一場在生活服務領域的供給側(cè)改革正在TOD發(fā)展浪潮中悄然發(fā)生。

如臥（上海）智能科技有限公司（以下簡稱如臥）是一家專業(yè)研發(fā)生產(chǎn)銷售人體工學電腦座艙的知名廠商。這個團隊約40人，目前已經(jīng)做到了細分領域的頭部。他們內(nèi)部有一組有趣的銷售數(shù)據(jù)：2019年，這家公司上海本市的訂單只占10%，其他訂單幾乎覆蓋中國大陸所有省份，有些產(chǎn)品則發(fā)往美國、日本、迪拜、澳大利亞等國家。

來自臺灣的楊家誠擔任市場總監(jiān)，他表示當初公司選址在虹橋天街的一展空間就是看中了交通和生活的便捷性：“我們的業(yè)務主要在線上，但還是會有一定比例的安裝售后和客戶拜訪。從這里去地鐵、高鐵和機場都很快，客戶拜訪的成本降低了很多。有的客戶原本來上海是不打算專門跑一趟的，一聽說我們連著虹橋樞紐就改了主意，過來聊過之后便成交了。這種因為增加業(yè)務流通性創(chuàng)造的‘額外訂單’很讓人興奮！”

如臥直播活動現(xiàn)場

楊家誠還透露，公司落戶虹橋在招聘上也有優(yōu)勢，“公司很多員工是90后的年輕人。公司下樓就是商場，出門就能出差的體驗能打動他們。我們還有個同事住在松江，如果是以前坐地鐵繞行到這里差不多得兩個小時，現(xiàn)在從松江南站直接坐高鐵到虹橋，路上只有15分鐘，反而升級成公司通勤時間最短的一批人。”

某知名人物曾公開發(fā)言稱：“未來所有的中小企業(yè)都將是跨國公司?！?/p>

“未來”究竟多久到來我們不得而知，但TOD模式，卻真實地讓更多企業(yè)得到了跨區(qū)、跨城乃至跨省市的資源。只要品牌、團隊、產(chǎn)品具有競爭力，就有機會能在城市群內(nèi)部實現(xiàn)快速擴張，覆蓋“死角”，從而實現(xiàn)市場份額和業(yè)績的快速增長

TOD模式為我們的生活帶來了哪些改變？三組數(shù)據(jù)值得觀察。

第一組數(shù)據(jù)來自上海市商務委。

商務委數(shù)據(jù)顯示，今年十一黃金周，上海的線下店消費總額659.8億元，同比增長12.2%；接待的旅游人次為883萬人次，收入高達135億元，人均的消費金額超過1500元，登頂全國榜首。

在海南免稅島的競爭下，上海還能拿下“游客人均消費最高”的王冠，靠的就是包郵區(qū)里的江浙皖“鄰居”——統(tǒng)計表明，來上海的游客客源中，占比排名前五位的分別是江蘇、浙江、安徽。這組數(shù)據(jù)一定程度反映了上海對周邊城市人群的吸附能力：當上海成為長三角多城市的換乘中心，出行成本進一步降低，其對周邊城市客流的吸附能力會變得越來越強。

第二組數(shù)據(jù)來自同濟大學建筑與城市規(guī)劃副教授鈕心毅。

錢教授及其團隊通過對聯(lián)通手機用戶的測算發(fā)現(xiàn)，以上海為中心城市、居住在上海周邊城市的流入通勤者達到10071人；而在上海周邊城市工作、但住在上海的通勤者達到了6956人。考慮到聯(lián)通用戶在長三角地區(qū)用戶中的占比，實際生活中每日來滬的“長三角人”總數(shù)應在4-5萬人，主要來自蘇州、南通、嘉興等上海周邊城市。其中，上海和蘇州聯(lián)系最緊密，來自花橋的跨城就業(yè)人數(shù)尤其多，這和上海的11號線延伸至花橋，有密切的關系。隨著長三角城市群軌交一體化的逐步落地，可以預期會有越來越多的人過上“雙城生活”。

這兩組數(shù)據(jù)直觀展示了城市群不可逆的發(fā)展趨勢，而進化過程中軌道交通系統(tǒng)的發(fā)展可以說對城市間的融合起到了決定性的助推作用。

有一種城市發(fā)展模式恰好可以充分的利用軌交優(yōu)勢，即以公共交通為導向，圍繞軌交節(jié)點在適當半徑（一般認為是步行距離在5-10分鐘）范圍內(nèi)建立多功能城市中心或功能空間的TOD（Transit Oriented Development）模式。具有TOD特征的項目現(xiàn)在被簡稱為“TOD項目”，TOD項目同時擁有了靠近交通節(jié)點和滿足居民工作生活需求的雙重優(yōu)勢。

第三組數(shù)據(jù)來自龍湖。

提到龍湖這家企業(yè)，很多人會首先想到住宅。隨著近些年商業(yè)項目的亮眼表現(xiàn)，商業(yè)品牌“天街”被更多人熟知。事實上，龍湖是中國最早做購物中心的房企之一。今年6月，龍湖在上海和蘇州聯(lián)動舉辦了“66天街歡搶節(jié)”活動，吸引客流達到了驚人的280萬人次，總銷售額超過了2.4億，同比增長超37%。

龍湖寶山天街“66節(jié)”活動日

疫情后商業(yè)復蘇初期就可以交出如此漂亮的成績單，絕非一件易事。暫且不談運營管理能力，從擇址來看，龍湖在上海和蘇州的這幾個商業(yè)項目，大部分有個顯著的共性，那就是都具備上文提到的TOD屬性。上海虹橋天街落位大虹橋CBD，與虹橋樞紐貫通；上海的寶山天街、閔行天街和蘇州獅山天街都位于地鐵上蓋與地面交通的復合型節(jié)點，填補了當?shù)貐^(qū)域的高品質(zhì)商業(yè)空白。如果算上規(guī)劃和在建的，龍湖在滬蘇兩城的商業(yè)體已經(jīng)有15個，其中TOD項目的占比超過了一半。

范圍擴展至龍湖集團來看，目前龍湖在手天街近百座，其中TOD項目達到近70個，且今年新獲取的商業(yè)項目基本上也是TOD模式。在“發(fā)家地”重慶，龍湖幾乎所有的購物中心都在軌道站上，或者距離軌道站很近。

城市地鐵、公交巴士、高鐵、長途客運車乃至機場以及其他的城市交通設施，為龍湖的TOD商業(yè)帶來持續(xù)的客流。僅在上海和蘇州，龍湖的商業(yè)會員目前已經(jīng)突破180萬人，2019年客流人數(shù)突破1億人次。除了本區(qū)居民乘坐公共交通即可方便抵達購物中心外，地鐵和高鐵也讓外區(qū)及外省市的人來天街打卡成為日常，因此前文提及的“66天街歡搶節(jié)”業(yè)績也就不難理解了。

有意思的是，龍湖在商業(yè)賽道有自己獨特的布局邏輯——網(wǎng)格化布局，即依托于自身特有的城市地圖研究體系，聚焦在核心一二線城市和人群密集的交通節(jié)點拿地布局，形成一個城市多個天街網(wǎng)格化布局，這種布局方式的優(yōu)點顯而易見：發(fā)揮項目協(xié)同效應、優(yōu)化運營效率、強化品牌號召力。又因為龍湖的多數(shù)商業(yè)項目具有TOD屬性，不僅龍湖自身的購物中心形成網(wǎng)格，更與軌交網(wǎng)重合，輻射區(qū)域能實現(xiàn)幾何增長。

選擇在軌交節(jié)點進行網(wǎng)格化布局，也給龍湖帶來商業(yè)地產(chǎn)租金實現(xiàn)超額收益的機會。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，受疫情影響，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。

但同期，龍湖商業(yè)實現(xiàn)租金收入26.7億元，同比增長22%。如果不是受疫情影響，龍湖的商業(yè)租金收入增幅可能會更高。按照此前的預計，龍湖商業(yè)地產(chǎn)每年的租金收入增幅可以達到30%以上。

TOD模式除了強調(diào)軌道交通的便捷性，契合城市功能發(fā)展要求、滿足居民生活工作需求是另一大特征。TOD站點的周圍可以聚集現(xiàn)代服務業(yè)，而非局限在前文提及的商業(yè)和商圈——辦公、醫(yī)療、居住、產(chǎn)業(yè)園等豐富的業(yè)態(tài)都可以集中整合。從某種意義上來說，業(yè)態(tài)越豐富，資源越整合，人均效能和生活舒適度也會越高。

還是以長三角龍頭上海為例。龍湖的虹橋天街、寶山天街、以及在建的奉賢天街未來將成為江浙皖入滬的“門戶綜合體”，而這些綜合體無一例外都擁有豐富的業(yè)態(tài)，具有很高的商業(yè)價值。憑借這種商業(yè)價值，龍湖可以召集到更多有號召力的品牌，也利用TOD項目發(fā)展出更多的功能中心。相應的，這些功能集中的綜合體也在多維度為企業(yè)和人賦能。

如奉賢天街連通地鐵5號線奉賢新城站，并貫通10余條線路的公交樞紐，幾乎可覆蓋奉賢全境。奉賢的TOD綜合體集購物中心（奉賢天街）、長租冠寓（冠寓）、住宅和寫字樓為一體，居住在這里的人可以從小區(qū)地下車庫快速抵達商場、公交樞紐和地鐵站，十分便捷；另外從奉賢進入閔行的第一個大型綜合體同樣屬于滬蘇龍湖——閔行中心擁有閔行天街、花園辦公、冠寓、聯(lián)合辦公、生活藝術中心及產(chǎn)城引擎，不同性質(zhì)、處于不同發(fā)展階段的企業(yè)都可以找到自己匹配的辦公空間，員工又能直接租住在這里的長租公寓，天街則為商務人提供了豐富的購物選擇。虹橋天街位于虹橋商務區(qū)的核心區(qū)，除了購物中心，還匹配有7棟寫字樓和聯(lián)合辦公品牌一展空間。一展空間專門服務于微創(chuàng)企業(yè)，目前出租率達到93%，已經(jīng)入駐了90家企業(yè)，前文提到的如臥智能科技（上海）有限公司就是其中一家。

來源： 澎湃新聞

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