中國網(wǎng)地產(chǎn)訊  近日，貝殼研究院發(fā)布《2021年1月全國二手房市場月報》。報告顯示，2021年1月重點城市二手房市場升溫，成交量較大幅上漲，價格漲幅擴大。一月下旬熱點城市尤其是一線調(diào)控密集出臺，從行政調(diào)控和金融監(jiān)管兩方面抑制投機，給需求端降溫。同時房貸管控新規(guī)下，多城銀行房貸額度收緊，未來房貸利率上浮、批貸放款周期拉長將延續(xù)，進一步降低需求端熱度。預(yù)計1月高體量成交難延續(xù)，2月市場降溫，價漲收窄。

一、 1月市場升溫，局部價漲偏大

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月重點18城鏈家二手房實際成交環(huán)比增加約23%，成交絕對水平處在2019年以來月度高位上。

市場的升溫主要集中在一線城市。一線4城成交環(huán)比增幅較大，幅度均在20%以上，其中北上廣三城月度成交量處2019年以來高位，深圳成交是“715”調(diào)控后月度最大值，成交水平恢復(fù)至調(diào)控前6月份的73%。值得注意的是，市場升溫并不是全局性的，18城中9城成交環(huán)比持平或下滑，廊坊、大連、煙臺等城市二手房成交量環(huán)比降幅在20%以上。

圖：重點18城鏈家二手房實時成交總量走勢

重點城市二手房價格漲幅擴大，長三角及珠三角城市漲幅居前。1月18城中二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量由去年12月的11個增至14個，下跌的城市由5個降至1個。二手房價格漲幅前4分別是上海、合肥、深圳及廣州，主要是長三角及珠三角城市，延續(xù)去年年底的較快上漲態(tài)勢。

圖：1月重點城市貝殼二手房價格指數(shù)環(huán)比

1月重點城市二手房市場的升溫原因有二。一是資金驅(qū)動，前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動市場尤其是一線城市核心區(qū)域市場需求升溫。二是預(yù)期驅(qū)動，前期的市場升溫及預(yù)期年后3月“小陽春”進一步升溫，加快購房者入市節(jié)奏，增強業(yè)主惜售情緒，市場上“誠心出售”的房源量下降，供需矛盾加劇，量價向上。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示：1月18城客源快速成交率環(huán)比提升4個百分點，達到53%，處在2019年以來月度高位上；業(yè)主預(yù)期持續(xù)提升，1月調(diào)價中漲價次數(shù)占比環(huán)比提升6.7個百分點，達到29%，處2019年來高位。

圖：重點18城二手房客源快速成交率（左）及業(yè)主調(diào)漲次數(shù)占比（右）走勢

二、 2月市場熱度難續(xù)

2月市場面臨較大向下壓力下，熱度難續(xù)。1月下旬密集調(diào)控出臺及銀行購房信貸環(huán)境收緊，即使部分人群“就地過年”，難延續(xù)1月高體量成交。2月市場需求降溫，前期上漲較快的城市或區(qū)域房價漲幅將收窄。更長期看，2021年是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制持續(xù)深化的一年，房價及預(yù)期的異動將受到更及時、更嚴格的管控，同時宏觀貨幣環(huán)境及購房信貸環(huán)境邊際收緊可能性較大。與2020年相比，2021年是調(diào)控及信貸加壓下房價趨穩(wěn)的一年。

重點城市密集調(diào)控打擊投資炒作。1月全國重點城市尤其一線城市樓市升溫和政策加碼壓力并存，多地出臺調(diào)控加碼政策。政策主要是從行政調(diào)控和金融監(jiān)管兩方面對市場抬頭的投機亂象進行打擊，反映了監(jiān)管層對“房住不炒”的堅定執(zhí)行，對房價上漲的容忍度進一步降低。

此次調(diào)控的一個重點即是加強了對金融的監(jiān)管。當前一線城市及強二線行政調(diào)控政策均已較為嚴格，在現(xiàn)行政策下，平抑房價較大幅上漲的短期關(guān)鍵在于管住金融，防止資金違規(guī)流入樓市。預(yù)計隨著1月調(diào)控政策的持續(xù)作用與發(fā)酵，投資炒作之風(fēng)將逐步偃旗息鼓，進而市場預(yù)期走向平穩(wěn)，成交釋放節(jié)奏回歸正常，房價漲幅收窄。

表：2021年1月重點城市調(diào)控政策匯總

房貸新規(guī)下購房信貸環(huán)境邊際收緊。在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長。據(jù)調(diào)研，1月上海、廣州及深圳等地多家銀行房貸額度緊張，其中廣州四大行已上調(diào)首、二套房貸利率15個基點。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，1月貝殼36城主流房貸利率表現(xiàn)出觸底增長，預(yù)計未來短期將持續(xù)；36城平均房貸放款周期加速拉長，在經(jīng)歷“五連升”后1月達到53天。后期購房信貸環(huán)境的邊際收緊，將對需求端起到降溫作用。

圖：貝殼36城主流房貸利率走勢

圖：貝殼36城平均房貸放款周期（天）

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