2020年最讓地產(chǎn)從業(yè)人士膽戰(zhàn)心驚的一句話，是銀保監(jiān)會主席郭樹清說的。8月16日那天，他在一篇文章中提到：

房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛。

領(lǐng)導的這句話，語氣挺重的。僅僅四天后，住建部和人民銀行召集重點房企代表進京開會，領(lǐng)導把“三道紅線”政策擺在了桌面上。后來郁亮說，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，房地產(chǎn)金融紅利時代結(jié)束了。

2020年的最后一天，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》。這次監(jiān)管機構(gòu)給中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行劃分了五條紅線：

房地產(chǎn)貸款占貸款總額比例上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；個人住房貸款占比上限為32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

政策規(guī)定，超出上限兩個點以內(nèi)的銀行，有兩年業(yè)務(wù)調(diào)整期；超出兩個點以上的，有四年調(diào)整期。

房地產(chǎn)真的進入了精準調(diào)控的時代了。

最新的五條紅線一出臺，就有房企進行了研究。開發(fā)商朋友說，因為上市房企財務(wù)情況透明，融資渠道很多，新政策對他們的影響沒有那么大。而小型房企從銀行貸款的難度，本身就非常高。

所以，新政策影響最大的其實是放貸端的銀行。

國盛證券統(tǒng)計過，只是六家大型銀行中，就有工商、建設(shè)、郵儲和中國銀行四家超出了個人住房貸款占比上限；同時，建設(shè)銀行和工商銀行還超過房地產(chǎn)貸款占比上限。

郭主席的擔憂是有道理的。在上個世紀130次金融危機中100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過了GDP的32%。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比例，是39%。

銀行當然更愿意貸款給有擔保、壞賬風險小、貸款規(guī)模大的房地產(chǎn)行業(yè)，中外莫能例外。但領(lǐng)導應該是覺得，有些問題，也到了必須面對的時候。

其實，五道紅線來臨前，就有銀行接受過口頭指導了。這段時間，他們在拼命地找可替代房地產(chǎn)的渠道放貸，這么做：

可以做大分母，縮小房地產(chǎn)占比。

但很遺憾，大家都沒找到新的替代放貸渠道。

一位地方銀行的行長告訴子姨，上一次大家一起出門找分母，還是1997年銀行市場化改革的時候，那時大家還是為了降低不良資產(chǎn)率。這次，新的監(jiān)管政策來臨，老辦法又被提上來了。

他說，這次的監(jiān)管就是逼著傳統(tǒng)銀行效仿阿里、京東的科技金融，發(fā)現(xiàn)識別風險。過去，銀行作為一個平臺，取得低價資金，向外高價出售的粗放式放貸時代過去了。關(guān)閉最大最安全的房地產(chǎn)放貸渠道，這是逼著所有人：

沉下身子發(fā)放小額貸款。

實體經(jīng)濟的時代來了。

子姨查了下，單戶額度一千萬以下的普惠小微企業(yè)貸款總額，已經(jīng)從2019年初的不足10萬億，爆發(fā)式增長到現(xiàn)在的接近十五萬億。銀保監(jiān)會在2021年的第一條政策，就是支持這些在鄉(xiāng)間地頭的小銀行發(fā)展的：

向村鎮(zhèn)銀行補充資本、支持優(yōu)質(zhì)村鎮(zhèn)銀行吸收合并、引進戰(zhàn)略投資…

朋友感嘆到，就小額貸款本身而言，不良率其實只有1%左右。但這種貸款是一個特別辛苦的工作，少有人愿意風里來雨里去：

馬云說的當鋪思維，其實是沒有錯的。只是說的場合不對而已。

馬云能想到的問題，領(lǐng)導當然也想到了。

今天，銀行股又跌了，37家上市銀行，綠了29只。銀行還沒完全失去房地產(chǎn)呢，就有人用腳投票了。

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