遠謀者世茂

??三月的年報季已接近尾聲,房企用財報數(shù)據(jù)印證了一個趨勢:鮮有出現(xiàn)爆發(fā)式大增長以及行業(yè)“黑馬”。當房地產(chǎn)告別土地、杠桿、市場等各種“紅利”之后,業(yè)績表現(xiàn)開始像制造業(yè)等常規(guī)行業(yè)看齊。

??如何在行業(yè)里求生存?多家頭部房企給出了統(tǒng)一回答:長期主義。

??概念好理解,但難在,是否能夠持續(xù)踐行長期主義。

??3月30日,世茂集團發(fā)布2020全年業(yè)績。這份亮眼的成績單背后,更像是對行業(yè)的一次對話、對自己的一次內(nèi)省。

??在世茂看來,成長不應該僅僅體現(xiàn)在規(guī)模和體量上,更應該在認知和行動上。

??只有知道“我是誰”,堅守戰(zhàn)略、創(chuàng)造價值,才能找到發(fā)展錨點;只有知道“我該怎么做”,穩(wěn)健務實、深度賦能,才能在不確定性中贏得未來。

??這是世茂的長期主義。外界也可以從世茂這份年報中,窺見長期主義的五大特質(zhì):一、保持健康;二、度勢定向;三、延遲滿足;四、行業(yè)深耕;五、系統(tǒng)思考。

??保持健康,做穩(wěn)健者

??2020年,世紀疫情疊加百年變局,讓所有開發(fā)商倍感“內(nèi)憂外患”;尤其是在“三道紅線”的出臺后,杠桿時代就此終結(jié),行業(yè)特征由快周轉(zhuǎn)、高利潤、高負債讓位于控節(jié)奏、低利潤、降杠桿。

??面對地產(chǎn)“史上最難之年”,世茂以最快反應速度從“黃檔”轉(zhuǎn)“綠檔”,實現(xiàn)“零踩線”,將各項金融風險指數(shù)控制在安全線以內(nèi)。

??截至2020年12月底,世茂資產(chǎn)負債率(扣預收款)68.1%,凈負債率下降7.1個百分點至50.3%,連續(xù)9年維持在60%以下。對比2020年中179家上市房企平均87.86%的凈負債率,屬于行業(yè)絕對低位。

??借款結(jié)構(gòu)上也安全穩(wěn)健。同期,世茂借款總額1451.4億元,長期借款占比74.8%,短期借款占比25.2%,現(xiàn)金短債比(扣預售監(jiān)管資金)1.16倍,償債能力安全。

??世茂如何在短短一年內(nèi)就完成綠檔轉(zhuǎn)化,讓自身發(fā)展更具從容?

??一方面,世茂是一位典型的杠桿克制者,通過增回款和現(xiàn)金,提升凈資產(chǎn)、降杠桿。

??報告期內(nèi),世茂回款首次突破兩千億大關(guān)至2252億元,同比增長15.5%;賬面現(xiàn)金684.7億元,同比上升14.8%;未動金融機構(gòu)融資額度約700億元,現(xiàn)金余額充裕有彈力。

??另一方面,多年自律與財務高質(zhì)量,沉淀出世茂融資端的護城河,它充分發(fā)揮融資渠道廣、成本低、額度足的優(yōu)勢,強化風險管控,保證按揭與授信額度。

??2020年,世茂融資成本約5.6%,長期維持行業(yè)低位。此外,世茂與境內(nèi)外約60家金融機構(gòu)保持穩(wěn)定合作的同時,還在不斷擴大金融朋友圈,為防御市場系統(tǒng)性風險及后續(xù)發(fā)展提供充裕的資金保障。

??在疫情和調(diào)控的雙重夾擊之下,今年財報季還愿意堅持派息的房企并不多。

??但對于世茂而言,這并不意外。作為一家連續(xù)15年保持穩(wěn)定分紅的企業(yè),世茂自上市以來累計派息達351.9億港元。

??2020年,世茂全年派息更是高達1.8港元/股,增幅達24.1%,派息率達44.4%,連續(xù)4年超過40%,成為最慷慨的內(nèi)房股之一。年末,世茂股息率為6.28%,明顯高于TOP20房企的股息率平均數(shù)5.17%。

??專業(yè)人士分析稱,“世茂估值處于歷史洼地,不僅股息率、派息政策誘人,它還處于低PE(低于6倍)、低PB(低于1倍),且非房開收入逐年遞增,不能局限于用地產(chǎn)估值的評估方法?!?/p>

??度勢定向,做實干者

??所謂度勢定向,就是觀察時事,看穿并分析事物在現(xiàn)今以及未來的本質(zhì)及發(fā)展趨勢,選擇正確的方向與賽道持續(xù)走下去。

??堅持高質(zhì)量增長,穩(wěn)健致遠,這是世茂的堅守,也是它熨平行業(yè)周期的致勝法則。在發(fā)展步調(diào)上,它根據(jù)自身成長軌跡,不會刻意追求規(guī)?;驑I(yè)績上絕對增幅數(shù)字,它有合乎時機、合適自己、合適走長遠的好速度。

??2020年,世茂合約銷售金額3003億元,同比實現(xiàn)約15.5%增長,優(yōu)于TOP10房企9%的平均增幅,行業(yè)排名晉升至第八,以連續(xù)四年有品質(zhì)增長打造出行業(yè)發(fā)展樣本。

??更難能可貴的是,它不僅做到在規(guī)模增速的領(lǐng)跑,亦做到在利潤回報的引領(lǐng),用實際行動兌現(xiàn)自己從“規(guī)?!钡健袄麧櫋钡某兄Z。2020年,世茂實現(xiàn)營業(yè)額1353.5億元,同比增長21.4%;實現(xiàn)核心利潤191.4億元,同比增長24.9%。

??同期,尤為亮眼的經(jīng)營數(shù)據(jù)當屬股東應占核心利潤,同比上升45.2%增加至152.2億元,增速遠遠超過了銷售增速和營收增速。 

??公司穩(wěn)健向上的基本面情況,自然也反應到股價走勢當中。2020年,世茂股票呈現(xiàn)出“跑贏大市”的態(tài)勢,平均股價再創(chuàng)新高,達29.4港元/股。這也說明,投資人看到世茂內(nèi)生動力強勁,并投出了信任票。

??延遲滿足,做長跑者

??道固遠,篤行可至。未來,伴隨地產(chǎn)行業(yè)從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)結(jié)合”的發(fā)展模式,促進多元業(yè)務發(fā)展、孵化分拆成熟業(yè)務、加強輕資產(chǎn)輸出管理,是世茂在下半場賽道上超車的關(guān)鍵。

??世茂是一位與生俱來的長跑選手,成立之時就堅定了走多元化發(fā)展之路,并逐步形成了以地產(chǎn)開發(fā)為主體,商業(yè)及主題娛樂、酒店、物業(yè)管理及金融為雙翼,高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等前瞻性投資等為尾翼的“大飛機戰(zhàn)略”格局。

??回首“大飛機”全速騰飛的這一年,國內(nèi)酒店、商業(yè)等細分領(lǐng)域雖受疫情影響嚴重,但世茂仍在危機中育先機,旗下酒店、商娛、服務三大專業(yè)公司合計收入86.3億元,逆勢增長33%。

??其中,世茂服務于2020年10月成功在港上市,打造一條高增長、高整合能力、科技賦能、差異化賽軌,實現(xiàn)首份財報達50.3億元營收,創(chuàng)三年五倍增長;同時,世茂股份也堅定朝著未來五年發(fā)展目標潛行,進一步擴大規(guī)模和影響。

??在當前住宅市場趨于理性,整體增速放緩的生態(tài)下,世茂深諳未來企業(yè)高增長的價值點在于多元板塊。許世壇將世茂在2021年的非房開業(yè)務收入目標鎖定在150億元,計劃增幅約74%。

??如此自信的底氣來自于,世茂的非房開收入從2018年的46億元增長至2020年的86億元,并連續(xù)三年實現(xiàn)非房開收入占比的逐年提升。 

??目前,世茂旗下?lián)碛辛巳疑鲜泄荆@是戰(zhàn)略布局的勝利。按照目前世茂集團(0813.HK)市值950億、世茂服務(0873.HK)市值420億、世茂股份(600823.SH)市值170億計算,這意味著世茂已成為一個市值超1500億的龐大上市公司群。

??步履深耕,做堅守者

??在地產(chǎn)領(lǐng)域,最核心的就是拿地。地拿錯了,投后管理再強也枉然;地拿好了、拿對了,項目就成功了一半。

??拿地是一場全局戰(zhàn)、系統(tǒng)戰(zhàn)。世茂既不激進也不盲從,在土地市場非常熱的時候克制自己;在市場相對冷的時候逆勢納儲,做到百里挑一。去年全年,它共斬獲100宗土地,總價約908億元,計容面積達1535萬平方米,新增貨值達2860億元。

??截至2020年12月底,世茂權(quán)益前土地儲備約8175萬平方米,貨值約1.38萬億,能夠滿足三年以上的簽約儲備,全國布局擴展至超100城的434個項目。

??不僅僅是數(shù)量,世茂最令外界驚嘆還在于投資的精準度與質(zhì)量。一路走來,它堅持在高能級的一二線及強三四線城市布局,這是一種戰(zhàn)略篤定。其中,大灣區(qū)、長三角及華北區(qū)分別為3950億元、3450億元和2500億元。

??關(guān)于大灣區(qū),許世壇在業(yè)績會上表示,大灣區(qū)已成為世茂最大的土地儲備區(qū),未來世茂在大灣區(qū)的策略要做好城市深耕。其中,在深圳、廣州等城市更新投入會巨大,且不斷有城市更新項目推出市場,雖然投資時間長,但是利潤前景利好。

??同時,高能級城市的布局也反向為世茂業(yè)績提供強勁內(nèi)驅(qū)力。2020年,世茂核心城市群產(chǎn)能尤為突出,一二線及強三四線城市業(yè)績貢獻達90%,其中TOP10核心熱點城市產(chǎn)能貢獻1500億元。

??值得關(guān)注的是,除了土儲體量大、分布結(jié)構(gòu)好之外,世茂的土儲成本還低,這也是低利潤時代的又一殺手锏。目前,世茂拿地成本進一步攤薄至5188元/平米,占銷售均價1.75萬/平方平的30%,為未來利潤結(jié)轉(zhuǎn)創(chuàng)造空間。

??進入2021年,地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則快速迭代,供地“兩集中”出臺,不僅進一步規(guī)范土地市場,降低非理性熱度,還提升競拍門檻與行業(yè)集中度。

??在許世壇看來,國家推出集中供地目的是為了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,它將利好具有資金優(yōu)勢、渠道優(yōu)勢和穩(wěn)健優(yōu)勢的大型房企,它們可以在穩(wěn)定、理性的土地價格上獲取更多的優(yōu)質(zhì)項目。

??而世茂也將繼續(xù)以現(xiàn)金流為紅線準則進行精準投資,在篤定的城市,加強輔助以深耕戰(zhàn)略,向下扎根,在融入中做強做大做深。據(jù)樂居財經(jīng)獲悉,今年世茂有超過80個大型項目入市,其中75%以上位于核心城市群。

??關(guān)于未來,世茂依舊自信。業(yè)績會披露,它在2021年的可售貨值超5500億元,按60%保守去化率計算,即可實現(xiàn)3300億元的全年銷售業(yè)績目標。

??系統(tǒng)思考,做賦能者

??對于未來發(fā)展和行業(yè)特色,世茂的“大飛機戰(zhàn)略”格局,已經(jīng)將集團各個業(yè)態(tài)形成一個協(xié)同整體。

??它的終極目標是在國家戰(zhàn)略核心區(qū),如大灣區(qū)、長三角、京津冀等重要都市圈,實現(xiàn)“城市賦能”,即用品質(zhì)改變城市面貌、用產(chǎn)業(yè)注入發(fā)展活力、用資源引領(lǐng)生活方式。

??在當下行業(yè)的競合生態(tài)中,“大飛機戰(zhàn)略”的輕資產(chǎn)模式與住宅航道的重資產(chǎn)戰(zhàn)略互補,形成輕重資產(chǎn)組合,它將減弱地產(chǎn)開發(fā)周期性波動的影響,同時釋放世茂第二曲線的發(fā)展優(yōu)勢,提高其在不確定預期下收獲穩(wěn)定預期的能力。

??此外,世茂擁有板塊輪動的協(xié)同優(yōu)勢以及強運營的作戰(zhàn)能力,也將進一步助力城市核心引擎的規(guī)劃打造。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計,世茂目前已有200米以上的地標近30座。

??它在不斷給城市帶來封面驚喜的同時,更思考城市未來和城市群格局,為城市迭代新價值。目前,世茂超級綜合性項目已陸續(xù)在深圳、珠海、福州、杭州、武漢、南京、淄博、寧波、重慶、肇慶等城市中落地,實現(xiàn)對城市的深度賦能。

??以粵港澳大灣區(qū)為代表,在深圳,總投資超500億、建面約136萬方的深圳世茂深港國際中心,將成為深港文化交流創(chuàng)新高地;在珠海,世茂規(guī)劃打造建面約120萬方的世茂港珠澳口岸城,它將憑借“超級商業(yè)+超級娛樂”為概念的一體化設計,將成為世界級水岸目的地。

??未來,世茂將在更多核心城市及都市圈中落地超級引擎綜合體項目,通過自持和長期精細化運營,加持頂層資源,真正拉動一個片區(qū)、升級一座城市、輻射一個城市群。

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