在城市增量擴張模式漸行漸遠(yuǎn)的背景下，城市更新走上“快車道”。2021年作為“十四五”的開局之年，政府工作報告中首次提到實施城市更新行動。這也奠定了未來一段時期城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。

雖然城市更新首次提及，但是作為城市更新重要內(nèi)容的老舊小區(qū)卻多次涉及。值得關(guān)注的是，城市更新的步伐正在加快。2020年，全國新開工老舊小區(qū)改造超過4萬個，超額完成了3.9萬個的年度目標(biāo)。而2021年，新開工老舊小區(qū)將達(dá)到5.3萬個，一年時間計劃增長了1.4萬個。

事實上，關(guān)于實施城市更新行動，將成為更長一段時期的發(fā)展要求。在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中明確提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

所謂城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建。這不同于以往的城市開發(fā)，以及“拆一建多”的模式，而是通過對城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能衰敗的空間，使之重新繁榮。

由于過去城市在發(fā)展過程中，注重追求速度和規(guī)模，城市規(guī)劃建設(shè)管理“碎片化”問題突出，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等方面存在短板。而根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。實施城市更新成為解決城市發(fā)展中問題的有效途徑。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹看來，此前城市更新是各個地方的自覺行為，但是在中央提出了城市更新行動之后，各地政府會高度關(guān)注。在今年3月15日之前，242個省市已經(jīng)發(fā)布了關(guān)于“十四五”和2035年遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃或者規(guī)劃建議，其中涉及城市更新內(nèi)容的有182個省市，關(guān)注度達(dá)到了75%。

雖然城市更新的意義深遠(yuǎn)，但是城市更新面對的現(xiàn)實問題是，小區(qū)居民“高期望”與社會資本“低參與”存在矛盾。如何建立可持續(xù)的融資機制，實現(xiàn)投資收益平衡？ 

對此，國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆指出，今年，在新型城鎮(zhèn)化方面，實施城市更新行動，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。同時進(jìn)一步創(chuàng)新民間投資方式，規(guī)范推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，穩(wěn)妥開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)。

除了政府支持城市更新之外，在房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)涌現(xiàn)一批將城市更新作為己任的房企。

“城市更新行動有利于疏解城市中心密度、提高城市用地效率，令老城區(qū)煥發(fā)新活力，提升人民群眾獲得感、幸福感?！比珖f(xié)委員、富力集團董事長張力說，下一步企業(yè)將積極響應(yīng)這一政策舉措，積極踐行企業(yè)社會責(zé)任并以實際行動落實到位。

作為國內(nèi)最早介入舊改領(lǐng)域的富力地產(chǎn)，參與10多座舊廠房改造。佳兆業(yè)也在20年前就介入“舊改”，在深圳爛尾樓“桂芳園”的改造中一炮走紅，從此在城市更新的布局中拾級而上。目前，佳兆業(yè)擁有城市更新儲備項目201個，占地面積超5000萬平方米，成為城市更新龍頭企業(yè)。

而萬科一直領(lǐng)跑于行業(yè)的前沿。從廣州的永慶坊，到上海的上生新所，再到沈陽的紅梅文創(chuàng)園，經(jīng)過萬科的打造，歷史古城、破舊公園和廢棄廠房開始煥發(fā)新生。在北京，曾經(jīng)臟亂差的望京小街煥然一新，變?yōu)榫哂谢盍Φ男陆謪^(qū)——望京時代中心。

值得一提的是，首開集團作為“城市復(fù)興官”，在城市更新中不斷實踐。日前北京市發(fā)布的“十四五”規(guī)劃建議中，在舊城更新老舊小區(qū)改造方面再一次強調(diào)了對“首開經(jīng)驗”的推廣。其中，在老舊小區(qū)改造方面，“首開經(jīng)驗”講究惠民實效，堅持以居民需求為導(dǎo)向，同時，注重多方參與，組建業(yè)委會，充分調(diào)動居民積極性，形成可持續(xù)發(fā)展的良性機制。

如何做好城市更新？張力建議，堅持導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，提供良好的營商環(huán)境，同時重視激發(fā)科技創(chuàng)新活力，構(gòu)建節(jié)能減排的生態(tài)社區(qū)。此外，保護歷史文化建筑，尊重居民風(fēng)情習(xí)俗，傳承優(yōu)秀歷史傳統(tǒng)，而且要維護村集體、回遷戶與周邊社區(qū)的整體利益，實現(xiàn)多方共贏。

在中指控股調(diào)查事業(yè)部研究總監(jiān)吳建欽看來，城市更新面臨著新一輪風(fēng)口。其中，老舊改造、工改發(fā)力、有機更新、治理升級、房企布局、政企協(xié)同、片區(qū)統(tǒng)籌、效益多元、門檻提升，將構(gòu)成“十四五”時期城市更新的發(fā)展趨勢，只有把握了這些趨勢，政府的治理水平才會不斷完善，企業(yè)才能不斷加速布局。

來源：新京報

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