進(jìn)入 2 月份以來，房企陸續(xù)公布 1 月份的銷售業(yè)績。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2 月 9 日中午，已有超過 30 家房企公布了 1 月業(yè)績，整體同比大增，其中 28 家房企 1 月銷售額平均增幅超過 90%。其中 1 月銷售業(yè)績同比增長超過 100% 的房企達(dá) 8 家，同比增長最高的甚至達(dá)到驚人的 367.2%。

1 月是 2021 年的開局月，而房企也紛紛在這個具有重要意義的月份取得 " 開門紅 "?？梢宰糇C的是，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1 月份百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額 8705.3 億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升 70.7%。

58 安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者分析指出，1 月房企銷量同比猛增，并不代表市場整體熱度過高。由于去年春節(jié)在 1 月，同時受疫情影響，大部分地區(qū)的銷售暫停，導(dǎo)致今年 1 月市場表現(xiàn)明顯好于去年。當(dāng)然，部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用，但并非主因。

頭部房企穩(wěn)健中小房企業(yè)績分化

雖然頭部房企的銷售基數(shù)更大，但在市場回暖中的增長卻顯得尤為明顯。

公告顯示，1 月份頭部房企業(yè)績增幅顯著。如龍湖合約銷售額 195.1 億元，同比增長約 93%；世茂集團(tuán)合約銷售 200.2 億元，同比增長 96%；綠城中國 1 月實(shí)現(xiàn)合同銷售額 173 億元，同比增長 122%。

相比之下，綠地的排名有所下滑。2020 年綠地控股全年銷售金額排名在第 7 位，而今年 1 月則退至第 15 位。綠地近期負(fù)債壓力表現(xiàn)較為明顯，凈負(fù)債率水平在近幾年有所下降，但依然高于平均水平。預(yù)計(jì) 1 月綠地的銷售速度減緩只是暫時性表現(xiàn)，為降低負(fù)債水平，綠地后期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。

值得注意的是，中小房企的競爭力與規(guī)模房企仍有差距。如時代中國 1 月合同銷售金額 82.8 億元，同比增長 24.1%；合景泰富預(yù)售額 67.8 億元，同比增長 31.3%；新城控股合同銷售 166.39 億元，同比增長 48.5%；遠(yuǎn)洋集團(tuán) 1 月協(xié)議銷售額 55 億元，同比增長 56.25%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1 月 TOP10 房企銷售門檻值為 187 億元，較 2020 年同期增長 119%；TOP50 房企的門檻值 44 億元，較 2020 年同期增長 75.3%，兩者增幅有著明顯差距。

與此同時，中小房企的業(yè)績分化也十分明顯。如越秀地產(chǎn) 1 月銷售 89.4 億元，同比上升約 193%；合生創(chuàng)展 1 月份合約銷售 28.22 億元，同比增高達(dá) 367.2%。而建業(yè)地產(chǎn) 1 月份取得物業(yè)合同銷售額 30.13 億元，同比減少 26.4%；保利置業(yè) 1 月合約銷售額 30 億元，同比下跌 10%。

不過，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，單純看 1 月份房企業(yè)績同比大幅增長，并不能代表全年業(yè)績。1 月份百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勢反彈，很大程度上是因?yàn)槿ツ晖谡荡汗?jié)假期，且因疫情的出現(xiàn)而停擺這兩大因素所導(dǎo)致的基數(shù)較低。此外，部分城市樓市景氣度從去年下半年至今持續(xù)回暖，對行業(yè)成交有進(jìn)一步刺激作用。

值得一提的是，TOP3 房企的排位在 1 月份出現(xiàn)變化。2015 年之前，萬科一直占據(jù)著房企銷售榜首位，2016 年榜首位置被恒大奪得，2017~2020 年的年度銷冠一直屬于碧桂園。不過今年 1 月，萬科以 702 億元的全口徑銷售金額重新居于榜首，比排在第二的恒大（602.7 億元）多出近 100 億元，而第三位的碧桂園全口徑銷售金額為 556.2 億元。

張波表示，1 月份頭部房企的出貨量增長明顯，從銷量排行來看，萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非?？欤ㄟ^加快去化來保障穩(wěn)健增長的節(jié)奏愈加明顯。

林波也認(rèn)為，這和萬科的布局有很大關(guān)系，萬科的布局更偏向一二線，此外去年也隱藏了一部分業(yè)績；另一方面，部分頭部房企降低增速，甚至在降負(fù)債要求之下減緩拿地、放慢開發(fā)節(jié)奏，導(dǎo)致萬科在 1 月的增長十分突出。

" 除了頭部房企之外，今年值得期待的是央企和國企。" 林波指出，這些企業(yè)在去年四季度逆勢加倉，相比前 8 個月增幅達(dá) 60%。如中海、招商、華潤等在去年最后 4 個月持續(xù)加倉。

此外，浙系企業(yè)，如德信、祥生、中梁、華鴻等今年均有看點(diǎn)，但不排除自身會出現(xiàn)或多或少的問題。這類企業(yè)具有明顯的區(qū)域基因，基本都在 2019 年、2020 年上市，總體來說財(cái)務(wù)壓力相對較小，又深耕長三角，開年拿地沖得比較猛。加上本土優(yōu)勢，如果市場保持去年的熱度，今年再加倉，業(yè)績增長就能得到保障。

政策趨緊之下去杠桿成當(dāng)務(wù)之急

2021 年 1 月，在 2020 年底各項(xiàng)針對融資端的金融調(diào)控政策之后，多地調(diào)控政策也在趨緊。如 1 月底上海推出封堵 " 假離婚 " 購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理的 " 滬十條 "，杭州推出旨在圍堵此前調(diào)控政策下的炒房 " 漏洞 "、嚴(yán)控需求端的 " 杭五條 " 等。

在此背景下，隨著部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來房企銷售也將面臨更多新挑戰(zhàn)。對于未來而言，林波表示，防范風(fēng)險、更好地適應(yīng)市場調(diào)控及變化，是房企新一年的首要目標(biāo)。預(yù)計(jì) 2021 年將有更多規(guī)模房企的增速進(jìn)一步放緩，不排除會有負(fù)增長的企業(yè)出現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，1 月份一二線城市的熱點(diǎn)區(qū)域的多個 " 紅盤 "，由于受限價等因素影響，無須促銷，市場的關(guān)注度也會極高，上海、杭州等城市甚至出臺政策來保障無房戶優(yōu)先購房。而非熱點(diǎn)的三四線城市，由于返鄉(xiāng)人群的缺失，1 月份的市場熱度明顯減弱。

尤其值得注意的是，2021 年房企到期債務(wù)將超過萬億元，這也使得房企的資金壓力巨大。而融資端的 " 三道紅線 " 和供給端的 " 五檔金融機(jī)構(gòu) " 與房貸 " 兩道紅線 " 一起作用，從資金融入和融出兩端積極調(diào)控，倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。

" 對房企來說，今年面臨的最大問題依舊是老生常談的去杠桿，在這個大前提之下，房企要做的是從資產(chǎn)負(fù)債端著手。" 林波表示，一方面，今年房企銷售壓力很大，由于熱門城市不斷出臺政策持續(xù)打壓樓市，而沒出政策的城市本身銷售壓力就很大。此外，有條件分拆上市的房企今年還是要抓緊，尤其是踩在橙色、紅色線上的房企，通過上市能夠快速解決高負(fù)債的問題。

此外在投拓方面，今年分化依然明顯，熱門城市盡管打壓，但土地市場熱度還是不會降，房企在有限的土地投資預(yù)算下，會更加傾斜于東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現(xiàn)金流，就需要在對的地方落子。整個長三角拿地很難說能撿到肉，又想要指標(biāo)，又想要規(guī)模，拿地的時候就不考慮項(xiàng)目未來的盈利性。

林波表示，除此之外，房企還是要想盡辦法去融資，畢竟這是很多企業(yè)面臨的坎。已有部分頭部房企出現(xiàn)不同程度的資金問題，大企業(yè)尚且如此，中小企業(yè)更不用說。

而對信貸資金管控的增強(qiáng)將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理與預(yù)警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量，在支出端量入為出，調(diào)整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。

"1 月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市因樓市過熱導(dǎo)致監(jiān)管部門迅速升級調(diào)控措施，與中央 " 房住不炒 " 的調(diào)控步調(diào)保持一致，房企在這些區(qū)域未來的需求釋放可能會受到影響。" 張波認(rèn)為，房企需要加強(qiáng)對重點(diǎn)區(qū)域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理地調(diào)整推貨節(jié)奏，把握住不同的銷售窗口期，更好實(shí)現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標(biāo)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞

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