和去年1-3月有4家購物中心開業(yè)的情況相比，今年一季度的廣州零售物業(yè)市場顯得水靜河飛。近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的2020年第一季度廣州商用物業(yè)市場報告顯示，在今年前3個月，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場沒有新增供應(yīng)，且受退租影響，全市凈吸納量4年來首次錄得負(fù)值，但不少美妝品牌卻在逆市擴(kuò)張。

受疫情影響，零售市場出現(xiàn)退租情況

第一太平戴維斯的報告指出，2020年第一季度，受防疫活動影響，現(xiàn)有零售項目諸多業(yè)態(tài)暫時停業(yè)，且品牌裝修以及新項目入市推廣活動等均受停工限制。對原計劃于本季度入市的項目而言，當(dāng)前并非最優(yōu)的入市時點。因此，季內(nèi)廣州原新增供應(yīng)延緩入市，全市總存量維持542.1萬平方米。截至季末，全市零售物業(yè)市場空置率環(huán)比微升0.1個百分點至8.6%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環(huán)比上升0.2和0.1個百分點，至7.8%和9.0%。

來自世邦魏理仕的報告顯示，一季度，受疫情影響，居民減少出行，商場人流顯著減少。大部分商場從二月開始縮減營業(yè)時間，餐飲直至3月才逐步恢復(fù)有限的堂食，而電影院也仍未重新迎客。報告指出，一季度有關(guān)店現(xiàn)象，主要為餐飲類企業(yè)。受個別大型租戶的退租影響，一季度全市凈吸納量錄得負(fù)值，是近4年來的首次。

“在疫情的影響下，撤出購物中心的案例不可避免地有所上升?！敝倭柯?lián)行的報告指出，過去幾年，運營能力欠佳以及同質(zhì)化嚴(yán)重的購物中心的銷售收入受到了挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在因為疫情的原因，租金水平與營運能力不匹配的購物中心也出現(xiàn)較多關(guān)店現(xiàn)象。地理位置、交通配套優(yōu)越的購物中心即使有客流量的保證，在目前情況下如果沒有采取更積極的調(diào)整策略與提高經(jīng)營管理能力，其出租率也很難得到保障?！邦A(yù)計今年很多零售商的拓展戰(zhàn)略會較去年更加謹(jǐn)慎，也會加強(qiáng)單店業(yè)績的考核，而疫情的發(fā)生，更加快了他們做出關(guān)閉業(yè)績不佳店鋪的決定?！?/p>

購物中心減租自救，美妝品類悄然擴(kuò)張

來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，雖受新冠肺炎疫情影響，但廣州零售市場總體表現(xiàn)還算穩(wěn)健。很多購物中心，如萬達(dá)、凱德、廣州太古匯、廣州時尚天河等，采取減免租金、開展線上業(yè)務(wù)及加強(qiáng)防疫措施等積極“自救”。總體來看，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金水平與去年年末持平，為788.8元每平方米每月。不過，戴德梁行華南區(qū)及華西區(qū)研究部高級董事及主管張曉端提醒，從數(shù)據(jù)上看零售市場暫時表現(xiàn)平穩(wěn)，但顯然疫情的突襲已給大小商戶、購物中心在客流量及營業(yè)額上造成顯著沖擊，預(yù)計疫情產(chǎn)生的負(fù)面影響有“滯后”反應(yīng)，在未來數(shù)月將從數(shù)據(jù)上陸續(xù)顯現(xiàn)。“資金實力雄厚、運營能力強(qiáng)大的運營商或可成為這場‘戰(zhàn)疫’的幸存者?！?/p>

值得關(guān)注的是，雖然一季度新開店鋪較少，但化妝品品牌卻在悄然擴(kuò)張。如化妝品集合店THE COLORIST入駐保利廣場、百信廣場，CHANEL季內(nèi)在珠江新城新圍板店鋪，本地彩妝集合店WOW Colour也快速擴(kuò)張。

對此，世邦魏理仕廣州顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管鐘廉軍分析：“得益于早期布局電商和全渠道零售，美妝品類受到的影響較少，近年來，新晉品牌積極布局實體店和國產(chǎn)品牌的崛起，使美妝成為需求的亮點?！?/p>

下半年將有新商業(yè)項目入市，預(yù)計未來租金水平將下降

雖然一季度市場無新購物中心開業(yè)，但多家機(jī)構(gòu)表示，全年來看，廣州零售市場仍將擴(kuò)容。

世邦魏理仕表示，展望未來6個月，廣州將有3個項目開業(yè)，分布在越秀、番禺和白云3個區(qū)，為市場帶來約31萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積。

第一太平戴維斯也表示，鑒于部分項目于本季度之前已經(jīng)進(jìn)行招商活動，且有部分品牌進(jìn)駐裝修，因此預(yù)計2020年全市仍將迎來102.5萬平方米新增供應(yīng)。但隨著大量新增供應(yīng)入市，廣州零售市場的競爭也將加劇，全市空置率料將有所上升。該機(jī)構(gòu)分析，鑒于非核心商圈將迎來大量新增供應(yīng)，且項目仍需經(jīng)歷必要的培育期，廣州零售物業(yè)市場平均租金預(yù)計因此而結(jié)構(gòu)性下降。

世邦魏理仕廣州顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管鐘廉軍表示：“疫情將嚴(yán)重影響新項目的招租，進(jìn)駐率難以達(dá)到預(yù)期，正在進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整的項目，也不得不延長調(diào)整期。2020年租戶的議價空間會顯著提升，租金優(yōu)惠增加，有部分優(yōu)質(zhì)租戶或可爭取到裝修補貼等租金外的優(yōu)惠?！彼A(yù)計，隨著國外疫情的發(fā)展，國際零售商有可能采取關(guān)店和收縮的措施，反之，部分國內(nèi)品牌則憑借充足的資金和優(yōu)先復(fù)蘇的市場先機(jī)，獲得相對優(yōu)惠的商務(wù)條件。

仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明認(rèn)為，對于整體市場而言，疫情加劇了購物中心的兩極分化。“有兩類商場在嚴(yán)峻的環(huán)境下可能生存：一是可以保持中高端客群黏性的商場，二是可以持續(xù)吸引中等收入以上的年輕人的商場?！钡牵瑢τ诖蟛糠稚虉龆?，還是要面臨招租的困難，業(yè)主有很大機(jī)會在租金方面向新租客妥協(xié)，這會影響到全市的租金水平，預(yù)計2020年廣深整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金將有很大機(jī)會下調(diào)。

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線上消費增長迅猛　物流倉儲需求短期內(nèi)將增加

相較零售市場的平靜，物流市場反而有所動作。世邦魏理仕的報告顯示，一季度，南沙龍穴島跨境電商中心二期8號倉落成，項目預(yù)租情況良好，入市進(jìn)駐率超過八成?？傮w來看，受新冠疫情時期消費方式的變化影響，生鮮、冷鏈配送類需求上升，錄得有某農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈網(wǎng)站的問詢。全市租金環(huán)比無變化，季末報每月每平方米38.9元。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示：“未來半年，位于南沙的唯品會項目預(yù)計約2.4萬平方米可供出租，全市空置水平繼續(xù)被推升。盡管國內(nèi)疫情受控，廣州將逐漸全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但國際疫情將加重外貿(mào)及制造業(yè)的壓力，需求恢復(fù)的程度仍有待觀察，租金提升的空間有限?！?/p>

高力國際的報告指出，廣州是商貿(mào)大市并且近兩年經(jīng)濟(jì)增速提速，目前倉儲規(guī)模在大灣區(qū)位列第四位，可以預(yù)見高標(biāo)倉需求在未來快速發(fā)展，供應(yīng)大量增加。放眼來看，智慧物流將成為粵港澳大灣區(qū)未來發(fā)展的方向。作為全球最領(lǐng)先的消費品和先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)基地，大灣區(qū)正在打造全球物流樞紐，以及中國乃至全球智慧物流的新高地。物流+產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式逐漸被開發(fā)商重視，冷鏈物流將成為投資新熱點。

來源：南方都市報

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