一場物業(yè)領(lǐng)域的“規(guī)模競賽”拉開序幕。

今年3月4日，龍湖物業(yè)以12.73億元收購億達中國旗下物業(yè)板塊億達服務100%股權(quán)，一紙公告將原本低調(diào)的龍湖物業(yè)推向臺前。

對于此次收購億達服務，龍湖方面對新京報記者表示：“億達服務項目主要位于北京、大連等高量級城市，符合龍湖智慧服務城市布局選擇。此外，億達服務多年來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索，可以與龍湖在服務產(chǎn)品上實現(xiàn)互補?！?/p>

而就在龍湖收購億達服務之前，恒大、碧桂園已經(jīng)在年后接連開啟了兩次重磅收并購。克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨分析稱，“這是新的信號。物業(yè)公司并購由來已久，但TOP50企業(yè)之間以及上市公司之間的并購是在去年以來才出現(xiàn)的。由于上市公司融資總額超千億，大量現(xiàn)金將用于收并購，可以預見今年年內(nèi)仍會有多起大型并購出現(xiàn)?！?/p>

龍湖“吞吃”億達服務

作為去年上半年億達中國唯一收入增長的業(yè)務板塊，億達服務是億達中國手上的“香餑餑”。

億達服務雖然規(guī)模不大，但卻是一塊“小而精”的資產(chǎn)。億達服務成立于1996年，現(xiàn)為東北地區(qū)規(guī)模最大、最具影響力的物業(yè)服務企業(yè)之一，其管理的產(chǎn)品業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商寫、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高鐵站、高校等，服務項目主要位于北京、大連等城市。

據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，2020年，億達服務實現(xiàn)收入4.81億元，除稅前溢利0.62億元，在管面積1663.6萬平方米。

而收購億達服務對于龍湖物業(yè)來說，可以迅速擴張其在東北地區(qū)的市場份額。對此，龍湖方面表示：“億達服務與龍湖智慧服務，在服務理念，以及智慧化、多元化的發(fā)展方向上高度契合。億達服務項目主要位于北京、大連等高量級城市，符合龍湖智慧服務城市布局選擇，為未來進一步提供高品質(zhì)服務，打下良好基礎(chǔ)。此外，億達服務多年來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索，積累豐富的運營經(jīng)驗，使雙方在服務產(chǎn)品上實現(xiàn)有機互補?！?/p>

根據(jù)克而瑞物管研究，龍湖智慧服務以3.08億平方米的在管面積，在2020年中國物企管理規(guī)模TOP100中位于第7位；而其合約面積達到4.5億平方米，在去年中國物企合約規(guī)模榜TOP50中居第8位。

作為尚未上市的物業(yè)巨頭，此次收購動作也被外界解讀為加快上市步伐。但是，龍湖方面向新京報回復稱：“智慧服務是龍湖六大主航道的重要組成部分，目前并沒有單獨上市的計劃。上市是手段，但不是目的。做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘?！?/p>

對于億達中國的這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，龍湖給出的交易對價為12.73億元，同時，億達中國向龍湖作出了利潤承諾，未來4年，億達服務及附屬公司的賬面凈利潤將不低于0.71億元，如果期間賬面凈利潤低于承諾，億達中國應償付差額。

以承諾利潤0.71億元計算，龍湖此次收購億達服務的交易總價（不含凈資產(chǎn)）對應PE（市盈率）倍數(shù)為14.24倍。據(jù)長期研究物業(yè)并購領(lǐng)域的湯曉晨稱，目前一級市場的PE一般是13-15倍。由此來看，龍湖收購億達服務的交易價格雖然尚在正常區(qū)間，但是也相對偏高，所以龍湖也對億達服務作出了更高的盈利要求。

而作為剛剛從疫情中挺過來的億達中國，此時出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)億達服務實屬無奈之舉。根據(jù)億達中國2020年中報顯示，億達中國賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅5.68億元，而其一年內(nèi)要償還的債務有143.6億元。

億達中國也坦言稱：“新冠疫情的暴發(fā)對集團物業(yè)銷售業(yè)務產(chǎn)生負面影響，出售億達服務能幫助集團迅速收回資金及彌補短期流動資金短缺，同時與買方建立合作關(guān)系，且所得款項凈額將用于償還集團負債。”

碧桂園、恒大搶占物業(yè)規(guī)模賽道

就在龍湖物業(yè)收購億達服務之前，恒大和碧桂園已經(jīng)率先發(fā)起兩筆大額并購。

今年1月29日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，以15億元全資收購寧波市亞太酒店物業(yè)服務有限公司100%股權(quán)。公告顯示，亞太酒店物業(yè)在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個，在管面積超8000萬平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)。

借此收購，恒大物業(yè)表示，不但可以進一步鞏固其在物業(yè)管理上的規(guī)模優(yōu)勢，而且大幅提升公司在公共建筑及城市公共服務等領(lǐng)域的管理能力和人才儲備，推動規(guī)模與盈利能力持續(xù)提升。同時，恒大也聲稱，將加速“成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)服務集團”。截至今年2月，恒大物業(yè)的合約面積達到6.79億平方米，在管面積約4.13億平方米。

更值得關(guān)注的是，另一大手筆并購來自于目前上市物企市值排名第一的碧桂園服務。2月25日，藍光發(fā)展發(fā)布公告披露，碧桂園服務以48.465億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份。憑借這一收購，碧桂園服務在管面積合計達到5億平方米。

在賣方現(xiàn)金流緊張的背景下，恒大、碧桂園的這兩筆收購顯然較為劃算。湯曉晨表示：“按照2020年利潤表現(xiàn)，碧桂園收購藍光嘉寶服務PE倍數(shù)約為12.6倍。恒大收購亞太酒店物業(yè)，按照2020利潤PE在18倍左右，按照2021承諾利潤PE為11.8倍，是相對劃算的。”

這兩大筆并購的背后同樣折射出目前中小物業(yè)和房企的生存困難。以藍光嘉寶服務的母公司藍光發(fā)展為例，去年年中，在“三道紅線”的壓力下，藍光發(fā)展深陷高額債務，現(xiàn)金流緊張。從去年下半年開始，藍光發(fā)展一方面減少拿地，一方面賣資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，其最新公告數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，藍光發(fā)展資產(chǎn)負債率為82.23%，凈負債率為92.93%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.65%，正在從“三道紅線”同時踩線的困境中自救。

之所以頻現(xiàn)“大魚吃大魚”的并購，湯曉晨認為：“在行業(yè)發(fā)展加速情況下，頭部企業(yè)為塑造未來行業(yè)影響力大舉橫向延伸，在企業(yè)規(guī)模上的訴求強烈；次要原因是地產(chǎn)公司面臨資金困難，尋求物業(yè)公司出售以換取現(xiàn)金流。”

近期并購典型案例

跑馬圈地，物企開啟“軍備競賽”

物業(yè)領(lǐng)域大型并購的出現(xiàn)也昭示著大型物企的“跑馬圈地”正在加速進行。

憑借上市的東風，恒大物業(yè)在2020年年底率先打響軍備競賽第一槍。恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮曾在2020年11月22日的推介會上表示，恒大物業(yè)上市募集的資金用途中有65%左右將用于對第三方的收并購。

而在今年年初，恒大物業(yè)更是提出了在內(nèi)部兩大具體指標，“要在2021年全年每月新增拓展在管面積3000萬平方米，在利潤增長率方面，以各地區(qū)公司2020年全年凈利潤額的四分之一為基數(shù)，計算2021年各季度凈利潤增長率?！?/p>

上市之后，恒大物業(yè)稱霸的決心可見一斑。和恒大物業(yè)上演雙雄爭霸的碧桂園服務目前在市值上略領(lǐng)先于恒大物業(yè)，截至今年2月，碧桂園服務市值為1566.6億元，在上市物企中排名第一，而排名第二的恒大物業(yè)的市值為1472.3億元，雙方差距甚微。

而目前尚未登陸資本市場的萬物云（由萬科物業(yè)更名而來）在管面積仍然領(lǐng)先于碧桂園服務和恒大物業(yè)，在管面積在去年年底達到5.78萬平方米。隨著大型并購的拉開，巨頭物業(yè)之間的排名也持續(xù)咬緊，位次之爭更為激烈。

此外，隨著物業(yè)板塊的發(fā)展?jié)摿ν癸@，越來越多的房企也加入分拆物業(yè)板塊上市的大軍。截至目前，包括融信、中駿、禹州、越秀等地產(chǎn)公司紛紛分拆物業(yè)板塊排隊等候上市，可以預見，房企在物業(yè)版圖上的廝殺將愈演愈烈。

根據(jù)克而瑞物管的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，已有45家物業(yè)服務企業(yè)進入資本市場，總市值8049億元，較2020年同期增長178%；物業(yè)板塊市值均值178.9億元，均值門檻較2020年同期增長48%。

來源：新京報

責編：June

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