中國網(wǎng)地產(chǎn)訊  近日，貝殼研究院發(fā)布《2021年1月全國二手房市場月報(bào)》。報(bào)告顯示，2021年1月重點(diǎn)城市二手房市場升溫，成交量較大幅上漲，價(jià)格漲幅擴(kuò)大。一月下旬熱點(diǎn)城市尤其是一線調(diào)控密集出臺(tái)，從行政調(diào)控和金融監(jiān)管兩方面抑制投機(jī)，給需求端降溫。同時(shí)房貸管控新規(guī)下，多城銀行房貸額度收緊，未來房貸利率上浮、批貸放款周期拉長將延續(xù)，進(jìn)一步降低需求端熱度。預(yù)計(jì)1月高體量成交難延續(xù)，2月市場降溫，價(jià)漲收窄。

一、 1月市場升溫，局部價(jià)漲偏大

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%，成交絕對(duì)水平處在2019年以來月度高位上。

市場的升溫主要集中在一線城市。一線4城成交環(huán)比增幅較大，幅度均在20%以上，其中北上廣三城月度成交量處2019年以來高位，深圳成交是“715”調(diào)控后月度最大值，成交水平恢復(fù)至調(diào)控前6月份的73%。值得注意的是，市場升溫并不是全局性的，18城中9城成交環(huán)比持平或下滑，廊坊、大連、煙臺(tái)等城市二手房成交量環(huán)比降幅在20%以上。

圖：重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)時(shí)成交總量走勢

重點(diǎn)城市二手房價(jià)格漲幅擴(kuò)大，長三角及珠三角城市漲幅居前。1月18城中二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量由去年12月的11個(gè)增至14個(gè)，下跌的城市由5個(gè)降至1個(gè)。二手房價(jià)格漲幅前4分別是上海、合肥、深圳及廣州，主要是長三角及珠三角城市，延續(xù)去年年底的較快上漲態(tài)勢。

圖：1月重點(diǎn)城市貝殼二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比

1月重點(diǎn)城市二手房市場的升溫原因有二。一是資金驅(qū)動(dòng)，前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動(dòng)市場尤其是一線城市核心區(qū)域市場需求升溫。二是預(yù)期驅(qū)動(dòng)，前期的市場升溫及預(yù)期年后3月“小陽春”進(jìn)一步升溫，加快購房者入市節(jié)奏，增強(qiáng)業(yè)主惜售情緒，市場上“誠心出售”的房源量下降，供需矛盾加劇，量價(jià)向上。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示：1月18城客源快速成交率環(huán)比提升4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到53%，處在2019年以來月度高位上；業(yè)主預(yù)期持續(xù)提升，1月調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比環(huán)比提升6.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29%，處2019年來高位。

圖：重點(diǎn)18城二手房客源快速成交率（左）及業(yè)主調(diào)漲次數(shù)占比（右）走勢

二、 2月市場熱度難續(xù)

2月市場面臨較大向下壓力下，熱度難續(xù)。1月下旬密集調(diào)控出臺(tái)及銀行購房信貸環(huán)境收緊，即使部分人群“就地過年”，難延續(xù)1月高體量成交。2月市場需求降溫，前期上漲較快的城市或區(qū)域房價(jià)漲幅將收窄。更長期看，2021年是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制持續(xù)深化的一年，房價(jià)及預(yù)期的異動(dòng)將受到更及時(shí)、更嚴(yán)格的管控，同時(shí)宏觀貨幣環(huán)境及購房信貸環(huán)境邊際收緊可能性較大。與2020年相比，2021年是調(diào)控及信貸加壓下房價(jià)趨穩(wěn)的一年。

重點(diǎn)城市密集調(diào)控打擊投資炒作。1月全國重點(diǎn)城市尤其一線城市樓市升溫和政策加碼壓力并存，多地出臺(tái)調(diào)控加碼政策。政策主要是從行政調(diào)控和金融監(jiān)管兩方面對(duì)市場抬頭的投機(jī)亂象進(jìn)行打擊，反映了監(jiān)管層對(duì)“房住不炒”的堅(jiān)定執(zhí)行，對(duì)房價(jià)上漲的容忍度進(jìn)一步降低。

此次調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)即是加強(qiáng)了對(duì)金融的監(jiān)管。當(dāng)前一線城市及強(qiáng)二線行政調(diào)控政策均已較為嚴(yán)格，在現(xiàn)行政策下，平抑房價(jià)較大幅上漲的短期關(guān)鍵在于管住金融，防止資金違規(guī)流入樓市。預(yù)計(jì)隨著1月調(diào)控政策的持續(xù)作用與發(fā)酵，投資炒作之風(fēng)將逐步偃旗息鼓，進(jìn)而市場預(yù)期走向平穩(wěn)，成交釋放節(jié)奏回歸正常，房價(jià)漲幅收窄。

表：2021年1月重點(diǎn)城市調(diào)控政策匯總

房貸新規(guī)下購房信貸環(huán)境邊際收緊。在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長。據(jù)調(diào)研，1月上海、廣州及深圳等地多家銀行房貸額度緊張，其中廣州四大行已上調(diào)首、二套房貸利率15個(gè)基點(diǎn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，1月貝殼36城主流房貸利率表現(xiàn)出觸底增長，預(yù)計(jì)未來短期將持續(xù)；36城平均房貸放款周期加速拉長，在經(jīng)歷“五連升”后1月達(dá)到53天。后期購房信貸環(huán)境的邊際收緊，將對(duì)需求端起到降溫作用。

圖：貝殼36城主流房貸利率走勢

圖：貝殼36城平均房貸放款周期（天）

相關(guān)知識(shí)

貝殼研究院：1月重點(diǎn)18城二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%
貝殼研究院：10月重點(diǎn)18城鏈家二手房新增掛牌房源量比上月環(huán)比下降5.6%
年末重點(diǎn)城市二手房現(xiàn)翹尾行情 長三角區(qū)域成交環(huán)比增加
10月重點(diǎn)18城二手房成交量同比增46%,大連領(lǐng)漲
三季度八成城市二手房成交環(huán)比下滑,調(diào)控后深圳環(huán)比降50%
11月重點(diǎn)18城二手房成交量同比增29% 環(huán)渤海城市普遍下跌
三季度八成城市二手房成交環(huán)比下滑 調(diào)控后深圳環(huán)比降50%
三季度八成城市二手房成交環(huán)比下滑,新房市場“金九”未現(xiàn)
一季度18城二手房成交量創(chuàng)四年來新高 3月份回調(diào)明顯
機(jī)構(gòu):一季度18城二手房成交量創(chuàng)四年來新高,3月份回調(diào)明顯