在日前召開的惠州兩會上，《2021年惠州市政府工作報告》對城市營商環(huán)境和品質(zhì)城市建設(shè)均作出要求，提出要持續(xù)推進“放管服”改革，便民利企，提升規(guī)劃建設(shè)，精建精美提高城市品質(zhì)。

去年下半年，惠州市自然資源局組織編制的《惠州市建筑類規(guī)劃審批管理文件匯編（試行）》（下稱《規(guī)劃審批文件》）系列文件率先在惠城區(qū)試行，創(chuàng)新賦予合理誤差和精細規(guī)劃管控，主城區(qū)建設(shè)項目加快提速，城市風(fēng)貌正在迎來優(yōu)化改善。

據(jù)惠城區(qū)自然資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，《規(guī)劃審批文件》實施截至今年初，惠城區(qū)已有33個新項目完成工規(guī)證辦理，15個新項目正處在審批流程，耗時最短的先進能源科學(xué)與技術(shù)廣東省實驗室申報的科研樓項目審批時限僅4天時間，項目建設(shè)進度空前提速。

與此同時，在惠城區(qū)試點先行進程中，部分問題也正在得到完善，為該項制度以點帶面在全市范圍內(nèi)的擴散提供了條件。例如針對企業(yè)反映的規(guī)劃配建設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)有待完善，測繪流程待細化等問題都在逐步得到化解。

“規(guī)劃審批改革各項措施正在有效推動著規(guī)劃審批的優(yōu)化，推動著城市規(guī)劃指引的完善，通過不斷實踐完善也為全市范圍內(nèi)的推行創(chuàng)造了條件?！笔凶匀毁Y源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該局將持續(xù)跟蹤研究，完善“打補丁”，深化規(guī)劃審批流程和指引，加快推動投資項目落地實施，助力城市品質(zhì)提升。

建筑規(guī)劃審批提速從申請到拿證兩周搞定

近日，惠城馬安的某住宅項目方案通過評審會，企業(yè)順利拿到工程規(guī)劃許可證?！耙郧绊椖哭k理規(guī)劃報批都得經(jīng)歷幾個來來回回，‘拉鋸’幾個月，但這次新項目兩個星期就給辦下來了?！表椖控?fù)責(zé)報建的工作人員馬先生受訪時直言很驚喜，“項目早一天動工就能多節(jié)省點成本，對企業(yè)是個大利好?！?/p>

近年來，伴隨建設(shè)國內(nèi)一流城市進程，惠州“企業(yè)直通車”助企、“放管服”改革深化，城市營商環(huán)境長足發(fā)展，城市投資項目加速落地建設(shè)步伐。

“對于產(chǎn)業(yè)項目而言，拿地即動工建設(shè)成為常態(tài)?！被葜菔凶匀毁Y源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。據(jù)《惠州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)工業(yè)用地帶項目出讓及規(guī)劃報建審批改革試點方案的通知》，該局創(chuàng)新工業(yè)用地出讓及規(guī)劃報建審批流程，探索形成標(biāo)準(zhǔn)地“帶方案”出讓和工業(yè)用地“帶項目出讓”等審批機制。

可以看到，僅在惠城區(qū)范圍內(nèi)便有銀山科技LED光學(xué)膜片工業(yè)設(shè)計項目、信立康供應(yīng)鏈管理有限公司建設(shè)項目等多宗項目實現(xiàn)了土地摘牌即動工，助力產(chǎn)業(yè)項目加快落地建設(shè)和投產(chǎn)。

不只是實體產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)審批走出了新路子，對于既有的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)工程等普通的投資項目，惠州市規(guī)劃審批主管部門也逐步探索出了新路徑，全面梳理全市規(guī)劃審批業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，編制《惠州市建筑類規(guī)劃審批管理文件匯編》系列文件，并于去年下半年開始率先在惠城區(qū)試行，在建設(shè)工程項目審批環(huán)節(jié)創(chuàng)新實施材料容缺機制和合理誤差機制。

“通過規(guī)劃審批系列文件的實施，建設(shè)工程規(guī)劃審批流程相當(dāng)于實現(xiàn)了再造，全面厘清了在項目審批過程中‘怎么審’‘管什么’‘控什么’，標(biāo)準(zhǔn)流程明明白白，全都一目了然。”惠城區(qū)自然資源局副局長黃開陽介紹，文件最大的亮點在于規(guī)劃許可承諾制，賦予房屋建筑長寬高三維約1.5米的規(guī)劃許可誤差，同時將人防設(shè)計、人防許可與規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查合并，承諾即發(fā)證。

“商住項目不同于工廠等，從項目平面圖到立體，再到建筑形態(tài)、用材用料深化，以及內(nèi)部格局的調(diào)整等，基于優(yōu)化居住體驗和小區(qū)環(huán)境的角度都是不斷微調(diào)和完善過程，難免會出現(xiàn)小調(diào)整?！苯談倿轫椖咳〉霉こ桃?guī)劃許可證的馬先生直言，以前每次有一點點調(diào)整就要審批、公示、上會，時間一下就拖得很久，現(xiàn)在賦予合理誤差，真的解決了企業(yè)的一個大難題。

配建設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)有待細化審批改革時限被動拉長

“理清政府和市場主體間的關(guān)系，明確各方職責(zé)，按流程按規(guī)定進行對照審批就好，最大限度地減少自由裁量權(quán)?！被葜菔凶匀毁Y源局相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，《規(guī)劃審批文件》的實施精簡了流程，杜絕了業(yè)務(wù)辦理中出現(xiàn)“商議”空間，既縮減了審批時長，同時也能更好地保護干部。

筆者注意到，《規(guī)劃審批文件》自市自然資源局于2020年6月22日發(fā)布便廣受社會各界關(guān)注。而隨著7月1日，按照“試點先行、以點帶面”的原則，在惠城區(qū)范圍的正式實施，《規(guī)劃審批文件》也為惠城區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃審批業(yè)務(wù)帶來了大提速。

據(jù)惠城區(qū)自然資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年初，惠城區(qū)已有33個新項目按工改審批制度核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（與總平面圖和單體建筑設(shè)計審查合并辦理），另有約15個新項目正在按新審批制度進行辦理。

“惠城在去年下半年掛牌出讓的多宗地塊都是按照新流程實施的，半個月左右是比較正常的，但若是企業(yè)提前將各項資料都準(zhǔn)備齊全，最短一周內(nèi)也能搞定?！秉S開陽介紹，在已審批的項目中，先進能源科學(xué)與技術(shù)廣東省實驗室申報的科研樓項目的工程建設(shè)許可（含方案審查）審批還刷新了新紀(jì)錄，不含批前公示時間從申請到批復(fù)僅耗時4個工作日，大大提升了工程項目的審批效率。

“經(jīng)過大半年的試行，從即時的業(yè)務(wù)辦理可以發(fā)現(xiàn)，《規(guī)劃審批文件》帶來的便利和規(guī)劃審批流程的優(yōu)化是顯而易見的，接下來將總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)繼續(xù)完善文件，向全市范圍進行推廣?！笔凶匀毁Y源局規(guī)劃管理科負(fù)責(zé)人邵藝超介紹，綜合實施情況，該局將進一步完善辦法和流程，完善該行業(yè)規(guī)范的法制化流程，做好復(fù)制推廣的準(zhǔn)備。

邵藝超同時也表示，規(guī)劃審批改革制度當(dāng)前仍處在試行和優(yōu)化調(diào)整階段。他介紹，今年以來，該局聯(lián)合惠城區(qū)自然資源局、市國土空間規(guī)劃協(xié)會已開展了多輪企業(yè)走訪問詢，吸收企業(yè)的建議和意見進一步予以優(yōu)化完善。

“從項目規(guī)劃審批的流程上已經(jīng)是遠遠出乎企業(yè)意料，但從規(guī)范內(nèi)容和規(guī)劃約定的配建等內(nèi)容上還希望能夠進一步細化，更有指向性?！痹谧咴L問詢過程中，位于金山湖片區(qū)的某開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，由于當(dāng)前的住宅小區(qū)都有配建學(xué)校、居委會、公園等配套設(shè)施要求，除了規(guī)劃約定的面積規(guī)模和班級數(shù)量，企業(yè)希望配建設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)能更加明確和細化。

該負(fù)責(zé)人以配建學(xué)?；蚓游瘯槔驗橥恋匾?guī)劃條件告知書僅明確用地面積和辦學(xué)規(guī)模班級數(shù)量等，但對于教室裝修程度、等級、是否配裝空調(diào)、風(fēng)扇、桌椅規(guī)格，以及信息化平臺選擇等均未明確，企業(yè)和教育主管部門很容易出現(xiàn)不同的理解。居委會也同樣類似，裝修標(biāo)準(zhǔn)如何雙方理解也存在著差異。

“建設(shè)項目若存在配建要求，規(guī)劃報建審批要求關(guān)聯(lián)的業(yè)主單位出具意見，因為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)意見不同，很容易帶來企業(yè)規(guī)劃審批業(yè)務(wù)周期的拉長?！被葜菽迟Y深地產(chǎn)評論人士稱。

規(guī)劃管控設(shè)計逐步精細精建精美提高城市品質(zhì)

筆者查閱《規(guī)劃審批文件》發(fā)現(xiàn)，在《惠州市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)辦法（試行）》作出的技術(shù)導(dǎo)則中，針對公共建筑配套要求與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，學(xué)校、幼兒園教學(xué)用房窗戶外墻與鐵路、快速路間距分別不應(yīng)小于300米、80米。住宅項目分期建設(shè)的宜先期規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施。

然而，《規(guī)劃審批文件》對于學(xué)校等配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及桌椅配置等卻并無細化要求。

“標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該予以規(guī)范，類似于現(xiàn)在企業(yè)銷售帶裝修商品房一樣，相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進一步細化將更有指向性?！被葜輼鞘袑＜?、天策行策劃機構(gòu)創(chuàng)始人李建鋒介紹，在目前的規(guī)劃配建要求下，配建的企業(yè)肯定是希望在盡可能減少成本情況下滿足要求，而業(yè)主方同樣也希望省錢，配建的學(xué)校等設(shè)施越完善越好。

李建鋒介紹，沒有細化明確的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)和業(yè)主方一旦預(yù)期不一致，就很容易出現(xiàn)分歧帶來規(guī)劃審批的被動延時。

如何優(yōu)化發(fā)展？邵藝超直言該局正在研究和深化落實這一問題。他介紹，在實際的規(guī)劃審批業(yè)務(wù)辦理過程中也發(fā)現(xiàn)了這一問題，不同企業(yè)配建建筑交付的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，這也使監(jiān)管環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。

“在不斷強化用地出讓規(guī)劃，完善設(shè)施配建的同時，我局當(dāng)前針對配建物業(yè)的類型（學(xué)校、衛(wèi)生室、居委會、公園等）正在研究編制相關(guān)規(guī)范細化配建要求，讓企業(yè)配建目標(biāo)更加明確，有效助力片區(qū)城市功能加快落實。”邵藝超稱，這既是規(guī)劃指引不斷完善精細的過程，也是城市不斷精耕細作的過程。

聚焦近期召開的惠州市兩會，《2021年惠州市政府工作報告》就指出要大力建設(shè)生態(tài)宜居之城，提升規(guī)劃建設(shè)水平，精建精美提高城市品質(zhì)，實現(xiàn)城市讓生活更美好。

城市要怎么建，規(guī)劃統(tǒng)籌是基礎(chǔ)。值得注意的是，系列文件辦法在創(chuàng)新再塑惠州建設(shè)工程規(guī)劃審批流程的同時，不斷精細化的規(guī)劃管理設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求和引導(dǎo)也有效帶來項目建設(shè)形態(tài)和城市形象風(fēng)貌的提升。

筆者注意到，根據(jù)《規(guī)劃審批文件》的要求，惠州城市建設(shè)在企業(yè)投資推動下沿江、沿海高樓林立的弊病將得到徹底根治。文件要求濱水區(qū)域建筑應(yīng)以低、多層建筑為主，高度不應(yīng)超過24米，宜設(shè)置商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施。

同時要求項目建設(shè)強化城市設(shè)計，針對城市天際線、通風(fēng)廊道和視野通廊均作出明確限定。要求容積率不小于2.0的非臨水居住用地建筑不得低于6層（含6層），同地塊規(guī)劃相鄰建筑高差不得大于27米，嚴(yán)格遵循高低錯落、豐富變化原則，毗鄰水面、公園和歷史建筑（街區(qū)）的建筑按臨近方向逐漸降低高度。同時對于房屋的建筑高度和面寬作出指導(dǎo)要求，確保城市景觀廊道的通透，造富有層次感的城市天際線。

“城市每一塊土地建設(shè)最終都是城市的一部分，因此地塊項目的建設(shè)形態(tài)、功能、景觀、配套設(shè)施和人口流動等都需統(tǒng)籌考慮，盡可能地精細規(guī)劃管控，共同構(gòu)建城市特質(zhì)、煥發(fā)城市活力?！笔凶匀毁Y源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在一定的城市發(fā)展周期里，城市建設(shè)很大程度都具有著不可逆性，優(yōu)化審批加快項目落地實施非常重要，精細規(guī)劃管控助力城市品質(zhì)優(yōu)化無疑同樣關(guān)鍵。

■相關(guān)

今年惠城計劃出讓

16宗經(jīng)營性地塊

總出讓用地面積75.8264萬平方米

2021年開年，上一年屢攀高位的土地交易市場熱度不減，惠東、博羅等多縣區(qū)接連出現(xiàn)多宗地塊溢價成交。作為主城區(qū)的惠城片區(qū)則稍顯冷靜，除了密集推出多宗智慧停車場用地順利出讓，鮮有商住地塊推售入市。

然而，隨著進入3月樓市銷售的“小陽春”周期，惠城土地市場也將逐步迎來掛牌交易潮。

日前，惠州市自然資源局正式公示了《2021年度惠城區(qū)經(jīng)營性土地出讓計劃》（下稱《出讓計劃》），惠州中心城區(qū)年內(nèi)計劃出讓的住宅、商業(yè)用地土地總計16宗，總出讓用地面積規(guī)模75.8264萬平方米。金山新城、江北和小金口成為集中供應(yīng)片區(qū)。

8宗地塊集中入市二季度將迎高峰期

梳理《出讓計劃》各季度排期可見，相較于往年土地市場交易集中于三四季度的局面，今年的土地掛牌市場在時序上的分布更為平均，上下半年出讓地塊面積規(guī)模基本相當(dāng)。

與此同時也呈現(xiàn)出鮮明的特點，上半年的供應(yīng)高峰期將集中在第二季度，共計將有8宗土地將在這一周期集中推出，下半年推出地塊則多為大宗、成規(guī)模的優(yōu)質(zhì)地塊。

根據(jù)《出讓計劃》安排，上半年共計將有11宗地塊掛牌出讓，除兩宗地面積破8萬平方米，其余地塊面積均為1.5萬平方米—3.5萬平方米之間。金山新城成為主要供應(yīng)片區(qū)，除了位于新城核心區(qū)金山湖區(qū)域的金山湖島內(nèi)JSH-A04-05-01-01地塊、金山湖JSH-B04-21地塊，馬安居住組團和河橋科研組團均分別推出兩宗住宅用地，面積分別為：48985平方米、177037平方米。

另在小金口湯村、江北和激流坑等片區(qū)，今年上半年也將推出多宗地塊，分別為：小金口湯村04-02-10地塊（33992平方米）、小金口湯村04-03-04地塊（27303平方米）、江北JBX14-03地塊（28282平方米）、江北JBD57-07地塊（16932平方米）和激流坑JLK06-01-07地塊（22013平方米）。

下半年多宗規(guī)模地塊掛牌或引企業(yè)競奪

進入下半年，隨著出讓地塊數(shù)量急劇減少，出讓地塊規(guī)模集中程度增加，若樓市交易熱度持續(xù)保持，市場或?qū)⒂瓉砀偱摹盃帄Z”的熱潮。

據(jù)《出讓計劃》安排，筆者注意到，整個下半年的惠城區(qū)土地市場掛牌土地數(shù)量僅為5宗，但均為大宗、成規(guī)模的優(yōu)質(zhì)地塊，除河南岸HNA20-01地塊為32488平方米，其余4宗地塊均為超7萬平方米的規(guī)模地塊（3宗均為7萬平方米左右，1宗超11萬平方米）。

在分布范圍上則與上半年基本類似，金山新城、江北和小金口為主導(dǎo)。其中，三季度擬掛牌地塊分別為：河南岸HNA20-01地塊（32488平方米）、江北JBD48-01地塊（75193平方米）和馬安畜牧場LJL-47地塊（74316平方米）。

2021年四季度安排土地則僅有2宗住宅用地，均位于北站新城范圍內(nèi)的小金口片區(qū)。分別為：小金口小鐵村XTX04-05、XTX04-07、XTX05-04地塊（113171平方米）、小金口竹洞湯村北TC01-03-01、02地塊（69260平方米）。

供地時序優(yōu)化，市場熱度不減

聚焦到年度出讓土地情況，從地塊的面積規(guī)模上來看，有小有大，滿足不同規(guī)模量級企業(yè)各類型開發(fā)需求。在位置上則均位于城市成熟區(qū)或新城開發(fā)區(qū)，均有著不錯的開發(fā)潛力和較成熟的市場基礎(chǔ)。

“不出意外，2021年的土地市場將持續(xù)出現(xiàn)熱潮?！被葜菔型恋厥袌瞿迟Y深觀察人士介紹，當(dāng)前，金山湖、江北、馬安等地早已成為企業(yè)發(fā)力的“必爭之地”，發(fā)展相對而言較為滯后的小金口和河橋片區(qū)也隨著北站新城的快速發(fā)展，中科院兩所兩裝置總部區(qū)建設(shè)及道路的完善正在不斷地受到市場的關(guān)注。

然而，計劃出讓地塊在用地屬性上的差異也引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注?！霸诂F(xiàn)在的市場環(huán)境下，商住用地基本不愁買家，但純商業(yè)用地則不一樣，聚焦現(xiàn)有的城市商業(yè)體量，商業(yè)體開發(fā)回報周期長、運營難度大、競爭加劇等均使得企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。

筆者注意到，今年出讓的地塊中屬于純商業(yè)用地地塊有4宗，分別為：江北JBX14-03地塊（28282平方米）、激流坑JLK06-01-07地塊（22013平方米）、河南岸HNA20-01地塊（32488平方米）、江北JBD48-01地塊（75193平方米），其中江北JBX14-03地塊和河南岸HNA20-01地塊兩宗地還均在此前的掛牌過程中遭遇過流拍。

“江北和河南岸當(dāng)前已經(jīng)是很成熟的大商圈了，金山湖華潤、印象城等也將進一步放大商業(yè)體量，區(qū)域再新增商業(yè)的必要性到底有多大值得思考?！痹撚^察人士稱，土地出讓要結(jié)合既有的用地屬性和片區(qū)規(guī)劃，但也需要因地制宜，考慮區(qū)域可承載的商業(yè)體量規(guī)模，及時優(yōu)化調(diào)整，完善城市各組團功能需求。

■觀察眼

建設(shè)精美城市

統(tǒng)籌規(guī)劃精細管控

是關(guān)鍵

日前，惠州市委全會、兩會集中召開。會議提出，惠州正加快建設(shè)更加幸福國內(nèi)一流城市?！?021年惠州市政府工作報告》則提出要大力建設(shè)生態(tài)宜居之城，精建精美提高城市品質(zhì)，實現(xiàn)城市讓生活更美好。

如何讓城市生活更美好？讓城市各組團建設(shè)更優(yōu)化、片區(qū)各產(chǎn)業(yè)項目加快落實，城市生活各功能組團盡快發(fā)揮效能無疑是題中之義。如何加快落實？統(tǒng)籌城市規(guī)劃、精細管控成為關(guān)鍵。

翻看近年來的城市規(guī)劃管控和經(jīng)營進程，可以看到這樣的變化：從最初的地塊出讓僅明確容積率、綠地率等，到精細規(guī)劃條件告知書，細化要求指引建筑形態(tài)、高低、業(yè)態(tài)布局，再到當(dāng)前不斷強化的統(tǒng)籌城市運營，搭配學(xué)校、醫(yī)院、管網(wǎng)道路等公共設(shè)施建設(shè)，在規(guī)劃的指引下城市發(fā)展得到科學(xué)統(tǒng)籌，市場資本的可控性也在有效強化。

誠然，規(guī)劃管控的不斷優(yōu)化升級切實帶來了城市組團建設(shè)的提速，尤其是隨著惠州市自然資源局組織編制的《惠州市建筑類規(guī)劃審批管理文件匯編（試行）》等文件的實施，規(guī)劃審批創(chuàng)新施策賦予合理誤差，規(guī)劃管控指引要求持續(xù)精細化，對城市營商環(huán)境優(yōu)化，城市風(fēng)貌管控規(guī)范都起著立竿見影的效果。

如何更加精確指引，讓規(guī)劃審批系列文件要求落到實處？筆者梳理惠州城市規(guī)劃管控的進化進程，認(rèn)為這實際上也是實施路徑精細引導(dǎo)的過程。無論是規(guī)劃審批流程精簡，還是城市風(fēng)貌的管控，最終的落腳點都在如何指引市場資本實施環(huán)節(jié)，只有不斷細化路徑引導(dǎo)、厘清建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)責(zé)，才能真正便民惠企，讓建設(shè)項目為一流的現(xiàn)代城市品質(zhì)添磚加瓦。

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