11月20日，央行公布了11月最新LPR報(bào)價(jià)。

央行官網(wǎng)截圖

1年期利率為3.85%，5年期利率為4.65%，與上月持平。LPR數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月持平，沒有出現(xiàn)浮動(dòng)。

01

什么是LPR？LPR怎么計(jì)算？

貸款基礎(chǔ)利率（Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR）是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。

貸款基礎(chǔ)利率的集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制是在報(bào)價(jià)行自主報(bào)出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，形成報(bào)價(jià)行的貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)平均利率并對(duì)外予以公布。

LPR怎么算？

每月20日由18家銀行報(bào)價(jià)，剔除一個(gè)最高價(jià)、一個(gè)最低價(jià)之后的平均價(jià)，由央行委托“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)、發(fā)布。各銀行的新增貸款，都要參考LPR執(zhí)行。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，5年期利率降息，將直接減少你的房貸。

9月15日，央行發(fā)布公告顯示，截至8月末，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作已順利完成。全國(guó)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)轉(zhuǎn)換67.4萬(wàn)億元、8056.4萬(wàn)戶，轉(zhuǎn)換比例92.4%。

其中，存量企業(yè)貸款累計(jì)轉(zhuǎn)換35.5萬(wàn)億元、84萬(wàn)戶，轉(zhuǎn)換比例90.3%；存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬(wàn)億元、6429.7萬(wàn)戶，轉(zhuǎn)換比例98.8%。

已轉(zhuǎn)換的存量貸款中，91%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)，其中存量企業(yè)貸款和個(gè)人房貸分別為90%和94%。

02

LPR對(duì)個(gè)人房貸月供有什么影響？

2019年8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

按照最新公布的5年期LPR，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.65%；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，即5.25%。

2019年12月28日，央行曾發(fā)布公告稱，在2020年3月1日至8月31日之間，將就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

按照規(guī)定，房貸可以由個(gè)人和銀行約定一個(gè)重新定價(jià)的周期，最短為一年。

并且還貸有兩個(gè)選項(xiàng)可供選擇：固定利率或是一年一變的浮動(dòng)利率。

固定利率：在未來(lái)整個(gè)房貸周期，房貸利率都是保持不變。

選擇一年一變的浮動(dòng)利率：房貸利率每年都會(huì)調(diào)整一次，如果當(dāng)年最新的LPR利率上漲下降，房貸利率也隨之上漲下降。

根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計(jì)算，當(dāng)下約有30萬(wàn)億元的房貸“總盤子”，自LPR改革以來(lái)5年期以上LPR共降低20個(gè)基點(diǎn)。如果按存量貸款全部轉(zhuǎn)化成浮動(dòng)、30年貸款期計(jì)算，合計(jì)將減少9100億元的利息支出，平均到每年為300億元。

此外，對(duì)個(gè)人而言，每降息5個(gè)基點(diǎn)，貸款100萬(wàn)元、期限30年的買房人，月供每月可以減少約30元，合計(jì)30年就能減少利息大約10800元。若降息10個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于月供降息60元，合計(jì)節(jié)省21637元。

當(dāng)然具體貸款操作還是要看具體的銀行操作。

根據(jù)11月11日，界面樓市南京站摸底南京13家主流銀行房貸利率情況，當(dāng)前南京首套房主流利率約為5.45%（LPR+80基點(diǎn)），二套房主流利率約為5.7-5.75%（LPR+105-110基點(diǎn)）。在本次摸底的13家銀行中，8家銀行較上月下調(diào)了房貸利率，首套房利率最低為5.25%，二套房利率最低為5.45%。

首套房利率方面，南京銀行、匯豐銀行等6家銀行較上月均有下調(diào)，最高下調(diào)了39個(gè)基點(diǎn)；中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等7家銀行與上月持平；匯豐銀行和紫金農(nóng)商行利率最低，為5.25%。

二套房利率方面，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等4家銀行較上月有所上調(diào)，最高上調(diào)了24個(gè)基點(diǎn)；郵政儲(chǔ)蓄銀行、南京銀行等6家銀行與上月持平；匯豐銀行和興業(yè)銀行二套房利率最低，為5.45%。

至于關(guān)于放款時(shí)間，不少銀行表示，現(xiàn)在額度緊張，放款時(shí)間不做保證。廣發(fā)銀行中央路支行一位工作人員稱：“現(xiàn)在貸款，要等明年下了，現(xiàn)在都在放8月份的，反正我們10月以后簽的的都要等到明年1月左右才能放款?！?/p>

目前，南京各家銀行首套房利率在5.25%至5.5%之間，雖然差別不大，但是日積月累，數(shù)目不小。以目前南京首套房貸利率LPR+80基點(diǎn)，貸款200萬(wàn)，周期20年，等額本息的商業(yè)貸款為例，進(jìn)行比較。

同樣是200萬(wàn)貸款20年，假如首套房貸款利率由5.55%降為5.45%，下調(diào)0.1%，那么：

①月供為13814.29元降至13701.33元，每月少還112.96元；

②總利息為1315428.91元降至1288318.63元，利息總額降低27110.28元。

所以LPR的基點(diǎn)波動(dòng)，對(duì)于動(dòng)輒百萬(wàn)的房產(chǎn)影響還是頗大的。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，為支持住房剛性需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售和投資，適度下調(diào)房貸利率或是當(dāng)前的主要政策選擇。

03

中央定調(diào)：“房住不炒”年底房貸利率或微幅上調(diào)

那么，今年房貸利率還有下調(diào)的可能性嗎？

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院11月4日發(fā)布的《2020年三季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》顯示，三季度多城收緊房貸政策，居民購(gòu)房杠桿率小幅下降。全國(guó)已有深圳、沈陽(yáng)、常州、唐山、無(wú)錫等多城通過(guò)提高二套房首付比例或貸款利率等，對(duì)房貸政策進(jìn)行了收緊，這與下半年以來(lái)不少城市房?jī)r(jià)異動(dòng)有直接關(guān)系的，也進(jìn)一步明確了房住不炒的政策態(tài)度。

11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，對(duì)未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)。其中“房住不炒”再次被提及，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，10月19日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2020年10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》稱，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。今年以來(lái)房貸利率“九連降”的趨勢(shì)終止，拐點(diǎn)出現(xiàn)。報(bào)告還預(yù)測(cè)，未來(lái)，受樓市調(diào)控監(jiān)管持續(xù)升級(jí)等因素影響，年底房貸利率或微幅上漲。

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