“高杠桿率”似乎一直以來是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。

有息負(fù)債減去持有現(xiàn)金后，與企業(yè)凈資產(chǎn)的比利，更能準(zhǔn)確地反映房企的杠桿率水平。

南都大數(shù)據(jù)研究院規(guī)模上市房企研究課題組調(diào)研50家房企2019年的負(fù)債情況，數(shù)據(jù)顯示，凈負(fù)債率超過200%的有2家，低于50%的有8家。相較于2018年，有20家房企的凈負(fù)債率呈現(xiàn)下降，最高降低了140%。

可以看出，去杠桿成為2019年龍頭房企控風(fēng)險的重要策略。而擁有國企、央企背景的房企杠桿率普遍較低，在財務(wù)結(jié)構(gòu)上擁有更大彈性。

最高244%！12家房企凈負(fù)債率超過100%

凈負(fù)債率是反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)，更能衡量房企的真實(shí)負(fù)債壓力和杠桿水平。

據(jù)南都大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，45家對外公布的房企中，凈負(fù)債率超過200%的有兩家為泰禾、華遠(yuǎn)。

泰禾集團(tuán)近年來資金鏈一直較為緊張，從2018年末開始，陸續(xù)出售十多個項目，總回款超過百億。借助此項操作，公司的債務(wù)壓力有所減輕。

泰禾集團(tuán)發(fā)布的2019年主要經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債水平由2018年底約1380億下降至960億，同比下降約30%；凈負(fù)債率243.76%，下降約140個百分點(diǎn)，下行明顯；資產(chǎn)負(fù)債率84.88%，下降約2個百分點(diǎn)。

對于銷售百億級的華遠(yuǎn)來講，高負(fù)債所導(dǎo)致的債務(wù)壓力是其潛在風(fēng)險。年報顯示2019 年資產(chǎn)負(fù)債率為84.19%，較去年同期上升1.45個百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為230%，較年初上升87個百分點(diǎn)，無論是資產(chǎn)負(fù)債率還是凈負(fù)債率均處于行業(yè)較高水平。2019年期末在手現(xiàn)金收縮30%至71 億元，僅能覆蓋短期有息債務(wù)的50%左右，高增速預(yù)期顯示其凈負(fù)債率水平可能將持續(xù)處于高位。

此外凈負(fù)債率100%-200%的有10家，為富力、金融街、建發(fā)、融創(chuàng)、中南、恒大、綠地、佳兆業(yè)、陽光城、金科。

金融街由于過去幾年投資強(qiáng)度較大，負(fù)債水平提升較快。2019年底凈負(fù)債率188.9%，小幅提升4.6%。2019年末有息負(fù)債846.5億元，小幅增長5.2%。但以長期負(fù)債為主，短期負(fù)債比例僅18.7%，這與金融街開發(fā)較多周期較長的持有物業(yè)有關(guān)。

2015年至2019年，融創(chuàng)銷售額實(shí)現(xiàn)了從682億到5500多億的跨越式增長。不過融創(chuàng)172%的凈負(fù)債率也是碧恒萬融保五大房企中最高的。2019年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為779.44億元，受限制存款及現(xiàn)金477.87億元，而短期借款高達(dá)1357.33億元，可見2019年的現(xiàn)金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋短期借款的。

壓力背后，與略顯激進(jìn)的“買買買”行為有關(guān)。孫宏斌在2019年業(yè)績會上表示，融創(chuàng)2020年要做三件事：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本、處置一些持有資產(chǎn)。

近六成房企凈負(fù)債率介于50%-100%

凈負(fù)債率50%-100%的有26家，代表房企有美的置業(yè)、雅居樂、榮盛、遠(yuǎn)洋、合景泰富、奧園、金茂、越秀、旭輝、時代、中梁、金地、綠城、世茂、保利、龍湖等。

凈負(fù)債率低于50%的有7家，為碧桂園、萬科、中海、華潤、招商、綠地香港、新城。可以看出，銷售規(guī)模兩三千億的龍頭房企，凈負(fù)債率大部分控制在60%以下。

南都大數(shù)據(jù)研究院研究院發(fā)現(xiàn)，中型房企在杠桿使用上相對激進(jìn)，究其原因，伴隨行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，中型房企紛紛抓住機(jī)會擴(kuò)張規(guī)模、加快布局，往往會面臨負(fù)債率提升；若過度注重資金安全，又會影響規(guī)模的擴(kuò)張。

降杠桿！超四成凈負(fù)債率同比下降

相較于2018年來看，45家房企中凈負(fù)債率同比下降的有21家，其中泰禾以140%的降幅位居降杠桿之首。

其中，降幅超過50%以上的4家，除了泰禾，還有佳兆業(yè)、綠地香港、建發(fā)的降幅分別達(dá)92%、70%、66%，也實(shí)現(xiàn)了明顯下降。

佳兆業(yè)2019年凈負(fù)債率較2018年年底下降92個百分點(diǎn)。綠地香港除了出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，加上在土地市場格外謹(jǐn)慎，拿地較少，去年的負(fù)債也有了大幅的下滑。而今年，綠地香港手有余糧，似乎有了加大投資力度的想法。董事長陳軍業(yè)績會上表示，2020年綠地香港做了200億的投資計劃，會根據(jù)疫情的情況、隨著外圍環(huán)境的變化而調(diào)整。

近幾年建發(fā)逆勢擴(kuò)張，公司管理層給2020年制定的銷售目標(biāo)為700億元，同比增速37.8%。同時，負(fù)債規(guī)模也出現(xiàn)猛增，有息負(fù)債從2017年106.8億元攀升至2019年437.27億元。2017年凈負(fù)債率一度超過350%，2019年凈負(fù)債率為174.74%，同比下降66%，凈負(fù)債率下降原因主要是由于貨幣資金及非控股權(quán)益的大幅增長。但總體來看，負(fù)債率仍處在較高的水平。不過，受益于國企身份，2019 年建發(fā)國際加權(quán)平均融資成本僅5.4%。

此外，同比下降10%-50%（不包括）的有9家，有佳兆業(yè)、招商、綠地、金科、保利、新城、陽光城、融信等。同比下降10%以內(nèi)的有8家，為中海、龍湖、碧桂園、華潤、美的置業(yè)等。

與此同時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以高達(dá)87%的同比漲幅位居漲幅榜之首。6家房企同比漲幅超過10%，為融創(chuàng)、路徑、奧園、富力、越秀等。

2018年開始，華遠(yuǎn)始投身到規(guī)模的競速當(dāng)中。2019年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)新增建筑面積 240萬平方米，新增貨值 309億元。一手在銷售端加大回款力度，另一手在融資端創(chuàng)新融資方式獲取低成本資金，其融資成本 6.6%低于行業(yè)平均值。

5家房企同比漲幅5%-10%（不包括），為建業(yè)、合景、綠城、中梁、恒大。13家房企的凈負(fù)債率保持在5%以內(nèi)的略微漲幅，代表房企有時代、遠(yuǎn)洋、雅居樂、金茂、萬科、金地、旭輝、世茂等。

值得注意的是，負(fù)債是個總和指標(biāo)，凈負(fù)債率高的企業(yè)未必風(fēng)險大，因?yàn)樵谄湄?fù)債結(jié)構(gòu)中可能有大量的長期貸款，且有相應(yīng)充足的抵押物業(yè)。凈負(fù)債率低的企業(yè)也或許不能充分享受財務(wù)杠桿帶來的股東的高回報。

規(guī)模與負(fù)債！近五成房企資產(chǎn)負(fù)債率超80%

資產(chǎn)負(fù)債率表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過負(fù)債籌集的，是一項衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營活動能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。

南都大數(shù)據(jù)抽調(diào)的49家房企，資產(chǎn)負(fù)債率普遍在50%以上。具體來看，資產(chǎn)負(fù)債率90%以上有4家，為中南建設(shè)、北大資源、建業(yè)、中梁。

資產(chǎn)負(fù)債率80%-90%（不包括）有19家，代表房企有碧桂園、綠地融創(chuàng)、萬科、陽光城、華夏幸福等。

資產(chǎn)負(fù)債率70%-80%（不包括）有18家，代表房企有中駿、禹州、綠城、佳兆業(yè)、旭輝、恒大、時代、保利、新城、雅居樂、金地、世茂、金茂、龍湖等。

資產(chǎn)負(fù)債率60%-70%（不包括）有5家，代表房企有華潤、路勁、招商、合生、中海。此外，資產(chǎn)負(fù)債率的地域60%的有3家，為美的置業(yè)、金科、越秀。

同比來看，資產(chǎn)負(fù)債率同比上漲的有19家，最高控制在5%以內(nèi)；同比下降的有30家，其中3家降幅超過10%，其他大部分都控制在5%以內(nèi)。

研究方法說明：

凈負(fù)債率=(有息負(fù)債-貨幣資金)/凈資產(chǎn)，其中有息負(fù)債選取的是短期借款，一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付債券等之和。

編輯:黃曉航

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