與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)“涼涼”的局面不同，物業(yè)公司發(fā)布的2020年業(yè)績(jī)預(yù)告，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，自1月中旬以來(lái)，已有雅生活服務(wù)(03319.HK)、融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)等10家物企發(fā)布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告，這些公司期內(nèi)普遍錄得50%以上的利潤(rùn)增幅，融創(chuàng)服務(wù)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超120%。

資本市場(chǎng)上，多支物業(yè)股一掃此前陰霾，開啟上漲態(tài)勢(shì)。年初至今，恒大物業(yè)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)、永升生活服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)分別錄得96.87%、41.90%、36.95%、34.84%、33.80%、27.55%的增幅。

據(jù)花旗研究報(bào)告，當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺(tái)，疊加頭部企業(yè)盈利增長(zhǎng)確定性強(qiáng)，且滿足條件的新上市物管公司有機(jī)會(huì)被納入港股通，2021年物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)迎來(lái)牛市。

高速增長(zhǎng)周期

物業(yè)公司業(yè)績(jī)“高增長(zhǎng)”的神話仍在延續(xù)。

2月7日，正榮服務(wù)(06958.HK)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2020年度未經(jīng)審核綜合凈利潤(rùn)將同比增長(zhǎng)55%，主要是由于公司在管物業(yè)總建筑面積增加，以及非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的收益增加。

2月4日，新城悅服務(wù)(01755.HK)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)2020年集團(tuán)歸屬公司權(quán)益持有人的合并凈利潤(rùn)將同比增長(zhǎng)至少50%，主要由于在管面積快速增加，已經(jīng)突破1億平方米，以及社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展迅速。

融創(chuàng)服務(wù)也發(fā)布了正面盈利預(yù)告，預(yù)期2020年度歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)120%，主要由于在管建筑面積大幅增加，社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展帶來(lái)收入的大幅增加，積極降本增效帶來(lái)盈利水平提升。

上述三家物企都是房企旗下公司，背后的地產(chǎn)商分別為正榮集團(tuán)、新城控股、融創(chuàng)中國(guó)。過(guò)去一年，這三家地產(chǎn)商分別實(shí)現(xiàn)1419億元、2510億元、5752億元的銷售額，為其物業(yè)公司提供了大量交付項(xiàng)目。

得益于母公司的支持，物業(yè)保持住業(yè)績(jī)高增態(tài)勢(shì)。無(wú)論是從縱向時(shí)間軸看，還是與傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，物管行業(yè)仍處于黃金賽道，譬如助力融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)120%歸母凈利潤(rùn)增幅的融創(chuàng)中國(guó)，去年該指標(biāo)預(yù)計(jì)增幅僅35%。

除去從房企手中獲得在管項(xiàng)目，物業(yè)公司還在積極外拓，搶占市場(chǎng)資源。

1月28日，合景悠活（03913.HK）發(fā)布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2020年未經(jīng)審核利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)不低于70%；主要由于集團(tuán)積極對(duì)外拓展及收并購(gòu)，住宅及商業(yè)項(xiàng)目的在管總建筑面積均大幅增加等。

此前不久，合景悠活宣布收購(gòu)雪松智聯(lián)80%的股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，合景悠活在管面積將達(dá)到1.26億平方米以上，公司將2021年在管面積目標(biāo)設(shè)定為1.6億平方米，增量面積主要源于第三方外拓、收并購(gòu)等。

除了上述幾家公司，新上市的榮萬(wàn)家（02146.HK）、專注商業(yè)物業(yè)管理的寶龍商業(yè)（9909.HK）、A股物業(yè)龍頭招商積余(001914.SZ)、“最貴”物業(yè)股金科服務(wù)（09666,HK）等，2020年均錄得較高的業(yè)績(jī)?cè)龇?/p>

其中，榮萬(wàn)家預(yù)計(jì)歸屬股東凈利潤(rùn)同比增幅超100%；寶龍商業(yè)預(yù)計(jì)歸屬公司股東利潤(rùn)同比增長(zhǎng)不低于50%；招商積余預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.2億元-4.5億元，同比增長(zhǎng)46.74%-57.22%。

此外，金科服務(wù)宣布，2020年公司擁有人應(yīng)占溢利增長(zhǎng)超過(guò)65%；及扣除匯兌損失前，公司擁有人應(yīng)占溢利增長(zhǎng)超過(guò)75%。雅生活服務(wù)預(yù)期利潤(rùn)總額及公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比分別錄得不低于50%及40%的增長(zhǎng)。

這仍是一條正在高速成長(zhǎng)的賽道。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，2019年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)總在管面積達(dá)到239億平方米，預(yù)計(jì)到2024年行業(yè)在管面積將達(dá)311億平方米，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)到6000萬(wàn)平方米。

板塊行情有望重啟

物管行業(yè)基本面向好，已經(jīng)讓資本市場(chǎng)的情緒蠢蠢欲動(dòng)。

1月20日，碧桂園服務(wù)開盤后不到10分鐘，股價(jià)迅速攀升至68.65港元，市值正式越過(guò)2000億大關(guān)，成為業(yè)內(nèi)首家兩千億市值物企。經(jīng)歷幾日震蕩前行后，該股2月9日?qǐng)?bào)收66.90港元，總市值1968.59億港元。

2020年4月份，碧桂園服務(wù)市值正式突破1000億港元門檻，成為第一家千億市值物業(yè)股。僅半年多時(shí)間，碧桂園服務(wù)市值便幾近翻倍。

盡管仍在兩千億左右徘徊，但碧桂園服務(wù)目前的市值水平，已將很多地產(chǎn)商甩在身后。港股市場(chǎng)上，中海地產(chǎn)目前總市值1976.79億港元，碧桂園服務(wù)與其不相上下，融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、招商蛇口等均不能與后者匹敵。

與母公司碧桂園相比，碧桂園服務(wù)也大有趕超之勢(shì)。據(jù)《財(cái)富》2020年世界500強(qiáng)榜單，碧桂園以703.55億美元營(yíng)業(yè)收入位列第147名，但該公司年初至今股價(jià)已跌去12.92%，目前總市值2062.51億港元。

反觀碧桂園服務(wù)，2019年其營(yíng)收近百億，2020年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約62.71億元，同期萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收67億元。雖然在物管行業(yè)內(nèi)屬于龍頭，但與母公司相比，碧桂園服務(wù)的營(yíng)收規(guī)模僅是“滄海一粟”。

業(yè)績(jī)難以與地產(chǎn)商匹敵，卻撬動(dòng)了巨量市值，是物管行業(yè)太瘋狂，還是地產(chǎn)公司出了錯(cuò)？實(shí)際上，在“房住不炒”與融資收緊之下，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)已沒(méi)有太多想象空間，而物業(yè)的新賽道、高增長(zhǎng)，都是資本樂(lè)意買賬的要素。

碧桂園服務(wù)與碧桂園的市值故事，是物管與地產(chǎn)兩大行業(yè)前景的映射。今年以來(lái)，地產(chǎn)股“跌跌不休”的走勢(shì)讓股民心灰意冷，縱使房企頻頻回購(gòu)也難掩頹勢(shì)；而物管板塊已擺脫去年的跌勢(shì)，重新迎來(lái)隱隱的春天。

據(jù)花旗研究報(bào)告，2021年物管行業(yè)將會(huì)迎來(lái)牛市，主要原因包括：自2020年10月以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺(tái)；頭部企業(yè)盈利增長(zhǎng)確定性強(qiáng)；一季度物管公司將陸續(xù)發(fā)布強(qiáng)勁業(yè)績(jī)等刺激因素。

花旗認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)服務(wù)應(yīng)該被給予更高的估值，主要因市場(chǎng)空間廣闊，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模有4000億人民幣、15億平方米；擁有較高的進(jìn)入壁壘，享受更高的物業(yè)管理費(fèi)；可以提升物業(yè)管理費(fèi)，具有定價(jià)權(quán)等。

與此同時(shí)，興業(yè)證券發(fā)布研報(bào)稱，2021年2月26日恒生指數(shù)將發(fā)布2020年第四季度指數(shù)檢討結(jié)果，該檢討結(jié)果將會(huì)于2021年3月15日生效。屆時(shí)將有新一批的物管公司進(jìn)入港股通名單，吸引更多南下資金。

該行認(rèn)為，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)以及新城悅服務(wù)8家物業(yè)管理公司有望被納入恒生港股通指數(shù)系列成分股，成為港股通標(biāo)的。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

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