8D魔幻重慶，除了繞暈導(dǎo)航的立交，還有層層疊疊的高樓，在這些高樓之中，間或聳立起直插云霄的摩天大樓，則讓這個(gè)城市的賽博朋克氣質(zhì)更加迷幻。

近日，重慶第一高樓官宣動(dòng)工，而如果一切順利，這也有可能成為重慶摩天樓最后的標(biāo)桿了。

01

蓋摩天樓，重慶是認(rèn)真的

從巴別塔到鹿臺(tái)，人類對高處的向往從未停止。

隨著科技的進(jìn)步，城市的發(fā)展，百尺高樓已是平常，現(xiàn)在的人類已經(jīng)可以輕松抵達(dá)828米看風(fēng)景，這比一些帶翅膀的生物都要飛得更高了。

要論對摩天樓的狂熱，國人一直是舍我其誰。

在世界最佳天際線網(wǎng)站（The World's Best Skylines），根據(jù)高層建筑的數(shù)量及高度進(jìn)行的世界摩天城市排名中，前十位城市有5個(gè)都來自中國。

當(dāng)然，咱重慶也是挺牛，位居全球第十。

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

統(tǒng)計(jì)口徑不同，重慶的排名還會(huì)靠前。

比如以200米+的高樓數(shù)量來算，重慶是中國僅次于深圳、香港、上海，排名第四的摩天之城。

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

實(shí)際上，重慶慕高之心萌芽頗早，上世紀(jì)80年代54米的會(huì)仙樓，就是現(xiàn)代重慶摩天樓的發(fā)軔。

之后從105米的南坪工貿(mào)大廈，到283米的世貿(mào)中心，再到339米的環(huán)球金融中心，重慶摩天樓紀(jì)錄不斷被打破。

目前重慶已建成的最高摩天樓，是朝天門的重慶來福士廣場T3N和T4N，兩棟建筑高度均為354.5米。

而重慶摩天樓TOP10基本就分布于渝中區(qū)和江北區(qū)，起步門檻是283米，其中有一半多的高度都超過了300米。

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

山城重慶，核心區(qū)的土地資源畢竟稀缺，加上中心地段地價(jià)高，唯有將建筑向上拓展，向天空要空間，才能把土地成本分?jǐn)偟阶畹汀?/p>

一句話，蓋摩天樓，咱是認(rèn)真的。

02

未來重慶天際線400米+

重慶摩天樓，不僅數(shù)量位居前列，高度上也不甘人后。

近日動(dòng)工的江北嘴國際金融中心，高度為470米。建成后將成為重慶摩天樓的NO.1，也將成為全球摩天樓的TOP13。

而在其帶動(dòng)下，未來的重慶摩天樓高度，前三名都將超過400米關(guān)口，城市天際線高度也將再次攀升。

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

不過，理想中的摩天樓有多高，和現(xiàn)實(shí)中的落差就有多大。

未來代表重慶高度的前三名，在追夢的過程中就頗多轉(zhuǎn)折。

目前公布的重慶第一高樓：江北嘴國際金融中心，其前世叫——江北嘴世界花，由華城富麗2012年拿地，然后就在開始躺曬，直到2017年融創(chuàng)發(fā)布公告，成為接盤俠。

即便是融創(chuàng)拿下地塊后，也反復(fù)調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，直到今年才宣布開工。

未來重慶的第二高樓：陸海國際中心，早在2004年就被瑞安收入囊中，十多年的時(shí)間，歷經(jīng)多次停工、復(fù)工，始終都沒有揚(yáng)帆起航。

也是到2017年，萬科接盤瑞安重慶天地項(xiàng)目后，這個(gè)第二高樓才又開始向上生長，目前該摩天樓總高，已由原來的468米下調(diào)為458米，地上主體結(jié)構(gòu)高度突破240米。

至于未來重慶的第三高樓：解放碑重慶塔，曾是“規(guī)劃中的西部第一高樓”，也曾是重慶JW萬豪酒店的兄弟——萬豪國際金融中心。

這個(gè)2002年就立項(xiàng)，先后被評為中國城市地標(biāo)和中國最具投資潛力的項(xiàng)目，始終進(jìn)展緩慢，并由于資金問題，爛尾了十多年。

江湖傳聞，在更換了第四任業(yè)主，利用信托計(jì)劃募集到資金后，目前項(xiàng)目處于復(fù)建之中，但建設(shè)進(jìn)度依舊如蝸牛一般。

03

摩天樓三要素，錢、政策、土地

可以看出，重慶摩天樓的建設(shè)，都經(jīng)歷了頗多磨難，而這也和摩天樓建設(shè)中的資金、政策、土地三要素緊密相關(guān)。

首先是資金。

專業(yè)建筑協(xié)會(huì)的測算，按目前全國的平均水平計(jì)，修建摩天樓的造價(jià)在9000~10000元/㎡左右。

如果建造的不是純寫字樓，疊加了住宅或酒店，那每層增加的隔斷墻、排水系統(tǒng)等，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格更高，建設(shè)費(fèi)用一般都在10000元/㎡以上。

而普通住宅的建安成本一般在1500~2300/㎡之間。

摩天樓每平方米建造費(fèi)用高出普通住宅5倍，相當(dāng)于修一棟摩天樓的錢，可以修5棟住宅了，著實(shí)是個(gè)燒錢的主。

這也使得當(dāng)初一頭腦鉆進(jìn)摩天樓建設(shè)中的開發(fā)商，受困于資金，最終導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)，大樓爛尾不在少數(shù)。

其次是政策。

以摩天樓這樣的地標(biāo)建筑，換取低價(jià)住宅用地。

這不僅是一個(gè)資源交換的邏輯，也隱含了各級政府追求政績、升級城市形象的政治考量。

這也使得國內(nèi)很多開發(fā)商，熱衷于興建摩天樓，即便修建中要貼不少錢，維護(hù)運(yùn)營也困難，但“賠本賺政績”，面子問題咬咬牙也要堅(jiān)持。

此外，政策規(guī)劃的調(diào)整，很可能讓前期的設(shè)計(jì)、投入都付諸東流，是摩天樓建設(shè)中的一個(gè)巨大不確定因素。

比如重慶兩江四岸的規(guī)劃，叫停了多少長江、嘉陵江旁向上生長的高樓，有的摩天樓在經(jīng)過了高度下調(diào)之后才得以重新開工。

最后是土地。

摩天樓所處的地段一般都處于城市的核心、商務(wù)商業(yè)的集中區(qū)，在寸土寸金的城市核心地段，土地價(jià)格自然不低，但價(jià)值更為凸顯。

而摩天樓的規(guī)劃、建設(shè)周期，一般10年起跳，經(jīng)過時(shí)間沉淀，早期地塊在當(dāng)下已然價(jià)格不菲，價(jià)值更加厚重。即便當(dāng)初拿地開發(fā)商玩不下去，土地轉(zhuǎn)手后也仍然有眾多下家愿意接手。

04

摩天樓之殤，爛尾、空置、安全

重慶的摩天樓在紛紛拔地而起，凸顯區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也集中暴露出不少問題。

第一就是“爛尾”。

前述的重慶摩天樓前三甲，就因?yàn)橘Y金、開發(fā)能力的問題，長期陷入停工、爛尾的泥淖，另外比較出名，爛尾10多年的還有停留于圖紙上的解放碑協(xié)和城。

這個(gè)378米的摩天樓，位于解放碑較場口得意世界對面，如今臨步行街的一面好吃街每天熱鬧非凡，煙火繚繞，但圍擋背后卻從2009年招拍掛后一直躺曬。

而這些占據(jù)城市核心位置爛尾后遺留的深坑，就像“城市斑禿”般讓各方都難堪、難過，影響城市形象。

第二是空置率。

上世紀(jì)30年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家就提出，摩天樓開發(fā)商面臨的最大難題，是如何將投資收益最大化。

摩天樓建成后能否獲得收益，關(guān)鍵取決于出租率。

在相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，重慶摩天樓的主要業(yè)態(tài)就是寫字樓。

而2019年重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至30.6%，甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至33.8%。

這說明在新增供應(yīng)和需求之間，重慶是超出飽和的。

側(cè)面印證就是，2019年重慶的優(yōu)質(zhì)寫字樓、甲級寫字樓平均租金都出現(xiàn)了環(huán)比下降。

第三則是安全系數(shù)。

摩天樓隨著樓齡增長，一旦出現(xiàn)玻璃外墻松動(dòng)掉落、建筑結(jié)構(gòu)老化、機(jī)電系統(tǒng)老化等質(zhì)量問題，不僅維護(hù)難度大，維修成本也相當(dāng)昂貴。

除此之外，對于動(dòng)輒三四百米的摩天樓，防火、應(yīng)急等安全問題，隨著高度的增加，難度系數(shù)也在疊加。

05

限高令，清熱解火

一方面，重慶和國內(nèi)大部分發(fā)展中的城市一樣，都在追求城市天際線的新高度，以樓層高度刻量經(jīng)濟(jì)體量和速度。

另一方面，摩天樓的瘋狂向上，也要遵循市場規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，避免出現(xiàn)政績工程、形象工程帶來的后遺癥，減少爛尾樓、“城市斑禿”的出現(xiàn)。

最直接有效的方法就是限制摩天樓的高度。

近日，住建部和發(fā)改委就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，指出嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

顯然，國家已經(jīng)開始注意到了摩天樓泛濫的問題，未來對于超高層建筑的審批將會(huì)趨于嚴(yán)格。

此外，對于摩天樓的建設(shè)準(zhǔn)入門檻也將相應(yīng)抬高，只有那些前期開發(fā)能力強(qiáng)，資金實(shí)力充足，以及后期運(yùn)營能力良好的龍頭房企，可能才有入場的資格。

凡此種種，對摩天樓建設(shè)熱就是一劑退燒良藥。

很可能未來的一段長時(shí)間里，重慶的城市天際線將鎖定在470米。

這對于見慣了摩天樓的重慶人而言，也許還是個(gè)塵埃落定的好消息：終于不擔(dān)心抬頭仰望時(shí)只剩一線天了。

06

感嘆

摩天樓是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的體現(xiàn)，也是城市形象氣質(zhì)的一個(gè)直觀展示。

但判斷一座城市好賴的維度有很多，吸引并留住人才的方式也多種多樣。

與薪酬水平、城市公共服務(wù)配套、營商環(huán)境以及科研創(chuàng)新能力等等相比，其實(shí)那些擁有華麗外表與孤絕海拔高度的摩天樓，是最不具說服力的。

而重慶能把規(guī)劃中的摩天樓都修起來，其實(shí)就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

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