1-房地產(chǎn)短期不會崩盤

2-房價中長期必然回歸理性價值

3-超大型城市中心區(qū)域房價還是會漲

4-房價趨勢要結(jié)合政策和資本來看

5-你買不買房不關(guān)我的事

在國人心目中，樓市的點滴變化，往往都會牽動著很多人的心。2021年這些新政對房產(chǎn)有什么影響？

資本逐利的內(nèi)容我講了太多了，如果你還不能認清資本的力量，我只能說你很幼稚。今天我只解讀一些和房地產(chǎn)相關(guān)的政策，你買不買得起房，你想不想買房，那都是你個人的問題。

1.

“舊改”和“居住權(quán)”

棚改退場，舊改接力。拆遷，在很長一段時間里，就是“暴富”的代名詞。隨著房價和地價的上漲，拆遷對開發(fā)商來說是一個棘手的問題。

不搞大規(guī)模拆遷，舊改成為主角，對房地產(chǎn)市場的影響顯而易見。舊改不能改變房型主體結(jié)構(gòu)和空間，即不能從根本上改變房子的品質(zhì)。但老房子不拆遷，從居住屬性和價值屬性講，老房子大概率迎來“貶值潮”。

首部“法典”實施，增設(shè)“居住權(quán)”。實際上是把房屋居住權(quán)和所有權(quán)分離開來，凡設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其交易自然受到限制。

因此，對于二手房交易市場來說，從2021年起，購買二手房的人不僅要查房屋的產(chǎn)權(quán)、司法查封、抵押情況，還要查證房屋是否登記有居住權(quán)。對于有些房子，在居住期內(nèi)，只有居住價值，沒有財產(chǎn)價值，貶值也是自然的。

無論是“棚改退去，舊改上場”，還是民法典設(shè)立“居住權(quán)”，其根本意圖就是讓房子回歸到居住屬性，而這與國家這兩年多次在不同場合強調(diào)的“房住不炒”精神相一致。

2.

對銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款進行集中管理

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)手頒布了一條關(guān)于房貸的重磅政策，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產(chǎn)領(lǐng)域“三條紅線”融資新規(guī)后的最重磅規(guī)定，且沒有給任何過渡期?！蛾P(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》出臺了。

按這條新規(guī)，以后銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。根據(jù)《通知》，兩部門根據(jù)不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分成5檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理，具體來看：

值得注意的是，有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算：

一是住房租賃有關(guān)貸款，目的是為支持發(fā)展住房租賃市場。

二是為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。

3.

為什么要突然對貸款比例做出限制？

其實央媽的公告中已經(jīng)把目的說得清清楚楚，注意看這句話：“為增強銀行業(yè)金融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險”。

中國金融體系對房地產(chǎn)貸款的依賴和集中度太高，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款，占銀行業(yè)貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內(nèi)的貸款，那些房企自行發(fā)行的債券，融資的股權(quán)，以及信托等影子銀行的資金，均不在這39%里面。

還有很多人，直接用經(jīng)營性貸款去全款買房，這其實也算房貸，只不過在表內(nèi)看起來，像發(fā)給工廠企業(yè)的經(jīng)營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產(chǎn)貸款會占到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。

過去世界上總共產(chǎn)生了130多次金融危機，其中100多次和房地產(chǎn)有關(guān)。最近的一次，2008年的美國金融危機，起因也是房地產(chǎn)。日本金融崩潰，起因也是房地產(chǎn)。

所以現(xiàn)在規(guī)矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統(tǒng)。和現(xiàn)狀比壓得不算多，因為房地產(chǎn)貸款占中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。

但這是首次以行政令的形式頒布貸款占比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。

防范銀行過多的貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，或出現(xiàn)一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

4.

定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR

自2021年開始，貸款購房者將會面臨兩方面的新變化：

一是用商業(yè)貸款按揭購房者，如果其重定價日定在1月1日，在本年度其月供將自1月起有所減少；

二是本年度新貸款購房者，其貸款將會受到“住房貸款占比”的影響。

2019年12月28日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行公告[2019]第30號》，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結(jié)果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數(shù)據(jù)平均構(gòu)成LPR數(shù)據(jù)。

這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定。

自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉(zhuǎn)換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據(jù)新通告，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數(shù)）。具體怎么算，我以后有空再說。

和世界許多國家相比，我國當(dāng)前利率較高，回旋余地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那么房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

第二個變化有點意思，是個人貸款購房開始受到“住房貸款占比”影響，這里出現(xiàn)了兩個新的概念名詞。

“房地產(chǎn)貸款占比”，是銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例?！皞€人住房貸款占比”，是個人住房貸款余額占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。

值得一提的是，這些對普通購房者而言，意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策，拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

有意思的是，我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產(chǎn)的“安全線”，如此能保證個人月還款后的正常家庭生活開支。7大國有銀行的“個人住房貸款占比”最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近，視為一個國家“住房金融”的安全線。

5.

稅費優(yōu)惠政策變化了

財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

契稅：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。并且新政策不再區(qū)分普通和非普通住宅（房屋建筑面積是否超過144平方米）。

營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而此前政策僅對個人購買2年以上（含2年）的普通住房（單套建筑面積在144平方米以下）對外銷售免征營業(yè)稅。

6.

大力推行去庫存

有關(guān)部門針對房屋租賃情況，給予補貼政策，鼓勵租售并舉，從而減少庫存。居住證申請門檻降低，只要在事業(yè)地居住滿半年（部分地區(qū)），就可以領(lǐng)居住證。居住證為申請人的就業(yè)、社保、積分落戶和公積金等提供福利，以后想要落戶買房，也會更加容易。

為去房產(chǎn)庫存，政府鼓勵農(nóng)民工進城買房。目前，各地也加緊時間出臺各種農(nóng)民工進城買房的補貼政策。河南最先出臺農(nóng)民工進城買房補貼政策：農(nóng)民工進城買房可享受每平方米200元的補助，為農(nóng)民工省去一部分買房成本。

而且公積金貸款可以降低貸款首付。首套房首付20%；二套房貸款首付20%，部分城市30%。商業(yè)貸款首套房首付也不過25%，部分城市20%；二套房首付30%。

其他政策也許對你也有用

住宅房產(chǎn)土地到期可以自動續(xù)期，但需要依據(jù)法律法規(guī)繳納續(xù)期費用。有抵押的房子不用解押可直接過戶，但必須經(jīng)債權(quán)人同意簽字認可。夫妻過戶和子女繼承房產(chǎn)免征契稅。停車位租期最長20年。租賃期內(nèi)，房東不能單方面提高租金。房子出售所有權(quán)變更不影響租賃協(xié)議，租房人可繼續(xù)居住，也就是買賣不破租賃正式寫入法律。承租人有優(yōu)先購買房子的權(quán)力。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

以上就是全部，如果你也有要補充的，歡迎留言。

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