房地產(chǎn)有很多爭(zhēng)議的問題，但有一點(diǎn)似乎大家毫無異議，那就是如何讓土地市場(chǎng)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)過程中發(fā)揮重要作用，至少別再推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這么多年來，地價(jià)屢屢上漲，雖然不能說地價(jià)不漲房?jī)r(jià)就一定不漲，但至少如果做到地價(jià)控制住，那么房?jī)r(jià)相對(duì)也會(huì)容易控制一些。

這就是我們經(jīng)常說的，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，希望在這樣的一個(gè)房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位環(huán)境中，全面穩(wěn)定大局能夠落實(shí)下去。所以，很多人對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)的希望落到了穩(wěn)地價(jià)上。

11月29日，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯表示，下個(gè)五年，建議配合土地制度改革，控制房?jī)r(jià)總水平基本不再上升。他認(rèn)為，應(yīng)該開放土地市場(chǎng)，改變土地供應(yīng)由地方政府獨(dú)家壟斷的局面，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)。

在王小魯看來，這是一個(gè)獨(dú)家壟斷的市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)不可能不推高地價(jià)，也不可能不推高房?jī)r(jià)。而且在由地方政府來支配土地資源使用的情況下，土地資源是很難得到合理利用，很難實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

也就是說，欲想控制房?jī)r(jià)，就要從根上去破解，只有地價(jià)穩(wěn)了，房?jī)r(jià)才可能穩(wěn)，當(dāng)然能不能穩(wěn)那是下一步的事，至少要破除地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的邏輯。

說到地方壟斷土地市場(chǎng)，這不禁讓我想起了2018年初的土地供給新思路。

2018年1月15日，國(guó)土資源部宣布兩項(xiàng)重大土地改革思路：政府將不再是居住用地唯一提供者：我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

這個(gè)土地供給思路一經(jīng)提出，就得到了很好的市場(chǎng)反應(yīng)，大家都覺得這是非常有重要?dú)v史意義的變革。如果將不再壟斷土地供應(yīng)，這可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迄今為止影響最為深遠(yuǎn)的事件。有專家表示，如果這一基本制度和基本邏輯發(fā)生改變，那確實(shí)這種變化是顛覆性的。完全可以視為新的“住房制度改革”。

我當(dāng)時(shí)也認(rèn)為，曾經(jīng)一直為大家所詬病的土地壟斷問題有了新突破，而未來的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也將逐步確立。這也向市場(chǎng)釋放了很重要的信號(hào)，這項(xiàng)新思路提出快3年了，到底執(zhí)行得如何了？

我認(rèn)為，多主體供給先由多主體土地供給開始了。提出的居住用地將不再被壟斷也就意味著未來的住房供給的源頭土地供給將多元化，既包括國(guó)有土地又有集體土地，豐富了土地供給渠道，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有很深遠(yuǎn)的影響。

盤活農(nóng)村資源，效率最大化利用。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，可能允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這一點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)開始了，有些城市在盤活集體用地方面有了新進(jìn)展。如果每年盤活200億元，大約可以延續(xù)1萬年的時(shí)間；每年盤活1萬億，可以延續(xù)200年的時(shí)間。

不一定全由房地產(chǎn)企業(yè)來蓋房子。新華社表示“此時(shí)就是最好的歷史機(jī)遇”。土地可以賣給房企，也可以賣給其他企業(yè)。這個(gè)執(zhí)行得如何呢？在我看來，效果還不太明顯，還需要慢慢來。

但是對(duì)于全面穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面還是有成果的。雖然局部有過熱，但是綜合來看，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度真的穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，房住不炒的嚴(yán)格落實(shí)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

雖然不再壟斷土地供應(yīng)作為未來新的供地思路，但是落實(shí)得還是相對(duì)有點(diǎn)慢，希望加快步伐，已經(jīng)提出近3年時(shí)間，所以專家的建議國(guó)家早就想到了，政策是好的，只是執(zhí)行得慢了點(diǎn)，所以應(yīng)該給出更好的建議，從如何在加快落實(shí)方面入手，讓這項(xiàng)大家都叫好的政策趕緊落到實(shí)處，讓人人有房住的安居夢(mèng)想早日實(shí)現(xiàn)。

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