“我母親年齡大了，腿腳不好使，以前下樓次數(shù)少，現(xiàn)在推著輪椅就能下樓遛彎兒、曬太陽了?！北本┕I(yè)大學四小區(qū)住戶王女士告訴中國證券報記者。

王女士母親的經(jīng)歷只是老舊小區(qū)改造后的一個縮影。住建部官網(wǎng)日前披露，根據(jù)各地上報情況匯總，2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，惠及居民約736萬戶。

中國證券報記者日前走訪了北京多個實施改造的老舊小區(qū)，不少小區(qū)裝了電梯、換上了智能門鎖、增加了智能停車位、安裝了人臉識別系統(tǒng)等。機構(gòu)認為，老舊小區(qū)改造將帶動電梯需求和物管行業(yè)的市場擴容。

改造方案“各顯神通”

“改造變化是很大的。小區(qū)現(xiàn)在全部換上了智能門鎖，進出必須要刷卡，安全多了。以前的車位比較亂，現(xiàn)在的停車位整齊多了?！蓖跖扛嬖V記者。

王女士母親居住的是位于北京市朝陽區(qū)潘家園街道的磨房南里北京工業(yè)大學四小區(qū)，該小區(qū)目前老年住戶約占85%。

王女士告訴記者，改造前小區(qū)沒有電梯、大門沒有門禁、老年人出行難、缺乏配套養(yǎng)老服務設施等?！半S著改造完成，現(xiàn)在很多問題都解決了?！?/p>

在王女士看來，最突出的是老年人的下樓“難題”?！拔夷赣H年齡大了，腿腳不好使，以前下樓次數(shù)少，現(xiàn)在推著輪椅就能下樓遛彎兒、曬太陽了?！?/p>

但部分小區(qū)樓房因建成時間久等問題，無法滿足加裝電梯條件。如豐臺區(qū)東高地街道萬源西里45號樓，建于上世紀60年代。因此，該樓棟加裝了“爬樓機”。

“我們這棟還粉刷了墻壁，更換了線路外殼，樓道里裝了監(jiān)控，單元門由原來的大鐵門換成了防盜門，現(xiàn)在還裝上了智能鎖?！比f源西里45號樓住戶趙先生的兒媳告訴記者。

改造面臨的難題不少

改造后的小區(qū)煥然一新，但改造過程中攻克了不少“難題”。

以北京工業(yè)大學四小區(qū)為例。王女士告訴記者，提出安裝電梯后，小區(qū)組織了業(yè)主開會協(xié)商，3-5樓的住戶基本都是同意的，但部分1、2樓的住戶不同意出錢。“后來經(jīng)過協(xié)商，在安裝電梯后，將1樓原來樓梯和電梯之間的空置區(qū)域給1樓住戶，可以放置物品，大約8平方米?！?/p>

又如海淀區(qū)定慧東里社區(qū)3號樓小區(qū)，該小區(qū)共有3個單元。其中，2單元有兩部電梯，1號電梯2018年底已停用，2號電梯瀕臨停運。由于產(chǎn)權(quán)復雜，無法確定專項維修資金對賬明細等，改造面臨籌資難題。

在此情況下，小區(qū)物管會及其黨支部成立后，收集了業(yè)主和物業(yè)公司的意見，并召開協(xié)商會議，共同商議老舊電梯安全隱患治理方案。經(jīng)過商定，首先進行入戶籌資，籌資完成后根據(jù)資金總額進行公開招投標并確定電梯公司，再完成后續(xù)合同簽訂和電梯更換工作。經(jīng)過多方努力，第二輪入戶籌資工作已完成，2單元電梯安全隱患問題得到初步解決。

兩個行業(yè)受益

北京市住建委官微披露，2020年，北京改造小區(qū)新開工220個項目261個小區(qū)（約1038萬平方米，17萬戶），完工61個項目72個小區(qū)（約214萬平方米，3.5萬戶）。

住建部官網(wǎng)披露，2020年《政府工作報告》提出，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等，發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。根據(jù)各地上報情況匯總，2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，惠及居民約736萬戶。

多地陸續(xù)提出了今年的改造計劃。廣東省提出，2021年全省開工改造不少于1300個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及超過25萬戶居民。江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，明確提出今年全省要完成1000個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；到2022年，江蘇基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制，市場化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務覆蓋面不斷擴大；到“十四五”期末，2000年年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務基本完成，建成一批美麗宜居住區(qū)，人民群眾居住環(huán)境得到明顯改善。

值得一提的是，住建部等十部門此前發(fā)布的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵物業(yè)公司運用物聯(lián)網(wǎng)、云計算等技術(shù)，建設智慧物業(yè)管理服務平臺。

中信證券認為，預計3-5年物業(yè)管理市場總體規(guī)模將增加至24080億元。其中，住宅物業(yè)管理市場規(guī)模增加至15360億元，增值服務市場規(guī)模擴張至4224億元，市場容量進一步打開。

從電梯需求方面來看，招商證券研報稱，電梯的需求主要是以住宅需求（包括老樓加裝新梯）為主，占比達到60%-70%。預計2021年住宅需求（含加裝）為84.4萬臺，若以每臺20萬元的單價計算，市場規(guī)模將達到1688億元。

責編：張?zhí)鞇?/p>

來源：中國證券報

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