時(shí)代發(fā)展高速向前，需要停下腳步思考。

2020年是被新冠疫情定義的一年。“黑天鵝”沖擊，并迅速肆虐全球，世界經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退，國(guó)際格局加速演變，單邊主義、保護(hù)主義上升，全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊。同時(shí)，全球努力穩(wěn)定和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)舉措效果初顯，同時(shí)，我國(guó)取得了疫情狙擊戰(zhàn)的初步勝利，各行各業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，成效顯著。

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)的起伏亦牽動(dòng)著國(guó)計(jì)民生之命脈。面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，眾多房企開(kāi)啟了自成立以來(lái)最大規(guī)模的變革與業(yè)務(wù)調(diào)整，“思考”成為行業(yè)關(guān)鍵詞。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，有一堂以“緊扣時(shí)代脈搏，為行業(yè)厘清問(wèn)題、指引未來(lái)方向、樹(shù)立學(xué)習(xí)榜樣，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展與進(jìn)步”為目標(biāo)的公開(kāi)課，已經(jīng)堅(jiān)持了12年，那便是地產(chǎn)中國(guó)論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)紅榜。

2021年1月13日，面對(duì)風(fēng)云變幻的行業(yè)發(fā)展前景，第十二屆地產(chǎn)中國(guó)論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)紅榜，將在北京開(kāi)啟“一堂解讀行業(yè)發(fā)展的公開(kāi)課”，共赴中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三思之“辯”。

思危：危在哪里？

2020年，讓全球經(jīng)濟(jì)處于百年未有之大變局。

聯(lián)合國(guó)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2021年，全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出累計(jì)損失將達(dá)8.5萬(wàn)億美元。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》預(yù)計(jì)，2020年全球經(jīng)濟(jì)將萎縮4.4%，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前路漫長(zhǎng)且易受挫折。

受疫情影響，國(guó)際貿(mào)易和投資急劇萎縮，人員貨物流動(dòng)嚴(yán)重受阻，全球產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈遭受沖擊，世界經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重的衰退。金融方面，美股曾在不到兩周時(shí)間內(nèi)4次熔斷，恐慌情緒傳導(dǎo)至其他金融市場(chǎng)，引發(fā)多國(guó)股市發(fā)生熔斷或遭遇重挫。全球貿(mào)易方面，各國(guó)相繼采取管制措施，限制人員貨物流動(dòng)，讓原本自國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)持續(xù)低迷的全球貿(mào)易更顯頹勢(shì)。

同時(shí)，疫情對(duì)全球產(chǎn)業(yè)鏈形成沖擊，尤其對(duì)汽車(chē)、電子和機(jī)械設(shè)備等價(jià)值鏈融合程度高的行業(yè)影響顯著。此外，疫情導(dǎo)致旅游、航空等行業(yè)陷入癱瘓。聯(lián)合國(guó)世界旅游組織的數(shù)據(jù)顯示，今年全球旅游業(yè)收入或?qū)p少9100億美元。

世紀(jì)疫情疊加百年變局，世界再次走到十字路口。大變局之下，全球經(jīng)濟(jì)將如何走？

加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)，暢通世界經(jīng)濟(jì)運(yùn)行脈絡(luò)，改善全球經(jīng)濟(jì)治理，事關(guān)世界的前途與命運(yùn)。為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，歐美等國(guó)在疫情爆發(fā)后出臺(tái)萬(wàn)億級(jí)刺激政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球范圍內(nèi)已有超過(guò)50家央行降息或多次降息。

2020年，面對(duì)疫情沖擊和復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，中國(guó)分階段、有節(jié)奏、有針對(duì)性地推出一系列政策舉措，助力廣大市場(chǎng)主體復(fù)工復(fù)產(chǎn)、復(fù)商復(fù)市，率先在全球主要經(jīng)濟(jì)體中恢復(fù)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)，成為全球經(jīng)濟(jì)陰霾下的一抹亮色。2020年前三季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，率先實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。同時(shí)，面對(duì)疫情“大考”，脫貧攻堅(jiān)任務(wù)如期完成，助力“十三五”圓滿收官。

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)，房地產(chǎn)的起伏亦牽動(dòng)著國(guó)計(jì)民生之命脈。 疫情的突襲，讓房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的沖擊，而早在2018年萬(wàn)科高喊的“活下去”亦成為行業(yè)最真實(shí)的寫(xiě)照。2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售表現(xiàn)受疫情影響較大，年內(nèi)銷(xiāo)售規(guī)模保持了較長(zhǎng)時(shí)間的負(fù)增長(zhǎng)。7月以來(lái)雖然百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖呀?jīng)回正，但四季度市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化承壓。

規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展有存在怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？

思變：變了什么？

時(shí)過(guò)境遷，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已邁過(guò)所謂黃金時(shí)代、白銀時(shí)代等眾多發(fā)展階段。

新冠疫情開(kāi)啟的“黑天鵝”沖擊，注定在中國(guó)經(jīng)濟(jì)史和房地產(chǎn)階段歷程中，留下濃墨重彩的一筆。時(shí)代的變遷總是在不經(jīng)意之間發(fā)生，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，黑天鵝一般的疫情，讓時(shí)代變遷的效率和過(guò)程被加速。大環(huán)境下，縱觀2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“主動(dòng)求變”漸成行業(yè)趨勢(shì)。

2020年，我們看到房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多新的現(xiàn)象：曾經(jīng)被資本追逐的長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬，在不斷加大的調(diào)控之下，部分城市房?jī)r(jià)還在快速上漲；互聯(lián)網(wǎng)對(duì)居住服務(wù)的滲透進(jìn)一步加深，VR看房、直播賣(mài)房等新的營(yíng)銷(xiāo)方式層出不窮。

房企多元化，早在多年前的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)便開(kāi)始高喊。只是，在2020年這個(gè)特殊的年份，越來(lái)越多的房企將之付諸實(shí)踐。

以物業(yè)上市潮為例，2020年，房企紛紛拆分旗下物業(yè)上市。數(shù)據(jù)顯示，2020年包括A股、H股、新三板在內(nèi)的上市物業(yè)公司已超百家，其中A股、H股上市物管企業(yè)44家。年內(nèi)已有17家房企分拆物管公司成功赴港上市，全年新增主板上市企業(yè)數(shù)量將超越2019年的12家。

值得關(guān)注的是，房企拓寬賽道的發(fā)展前景正在慢慢趕超房地產(chǎn)本業(yè)，物業(yè)公司上市浪潮從2014年彩生活首登港交所拉開(kāi)序幕，到2018年碧桂園服務(wù)掛牌上市將物管板塊估值加速推高，再到今年疫情對(duì)板塊的拉升作用，整體上物管板塊近兩年一直處于高估值區(qū)間，且有不斷走高的趨勢(shì)。

隨著房企競(jìng)爭(zhēng)白熱化，占據(jù)細(xì)分市場(chǎng)、建立獨(dú)特優(yōu)勢(shì)愈發(fā)為諸多房企所看重，與住宅銷(xiāo)售關(guān)聯(lián)度較高的商業(yè)、辦公、酒店、文旅、健康、教育等業(yè)態(tài)，成為部分房企轉(zhuǎn)向“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”運(yùn)營(yíng)模式下的發(fā)力點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，自2017年至2019年，30家重點(diǎn)房企多元化業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

在強(qiáng)化內(nèi)生能力的同時(shí)，把握未來(lái)的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期持續(xù)布局多元化業(yè)務(wù)板塊，結(jié)合國(guó)家十四五發(fā)展戰(zhàn)略與自身發(fā)展戰(zhàn)略，以科技為支持工具，重點(diǎn)關(guān)注健康養(yǎng)老、人工智能與租賃業(yè)務(wù)等板塊。

可見(jiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)亦是房企不斷拓寬的賽道，在深耕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的同時(shí)，一大批房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)啟了轟轟烈烈的探索之路，由單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向多元布局，進(jìn)而尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

思遠(yuǎn)：遠(yuǎn)在何方？

居安思危，居穩(wěn)思變，居近思遠(yuǎn)，無(wú)論全球經(jīng)濟(jì)還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，亦或是具體到房地產(chǎn)行業(yè)，都需要“未雨綢繆”。

在房住不炒的總基調(diào)之下，十四五規(guī)劃建議中再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。同時(shí)也提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。此外，針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管和融資管理規(guī)則出臺(tái)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化。 

數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)規(guī)模約11291億元人民幣，同比增加0.8%,增速較上一年同期收窄約17.4個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)上，境內(nèi)債券在寬松流動(dòng)性下發(fā)債規(guī)模同比增長(zhǎng)8.6%，境外債市受到諸多干擾因素致年內(nèi)整體低迷，境外發(fā)債規(guī)模同比下降23.5%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

融資成本是房企金融風(fēng)險(xiǎn)的外在反映，境內(nèi)外債市上半年在不同的節(jié)點(diǎn)分別出現(xiàn)月度利率均值的低點(diǎn)，下半年融資成本整體回升。境外債市保持不確定性預(yù)期，短期波動(dòng)較大。同時(shí)，境內(nèi)融資成本因企業(yè)性質(zhì)存在一定結(jié)構(gòu)性差異，1-11月央企、國(guó)企境內(nèi)平均票面利率4.18%，非央企、國(guó)企性質(zhì)房企境內(nèi)平均票面利率5.82%。

隨著建設(shè)數(shù)字中國(guó)被提到國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略高度，2020年中央正式提出“數(shù)字化新基建”戰(zhàn)略，用數(shù)字技術(shù)全方位改造傳統(tǒng)行業(yè)。居住服務(wù)數(shù)字化開(kāi)拓消費(fèi)場(chǎng)景，提振消費(fèi)需求，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力；數(shù)字化技術(shù)優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)，提升服務(wù)效率；數(shù)字化技術(shù)正在賦能服務(wù)者，促進(jìn)品質(zhì)服務(wù)。

數(shù)字技術(shù)正在構(gòu)建新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性和巨大潛力。業(yè)內(nèi)人士分析，從頂層設(shè)計(jì)看，“十四五”期間數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中最重要的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源之一。展望2021年，隨著新基建支撐起產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)行框架，數(shù)字經(jīng)濟(jì)會(huì)迎來(lái)革命性創(chuàng)新，具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)參與主體開(kāi)啟普遍的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，而數(shù)字技術(shù)也將成為社會(huì)生活質(zhì)量升級(jí)的重要基石，并迎來(lái)強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)。

伴隨當(dāng)今社會(huì)主要矛盾發(fā)生變化，人們對(duì)美好生活的向往日益強(qiáng)烈，新的消費(fèi)賽道亦在加速崛起，背后蘊(yùn)藏的新機(jī)遇同樣不可忽視。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展又將以怎樣的趨勢(shì)前進(jìn)？

思危、思變、思遠(yuǎn)，輪轉(zhuǎn)、輪換、輪回， 一場(chǎng)12年的行業(yè)公開(kāi)課即將開(kāi)講。

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