與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績“涼涼”的局面不同，物業(yè)公司發(fā)布的2020年業(yè)績預告，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。

據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，自1月中旬以來，已有雅生活服務(03319.HK)、融創(chuàng)服務(01516.HK)等10家物企發(fā)布2020年業(yè)績預告，這些公司期內(nèi)普遍錄得50%以上的利潤增幅，融創(chuàng)服務歸母凈利潤同比增長超120%。

資本市場上，多支物業(yè)股一掃此前陰霾，開啟上漲態(tài)勢。年初至今，恒大物業(yè)、合景悠活、融創(chuàng)服務、永升生活服務、華潤萬象生活、碧桂園服務分別錄得96.87%、41.90%、36.95%、34.84%、33.80%、27.55%的增幅。

據(jù)花旗研究報告，當下物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺，疊加頭部企業(yè)盈利增長確定性強，且滿足條件的新上市物管公司有機會被納入港股通，2021年物業(yè)管理行業(yè)將會迎來牛市。

高速增長周期

物業(yè)公司業(yè)績“高增長”的神話仍在延續(xù)。

2月7日，正榮服務(06958.HK)發(fā)布正面盈利預告，預計2020年度未經(jīng)審核綜合凈利潤將同比增長55%，主要是由于公司在管物業(yè)總建筑面積增加，以及非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務的收益增加。

2月4日，新城悅服務(01755.HK)發(fā)布公告，預計2020年集團歸屬公司權(quán)益持有人的合并凈利潤將同比增長至少50%，主要由于在管面積快速增加，已經(jīng)突破1億平方米，以及社區(qū)增值服務發(fā)展迅速。

融創(chuàng)服務也發(fā)布了正面盈利預告，預期2020年度歸母凈利潤同比增長超過120%，主要由于在管建筑面積大幅增加，社區(qū)增值服務的發(fā)展帶來收入的大幅增加，積極降本增效帶來盈利水平提升。

上述三家物企都是房企旗下公司，背后的地產(chǎn)商分別為正榮集團、新城控股、融創(chuàng)中國。過去一年，這三家地產(chǎn)商分別實現(xiàn)1419億元、2510億元、5752億元的銷售額，為其物業(yè)公司提供了大量交付項目。

得益于母公司的支持，物業(yè)保持住業(yè)績高增態(tài)勢。無論是從縱向時間軸看，還是與傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，物管行業(yè)仍處于黃金賽道，譬如助力融創(chuàng)服務實現(xiàn)120%歸母凈利潤增幅的融創(chuàng)中國，去年該指標預計增幅僅35%。

除去從房企手中獲得在管項目，物業(yè)公司還在積極外拓，搶占市場資源。

1月28日，合景悠活（03913.HK）發(fā)布2020年業(yè)績預告，預計2020年未經(jīng)審核利潤總額同比增長不低于70%；主要由于集團積極對外拓展及收并購，住宅及商業(yè)項目的在管總建筑面積均大幅增加等。

此前不久，合景悠活宣布收購雪松智聯(lián)80%的股權(quán)。收購完成后，合景悠活在管面積將達到1.26億平方米以上，公司將2021年在管面積目標設(shè)定為1.6億平方米，增量面積主要源于第三方外拓、收并購等。

除了上述幾家公司，新上市的榮萬家（02146.HK）、專注商業(yè)物業(yè)管理的寶龍商業(yè)（9909.HK）、A股物業(yè)龍頭招商積余(001914.SZ)、“最貴”物業(yè)股金科服務（09666,HK）等，2020年均錄得較高的業(yè)績增幅。

其中，榮萬家預計歸屬股東凈利潤同比增幅超100%；寶龍商業(yè)預計歸屬公司股東利潤同比增長不低于50%；招商積余預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.2億元-4.5億元，同比增長46.74%-57.22%。

此外，金科服務宣布，2020年公司擁有人應占溢利增長超過65%；及扣除匯兌損失前，公司擁有人應占溢利增長超過75%。雅生活服務預期利潤總額及公司股東應占利潤同比分別錄得不低于50%及40%的增長。

這仍是一條正在高速成長的賽道。據(jù)中國指數(shù)研究院報告，2019年中國物業(yè)服務行業(yè)總在管面積達到239億平方米，預計到2024年行業(yè)在管面積將達311億平方米，百強企業(yè)管理面積均值達到6000萬平方米。

板塊行情有望重啟

物管行業(yè)基本面向好，已經(jīng)讓資本市場的情緒蠢蠢欲動。

1月20日，碧桂園服務開盤后不到10分鐘，股價迅速攀升至68.65港元，市值正式越過2000億大關(guān)，成為業(yè)內(nèi)首家兩千億市值物企。經(jīng)歷幾日震蕩前行后，該股2月9日報收66.90港元，總市值1968.59億港元。

2020年4月份，碧桂園服務市值正式突破1000億港元門檻，成為第一家千億市值物業(yè)股。僅半年多時間，碧桂園服務市值便幾近翻倍。

盡管仍在兩千億左右徘徊，但碧桂園服務目前的市值水平，已將很多地產(chǎn)商甩在身后。港股市場上，中海地產(chǎn)目前總市值1976.79億港元，碧桂園服務與其不相上下，融創(chuàng)中國、新城控股、招商蛇口等均不能與后者匹敵。

與母公司碧桂園相比，碧桂園服務也大有趕超之勢。據(jù)《財富》2020年世界500強榜單，碧桂園以703.55億美元營業(yè)收入位列第147名，但該公司年初至今股價已跌去12.92%，目前總市值2062.51億港元。

反觀碧桂園服務，2019年其營收近百億，2020年上半年實現(xiàn)營收約62.71億元，同期萬科物業(yè)實現(xiàn)營收67億元。雖然在物管行業(yè)內(nèi)屬于龍頭，但與母公司相比，碧桂園服務的營收規(guī)模僅是“滄海一粟”。

業(yè)績難以與地產(chǎn)商匹敵，卻撬動了巨量市值，是物管行業(yè)太瘋狂，還是地產(chǎn)公司出了錯？實際上，在“房住不炒”與融資收緊之下，資本市場對房地產(chǎn)已沒有太多想象空間，而物業(yè)的新賽道、高增長，都是資本樂意買賬的要素。

碧桂園服務與碧桂園的市值故事，是物管與地產(chǎn)兩大行業(yè)前景的映射。今年以來，地產(chǎn)股“跌跌不休”的走勢讓股民心灰意冷，縱使房企頻頻回購也難掩頹勢；而物管板塊已擺脫去年的跌勢，重新迎來隱隱的春天。

據(jù)花旗研究報告，2021年物管行業(yè)將會迎來牛市，主要原因包括：自2020年10月以來，物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺；頭部企業(yè)盈利增長確定性強；一季度物管公司將陸續(xù)發(fā)布強勁業(yè)績等刺激因素。

花旗認為，商業(yè)物業(yè)服務應該被給予更高的估值，主要因市場空間廣闊，預計商業(yè)物業(yè)的市場規(guī)模有4000億人民幣、15億平方米；擁有較高的進入壁壘，享受更高的物業(yè)管理費；可以提升物業(yè)管理費，具有定價權(quán)等。

與此同時，興業(yè)證券發(fā)布研報稱，2021年2月26日恒生指數(shù)將發(fā)布2020年第四季度指數(shù)檢討結(jié)果，該檢討結(jié)果將會于2021年3月15日生效。屆時將有新一批的物管公司進入港股通名單，吸引更多南下資金。

該行認為，華潤萬象生活、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務、世茂服務、金科服務、合景悠活、卓越商企服務以及新城悅服務8家物業(yè)管理公司有望被納入恒生港股通指數(shù)系列成分股，成為港股通標的。

來源：第一財經(jīng)

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