂以最快反應速度從“黃檔”轉“綠檔”，實現“零踩線”，將各項金融風險指數控制在安全線以內。

??截至2020年12月底，世茂資產負債率（扣預收款）68.1%，凈負債率下降7.1個百分點至50.3%，連續(xù)9年維持在60%以下。對比2020年中179家上市房企平均87.86%的凈負債率，屬于行業(yè)絕對低位。

??借款結構上也安全穩(wěn)健。同期，世茂借款總額1451.4億元，長期借款占比74.8%，短期借款占比25.2%，現金短債比（扣預售監(jiān)管資金）1.16倍，償債能力安全。

??世茂如何在短短一年內就完成綠檔轉化，讓自身發(fā)展更具從容？

??一方面，世茂是一位典型的杠桿克制者，通過增回款和現金，提升凈資產、降杠桿。

??報告期內，世茂回款首次突破兩千億大關至2252億元，同比增長15.5%；賬面現金684.7億元，同比上升14.8%；未動金融機構融資額度約700億元，現金余額充裕有彈力。

??另一方面，多年自律與財務高質量，沉淀出世茂融資端的護城河，它充分發(fā)揮融資渠道廣、成本低、額度足的優(yōu)勢，強化風險管控，保證按揭與授信額度。

??2020年，世茂融資成本約5.6%，長期維持行業(yè)低位。此外，世茂與境內外約60家金融機構保持穩(wěn)定合作的同時，還在不斷擴大金融朋友圈，為防御市場系統(tǒng)性風險及后續(xù)發(fā)展提供充裕的資金保障。

??在疫情和調控的雙重夾擊之下，今年財報季還愿意堅持派息的房企并不多。

??但對于世茂而言，這并不意外。作為一家連續(xù)15年保持穩(wěn)定分紅的企業(yè)，世茂自上市以來累計派息達351.9億港元。

??2020年，世茂全年派息更是高達1.8港元/股，增幅達24.1%，派息率達44.4%，連續(xù)4年超過40%，成為最慷慨的內房股之一。年末，世茂股息率為6.28%，明顯高于TOP20房企的股息率平均數5.17%。

??專業(yè)人士分析稱，“世茂估值處于歷史洼地，不僅股息率、派息政策誘人，它還處于低PE（低于6倍）、低PB（低于1倍），且非房開收入逐年遞增，不能局限于用地產估值的評估方法?！?/p>

??度勢定向，做實干者

??所謂度勢定向，就是觀察時事，看穿并分析事物在現今以及未來的本質及發(fā)展趨勢，選擇正確的方向與賽道持續(xù)走下去。

??堅持高質量增長，穩(wěn)健致遠，這是世茂的堅守，也是它熨平行業(yè)周期的致勝法則。在發(fā)展步調上，它根據自身成長軌跡，不會刻意追求規(guī)?；驑I(yè)績上絕對增幅數字，它有合乎時機、合適自己、合適走長遠的好速度。

??2020年，世茂合約銷售金額3003億元，同比實現約15.5%增長，優(yōu)于TOP10房企9％的平均增幅，行業(yè)排名晉升至第八，以連續(xù)四年有品質增長打造出行業(yè)發(fā)展樣本。

??更難能可貴的是，它不僅做到在規(guī)模增速的領跑，亦做到在利潤回報的引領，用實際行動兌現自己從“規(guī)?！钡健袄麧櫋钡某兄Z。2020年，世茂實現營業(yè)額1353.5億元，同比增長21.4%；實現核心利潤191.4億元，同比增長24.9%。

??同期，尤為亮眼的經營數據當屬股東應占核心利潤，同比上升45.2%增加至152.2億元，增速遠遠超過了銷售增速和營收增速。 

??公司穩(wěn)健向上的基本面情況，自然也反應到股價走勢當中。2020年，世茂股票呈現出“跑贏大市”的態(tài)勢，平均股價再創(chuàng)新高，達29.4港元/股。這也說明，投資人看到世茂內生動力強勁，并投出了信任票。

??延遲滿足，做長跑者

??道固遠，篤行可至。未來，伴隨地產行業(yè)從“重資產”轉向“輕重資產結合”的發(fā)展模式，促進多元業(yè)務發(fā)展、孵化分拆成熟業(yè)務、加強輕資產輸出管理，是世茂在下半場賽道上超車的關鍵。

??世茂是一位與生俱來的長跑選手，成立之時就堅定了走多元化發(fā)展之路，并逐步形成了以地產開發(fā)為主體，商業(yè)及主題娛樂、酒店、物業(yè)管理及金融為雙翼，高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等前瞻性投資等為尾翼的“大飛機戰(zhàn)略”格局。

??回首“大飛機”全速騰飛的這一年，國內酒店、商業(yè)等細分領域雖受疫情影響嚴重，但世茂仍在危機中育先機，旗下酒店、商娛、服務三大專業(yè)公司合計收入86.3億元，逆勢增長33%。

??其中，世茂服務于2020年10月成功在港上市，打造一條高增長、高整合能力、科技賦能、差異化賽軌，實現首份財報達50.3億元營收，創(chuàng)三年五倍增長；同時，世茂股份也堅定朝著未來五年發(fā)展目標潛行，進一步擴大規(guī)模和影響。

??在當前住宅市場趨于理性，整體增速放緩的生態(tài)下，世茂深諳未來企業(yè)高增長的價值點在于多元板塊。許世壇將世茂在2021年的非房開業(yè)務收入目標鎖定在150億元，計劃增幅約74%。

??如此自信的底氣來自于，世茂的非房開收入從2018年的46億元增長至2020年的86億元，并連續(xù)三年實現非房開收入占比的逐年提升。 

??目前，世茂旗下?lián)碛辛巳疑鲜泄?，這是戰(zhàn)略布局的勝利。按照目前世茂集團(0813.HK)市值950億、世茂服務（0873.HK）市值420億、世茂股份(600823.SH)市值170億計算，這意味著世茂已成為一個市值超1500億的龐大上市公司群。

??步履深耕，做堅守者

??在地產領域，最核心的就是拿地。地拿錯了，投后管理再強也枉然；地拿好了、拿對了，項目就成功了一半。

??拿地是一場全局戰(zhàn)、系統(tǒng)戰(zhàn)。世茂既不激進也不盲從，在土地市場非常熱的時候克制自己；在市場相對冷的時候逆勢納儲，做到百里挑一。去年全年，它共斬獲100宗土地，總價約908億元，計容面積達1535萬平方米，新增貨值達2860億元。

??截至2020年12月底，世茂權益前土地儲備約8175萬平方米，貨值約1.38萬億，能夠滿足三年以上的簽約儲備，全國布局擴展至超100城的434個項目。

??不僅僅是數量，世茂最令外界驚嘆還在于投資的精準度與質量。一路走來，它堅持在高能級的一二線及強三四線城市布局，這是一種戰(zhàn)略篤定。其中，大灣區(qū)、長三角及華北區(qū)分別為3950億元、3450億元和2500億元。

??關于大灣區(qū)，許世壇在業(yè)績會上表示，大灣區(qū)已成為世茂最大的土地儲備區(qū)，未來世茂在大灣區(qū)的策略要做好城市深耕。其中，在深圳、廣州等城市更新投入會巨大，且不斷有城市更新項目推出市場，雖然投資時間長，但是利潤前景利好。

??同時，高能級城市的布局也反向為世茂業(yè)績提供強勁內驅力。2020年，世茂核心城市群產能尤為突出，一二線及強三四線城市業(yè)績貢獻達90%，其中TOP10核心熱點城市產能貢獻1500億元。

??值得關注的是，除了土儲體量大、分布結構好之外，世茂的土儲成本還低，這也是低利潤時代的又一殺手锏。目前，世茂拿地成本進一步攤薄至5188元/平米，占銷售均價1.75萬/平方平的30%，為未來利潤結轉創(chuàng)造空間。

??進入2021年，地產行業(yè)規(guī)則快速迭代，供地“兩集中”出臺，不僅進一步規(guī)范土地市場，降低非理性熱度，還提升競拍門檻與行業(yè)集中度。

??在許世壇看來，國家推出集中供地目的是為了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，它將利好具有資金優(yōu)勢、渠道優(yōu)勢和穩(wěn)健優(yōu)勢的大型房企，它們可以在穩(wěn)定、理性的土地價格上獲取更多的優(yōu)質項目。

??而世茂也將繼續(xù)以現金流為紅線準則進行精準投資，在篤定的城市，加強輔助以深耕戰(zhàn)略，向下扎根，在融入中做強做大做深。據樂居財經獲悉，今年世茂有超過80個大型項目入市，其中75%以上位于核心城市群。

??關于未來，世茂依舊自信。業(yè)績會披露，它在2021年的可售貨值超5500億元，按60%保守去化率計算，即可實現3300億元的全年銷售業(yè)績目標。

??系統(tǒng)思考，做賦能者

??對于未來發(fā)展和行業(yè)特色，世茂的“大飛機戰(zhàn)略”格局，已經將集團各個業(yè)態(tài)形成一個協(xié)同整體。

??它的終極目標是在國家戰(zhàn)略核心區(qū)，如大灣區(qū)、長三角、京津冀等重要都市圈，實現“城市賦能”，即用品質改變城市面貌、用產業(yè)注入發(fā)展活力、用資源引領生活方式。

??在當下行業(yè)的競合生態(tài)中，“大飛機戰(zhàn)略”的輕資產模式與住宅航道的重資產戰(zhàn)略互補，形成輕重資產組合，它將減弱地產開發(fā)周期性波動的影響，同時釋放世茂第二曲線的發(fā)展優(yōu)勢，提高其在不確定預期下收獲穩(wěn)定預期的能力。

??此外，世茂擁有板塊輪動的協(xié)同優(yōu)勢以及強運營的作戰(zhàn)能力，也將進一步助力城市核心引擎的規(guī)劃打造。據樂居財經統(tǒng)計，世茂目前已有200米以上的地標近30座。

??它在不斷給城市帶來封面驚喜的同時，更思考城市未來和城市群格局，為城市迭代新價值。目前，世茂超級綜合性項目已陸續(xù)在深圳、珠海、福州、杭州、武漢、南京、淄博、寧波、重慶、肇慶等城市中落地，實現對城市的深度賦能。

??以粵港澳大灣區(qū)為代表，在深圳，總投資超500億、建面約136萬方的深圳世茂深港國際中心，將成為深港文化交流創(chuàng)新高地；在珠海，世茂規(guī)劃打造建面約120萬方的世茂港珠澳口岸城，它將憑借“超級商業(yè)+超級娛樂”為概念的一體化設計，將成為世界級水岸目的地。

??未來，世茂將在更多核心城市及都市圈中落地超級引擎綜合體項目，通過自持和長期精細化運營，加持頂層資源，真正拉動一個片區(qū)、升級一座城市、輻射一個城市群。

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