艱難去家族化后,這家廈門房企復牌首日股價暴跌

來源：智能家居時間：2021-01-19 10:15

在完成對董事會和管理層的去家族化洗牌后，隱居幕后的廈門黃煥明家族終于迎來了明發(fā)集團（00846.HK）復牌，但等待他們的卻是股價狂跌。

1月18日，明發(fā)集團復牌后一度下跌63%，創(chuàng)2009年上市以來最大跌幅，股價亦跌至上市新低。截至當日收盤，明發(fā)集團股價報收0.73港元/股，下跌61.38%，總市值44.48億港元。

明發(fā)集團曾是較早上市的閩系房企之一，2009年登陸港交所，成為繼寶龍地產、禹洲地產之后在香港上市的第三家廈門民營房企。

上市之后，明發(fā)集團在揚州、南京、上海、泰州等地的項目相繼落地，開啟規(guī)?；瘮U張道路。明發(fā)集團核心成員黃氏四兄弟身家隨之上漲。從2009年開始，廈門明發(fā)的黃煥明家族連續(xù)多年登上《胡潤百富榜》。

2016年成為明發(fā)的分水嶺。

2016年3月17日，明發(fā)集團前核數(shù)師普華永道告知明發(fā)集團，因其未能對明發(fā)若干股權轉讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質的事宜取得足夠且適當?shù)膶徍藨{證，故對明發(fā)集團2015年財務報表“不發(fā)表意見”。

此事直接導致港交所責令明發(fā)集團于2016年4月1日停牌。

在明發(fā)停牌的近五年時間內，其在房地產行業(yè)愈發(fā)邊緣化，銷售額連年下降，債務高舉。

規(guī)模方面，停牌中的明發(fā)集團發(fā)展步伐愈發(fā)停滯不前。2016年至2019年，公司合約銷售額分別為140億元、125億、163億元、113.1億元，在跨越百億之后未進一步突破陣營。截至2020年上半年明發(fā)集團僅實現(xiàn)合約銷售額43.22億元，同比減少18.71%。

營收方面，2016年至2019年明發(fā)的營收從50.9億元增至126.61億元左右；凈利潤則自11.69億元降至9.52億元，盈利逐年下滑。

自2017年至今，明發(fā)集團的融資也顯得格外艱難，規(guī)模不大但利率高、時間短。債券規(guī)模都在2億美元左右、時間以一年為期，但票面利率從11%、15%攀升至22%。

在明發(fā)集團復牌前，明發(fā)于1月15日完成發(fā)行8900萬美元于2021年到期的債券，該筆美元債按15%計息。

截至2020年上半年，明發(fā)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（受限制現(xiàn)金除外）為31.17億元，一年內應還借款為50.69億元，尚未能覆蓋一年短債。

匯生國際融資總裁黃立沖認為，“明發(fā)停牌時間較長、公司信用評級受限，使得融資活動受到較大限制。為募得所需足夠資金，不得不開出較高的價碼來吸引投資人?！?/p>

停牌顯著影響了明發(fā)的發(fā)展，但明發(fā)復雜的、無法解釋的交易顯然更棘手，公司一再申請延發(fā)年報及多份業(yè)績報告。

直到根據(jù)港交所2018年5月頒布的新規(guī)，明發(fā)如未能于2019年7月31日前達成全部復牌條件，聯(lián)交所將展開取消該公司上市地位的程序。

面對摘牌壓力，明發(fā)才真正為復牌做出努力。

2019年3月31日，明發(fā)發(fā)布獨立法證調查主要結果概要，對普華永道提出的質疑進行了詳細解釋，同時對有關資金流動進行了披露。調查報告顯示，明發(fā)集團多宗資金流動交易都與家庭成員有關，包括主席黃煥明的兒子、配偶、小舅、堂弟都在其中。

以家族經營為主的明發(fā)，自此開始對董事層、管理層隊伍進行大換血，

2020年4月，明發(fā)創(chuàng)始人兼主席黃煥明辭任。公告中表示，黃煥明作出此決定經過了仔細思量，其中已考慮明發(fā)集團的發(fā)展歷史和未來的發(fā)展方向；同時，執(zhí)行董事黃麗水也辭任。

隨后于7月，黃慶祝辭任執(zhí)行董事兼集團首席執(zhí)行官，黃連春辭任執(zhí)行董事、集團首席運營官兼執(zhí)行副總裁。

至此，明發(fā)家族四兄弟均離開了一線管理職位，退居幕后。目前，明發(fā)集團董事會由職業(yè)經理人掌舵，林家禮任董事會主席兼非執(zhí)行董事，鐘小明任執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，鐘小明在2009-2014年期間曾出任明發(fā)集團副總裁，2020年回歸明發(fā)集團前在中冶置業(yè)福建公司擔任總經理。

黃立沖認為：“雖然黃氏家族的人全部離開了一線管理職位，但并不妨礙日后他們‘垂簾聽政’，繼續(xù)指引公司發(fā)展?！?/p>

明發(fā)復牌后，其過千萬平方米的土地儲備成為其重新出發(fā)重要源動力。

截至2020年6月30日，明發(fā)集團應占土地儲備增加5.6%至約2250萬平方米，合共包括133個項目。福建在明發(fā)總土儲中占比為10.4%，安徽和江蘇的土地儲備則分別高達36.8%、22.3%，此外在北上深一線城市占比1.2%；且這批位于江蘇、安徽的發(fā)展中物業(yè)，極大部分將于2021年完工。

當然，在這千萬級別的土儲中仍暗藏隱憂。明發(fā)過往的擴張城市級主要為三四線城市，土地儲備的類型中純住宅較少。

以其發(fā)展中項目為例，明發(fā)發(fā)展中項目共有66個，應占總建筑面積1440萬平方米，純住宅項目只占17個。其他的更多為住宅/商用物業(yè)，或者商用、工業(yè)類物業(yè)。

而明發(fā)2020年中期報告顯示，截止2020年6月30日，住宅物業(yè)收入達72.19億元，商業(yè)物業(yè)收入達8300萬元，物業(yè)投資及管理收入達1.82億元，酒店收入達6540萬元，其他收入達1.42億元。

黃立沖認為，目前三四線城市的房子很難賣，明發(fā)重倉的三四線城市未來去化也會大受影響。并且明發(fā)的資產流動性不太好，商用物業(yè)偏多，這類型物業(yè)目前也不受市場歡迎。

來源：界面新聞