2020年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，既經(jīng)歷了疫情，也經(jīng)歷了暴雷。從幾百幾千套房源的小公寓運(yùn)營(yíng)方，到頭部長(zhǎng)租上市公司，這個(gè)行業(yè)的動(dòng)蕩，撩撥了市場(chǎng)本就敏感的神經(jīng)，更觸動(dòng)了千萬人的利益。

“長(zhǎng)安居，大不易”，租房仍是異鄉(xiāng)追夢(mèng)青年人短期內(nèi)的普遍選擇。為了保障人們對(duì)于“住”的美好的追求。2021年的全國(guó)兩會(huì)，明確提出要“增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”，“解決大城市住房突出問題”，“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，并且，切實(shí)給出了“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”等的指導(dǎo)方針。

這些議題也是我愛我家集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁謝勇最為關(guān)注的方面。在他看來，這些明晰、有力的政策方向，不僅能夠強(qiáng)化租購(gòu)并舉、推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，滿足居民多層次的居住需求，更有利于住房市場(chǎng)的穩(wěn)定，將成為全新的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。

隨著租購(gòu)并舉的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有望在兩會(huì)后迎來黃金發(fā)展機(jī)遇期，謝勇稱。作為這個(gè)行業(yè)的C位企業(yè)之一，我愛我家也將持續(xù)提升公司整體科技化水平、服務(wù)水平、人才水平，助力行業(yè)正循環(huán)發(fā)展。

但他同時(shí)坦誠(chéng)，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展仍然面臨新的困難和挑戰(zhàn)。從外部而言，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)價(jià)值仍沒有充分認(rèn)可，整個(gè)行業(yè)仍然沒有以專業(yè)化的服務(wù)做到“取信于人”；從內(nèi)部而言，經(jīng)過前期相對(duì)粗放的發(fā)展，行業(yè)整體門檻和標(biāo)準(zhǔn)仍有待提高，導(dǎo)致部分企業(yè)在實(shí)際服務(wù)的過程中難以做到尊重“客戶本位”的價(jià)值觀，難以帶給客戶良好的服務(wù)體驗(yàn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)門店多、人多，廣泛扎根于國(guó)內(nèi)大部分城市的社區(qū)中，是商業(yè)社會(huì)中最接近社區(qū)和居民的組織單位。從這個(gè)角度講，立足于社區(qū)工作，為城市治理做出貢獻(xiàn)是每一個(gè)行業(yè)參與者義不容辭的責(zé)任，謝勇稱。

事實(shí)上，這也正是我愛我家一直在做的事。近年來，我愛我家持續(xù)圍繞社區(qū)，開展公益事業(yè)。去年疫情期間，我愛我家共組織了600多支志愿隊(duì)伍，在全國(guó)3000余個(gè)社區(qū)，累計(jì)服務(wù)200萬小時(shí)以上，表現(xiàn)突出。

用房子講述資本故事

背離了“安居”使命

從昔日資本市場(chǎng)的“寵兒”，到如今的“避之不及”，近年來的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，一路從高光滑至低谷，經(jīng)歷了“過山車”般的體驗(yàn)。

究其原因，謝勇認(rèn)為，房子事關(guān)國(guó)計(jì)民生，不能簡(jiǎn)單用互聯(lián)網(wǎng)燒錢的邏輯來進(jìn)行市場(chǎng)拓展。部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)了媒體報(bào)道的暴雷現(xiàn)象，就是因?yàn)槠x了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，商業(yè)邏輯不成立，經(jīng)營(yíng)模式就無法跑通。

“媒體報(bào)道其他長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商存在高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、資金池等問題，這個(gè)模式唯一成立的可能性就是規(guī)?？焖贁U(kuò)張，房?jī)r(jià)和租金高速上漲，這顯然是違背邏輯的”，謝勇表示。“部分運(yùn)營(yíng)商將長(zhǎng)租公寓做成了金融生意，用房子來講述資本故事，背離了長(zhǎng)租公寓的安居使命，同時(shí)也造成了企業(yè)的長(zhǎng)期大范圍虧損”。

在他看來，若要保障長(zhǎng)租公寓行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，還需解決以下三大問題。其一，是熱點(diǎn)城市租賃房源供給短缺；其二，是住房品質(zhì)待提升，難以符合居住改善需求的問題；其三，是機(jī)構(gòu)化比重不高，發(fā)展面臨投入大、成本高、回報(bào)率低等難題。

針對(duì)上述難題，謝勇也給出了自己的相關(guān)建議。他認(rèn)為，首先，要從盤活存量下手，增加租賃住房數(shù)量。此外，要引入多方運(yùn)營(yíng)主體，嘗試引入專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，在減輕負(fù)擔(dān)的同時(shí)豐富產(chǎn)品供給。

再次，建議相關(guān)部門盡快出臺(tái)配套政策，完善金融、稅收、監(jiān)管等方面的法律和法規(guī)體系，切實(shí)解決企業(yè)參與保障性租賃住房準(zhǔn)入、身份、權(quán)責(zé)等問題。

最后，建議全體行業(yè)參與者積極通過科技手段提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

企業(yè)仍是市場(chǎng)的主體，龍頭企業(yè)在解決市場(chǎng)難題方面更是責(zé)無旁貸。在這方面，由于長(zhǎng)期堅(jiān)持“數(shù)字愛家”戰(zhàn)略，我愛我家已經(jīng)能夠精細(xì)化管理到每套房源，保持供需高效匹配，在管規(guī)模、出租率和出房周期也表現(xiàn)優(yōu)異。“這些優(yōu)勢(shì)將使我愛我家在保持自身健康發(fā)展的同時(shí)，還能穩(wěn)健應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，充分保護(hù)業(yè)主和租戶的利益”，謝勇稱。

企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

貴在堅(jiān)持“商業(yè)的本質(zhì)”

近年長(zhǎng)租公寓的發(fā)展借助了市場(chǎng)和政策的雙重春風(fēng)，年輕人追求個(gè)性化有品質(zhì)的居住服務(wù)，為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)；“租購(gòu)并舉”“租購(gòu)平權(quán)”的提出則為其發(fā)展提供了政策支持。

在謝勇看來，政策導(dǎo)向?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展指明了道路，同時(shí)也對(duì)企業(yè)發(fā)展提出了要求。長(zhǎng)租公寓要承擔(dān)起時(shí)代賦予的安家使命，回歸商業(yè)本質(zhì)追求高質(zhì)量發(fā)展。

過去幾年，我愛我家的各條業(yè)務(wù)線一直保持穩(wěn)健發(fā)展，也驗(yàn)證了我愛我家對(duì)于市場(chǎng)判斷的準(zhǔn)確性。企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開優(yōu)秀人才的引領(lǐng)，為了加強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，我愛我家還在人力上，引入了一系列的專業(yè)人才，且不乏來自華為、IBM等企業(yè)的杰出高管，為公司提供了源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。

有觀點(diǎn)指出，無論是傳統(tǒng)企業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)新風(fēng)口，這些年各種暴雷反復(fù)證明了一個(gè)樸素卻容易被忽視的事實(shí)，真正支撐企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的仍然是“商業(yè)的本質(zhì)”。

何為“商業(yè)的本質(zhì)”？在謝勇看來，普適的商業(yè)本質(zhì)就是共贏的價(jià)值創(chuàng)造和交換。不講花哨故事、踏踏實(shí)實(shí)追求增長(zhǎng)質(zhì)量，堅(jiān)信商業(yè)向善，科技向善，讓房子回歸居住本質(zhì)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和租戶的利益，就是在踐行“商業(yè)的本質(zhì)”，而這就是我愛我家一直堅(jiān)持在做的事。

體現(xiàn)在我愛我家資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線上也是如此。資料顯示，由于一直牢記“安居”使命，堅(jiān)持以如履薄冰的姿態(tài)運(yùn)營(yíng)，我愛我家資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的出租率始終保持在95%左右，在管規(guī)模和運(yùn)營(yíng)效率也都位于行業(yè)前列，是業(yè)內(nèi)最健康的商業(yè)模型之一。

有業(yè)內(nèi)人士表態(tài)，對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)而言，資本是加分項(xiàng)，但并非決定因素，企業(yè)自身的持續(xù)增長(zhǎng)能力仍是核心。這與謝勇的判斷一致，此前，他還曾提醒行業(yè)要謹(jǐn)防資本“綁架”。

在他看來，靠融資和補(bǔ)貼客戶做大的商業(yè)模式必將消亡，只有將運(yùn)營(yíng)效率做到極致并實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量規(guī)模擴(kuò)張的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。不同品牌的運(yùn)營(yíng)能力和效率，才是長(zhǎng)租公寓行業(yè)，最能體現(xiàn)出差異化優(yōu)勢(shì)的方面。

來源：金融界

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