股權(quán)退出模擬清算，顧名思義，難點(diǎn)就在于模擬二字，很多事項(xiàng)既然還未發(fā)生，各方從各自角度出發(fā)就有不同的立場(chǎng)，影響利潤分配的任何模擬假設(shè)都可能成為分歧點(diǎn)。咱們一項(xiàng)項(xiàng)談起，本篇先從最直觀的貨值切入。

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從時(shí)間維度上

貨值可以拆分為已售和未售

1、已售貨值按道理說，已售貨值應(yīng)該沒啥分歧的，采用事實(shí)就是了，這能有什么分歧呢？實(shí)際操作中，因?yàn)橥逗蠊芾碇贫炔荒艿嗡宦瑢?dǎo)致一些既成事實(shí)依然有爭(zhēng)議。比如說，按照合同約定資金方需要參與操盤方的所有審批，因?yàn)橘Y金方后期進(jìn)入，該某些事項(xiàng)流程已經(jīng)結(jié)束，造成了審批遺漏，資金方就會(huì)以操作不合規(guī)導(dǎo)致?lián)p害股東利益的理由，拒絕承認(rèn)已售貨值的實(shí)際數(shù)據(jù)，要求修正。所以這里也是提醒大家，投后管理中仔細(xì)審查雙方的監(jiān)管權(quán)利，及時(shí)落實(shí)，以免事后扯皮。舉個(gè)例子說明下，操盤方想按照車位贈(zèng)送的思路促進(jìn)銷售進(jìn)度，前期完成了車位綁定銷售政策的審批，后期資金方才進(jìn)入?yún)⑴c流程監(jiān)管，模擬清算階段車位綁定事項(xiàng)作為既成事實(shí)就產(chǎn)生了爭(zhēng)議。資金方認(rèn)為車位綁定未經(jīng)其審批，該事項(xiàng)不予認(rèn)定，已綁定銷售的車位要恢復(fù)為未售，但操盤方認(rèn)為并無刻意隱瞞事實(shí)，這就屬于界面沒劃分清楚，管理瑕疵帶來貨值認(rèn)定分歧了，應(yīng)該避免。2、未售貨值對(duì)于未售貨值，爭(zhēng)議就更大了。尤其是不同的業(yè)態(tài)，住宅、商鋪、車位、地下室價(jià)格差異很大，模擬清算退出時(shí)，該部分貨值大影響了利潤分配金額。對(duì)于操盤方而言，剩余房源一般屬于頂層或者底層尾貨，商鋪則一般為大戶型或者位置較差的鋪位，車位則屬于銷售周期較長且很難徹底去化完畢的產(chǎn)品，銷售風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于已售產(chǎn)品，所以價(jià)格預(yù)期會(huì)比較低。對(duì)于資金方而言，最大化爭(zhēng)取未售貨值就意味著當(dāng)前可以兌現(xiàn)更多利潤，因此希望未售貨值最大化，價(jià)格預(yù)期一般比較高。討論群里的同行說了，參考一房一價(jià)表執(zhí)行，雖然原則如此，執(zhí)行起來事實(shí)要復(fù)雜的多，詳細(xì)參考下文~

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從計(jì)算維度上

貨值分歧是有量價(jià)兩方面的分歧

1.數(shù)量分歧

數(shù)量方面的分歧大家一般覺得不該有，是非黑白很清楚，該多少算多少么，但是實(shí)操過程中往往總有意想不到，畢竟每平米面積差異、車位個(gè)數(shù)差異都是白花花的銀子，不扯還不行。

（1）合同面積、工規(guī)證面積、測(cè)繪面積、版本多得扯不清

一般來說，雙方簽訂合作協(xié)議的階段，土地剛剛獲取，雙方簽訂合同數(shù)據(jù)一般會(huì)采用投決版文件，關(guān)于數(shù)據(jù)指標(biāo)基于強(qiáng)排方案的。以實(shí)操項(xiàng)目為例，住宅總面積可售面積113542㎡。

到了工規(guī)證階段，根據(jù)報(bào)規(guī)方案冊(cè)，商品住宅面積售面積114100㎡， 可售面積相對(duì)于合同版增加了558㎡；

預(yù)測(cè)繪階段，住宅面積則為116908平米，相對(duì)于合同增加了3362㎡。

談判過程中，各種版本數(shù)據(jù)徹底把大家搞暈，資金方只承認(rèn)第三方數(shù)據(jù)，比如工規(guī)證、報(bào)規(guī)方案冊(cè)、測(cè)繪報(bào)告等。然而其實(shí)各個(gè)版本的計(jì)算口徑并不相同，比如報(bào)規(guī)過程中，封閉陽臺(tái)按照半面積計(jì)算，預(yù)測(cè)繪面積封閉陽臺(tái)按照全面積計(jì)算。本著最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn)的原則，采用預(yù)測(cè)繪報(bào)告是最合理的，不過預(yù)測(cè)繪報(bào)告中不包含自留房等不可售面積。最終可售面積的雙方是這樣確認(rèn)的：預(yù)測(cè)繪面積扣除不可售自留房面積，即為雙方模擬清算中的可售面積。

（2） 搗亂的保障房面積

雙方在簽訂協(xié)議階段，一般都會(huì)考慮一些非常規(guī)情況下處理方式，然而事實(shí)總有些意料之外。比如，規(guī)劃條件中，一般政府都要求配置2%-5%的保障房面積，保障房有很多種處理方式，多數(shù)情況下都是老老實(shí)實(shí)在本地配建，也有的采取繳納保障房基金的方式，還有的選擇異地配建，將本項(xiàng)目的保障房面積釋放為可售。舉個(gè)例子，雙方合作項(xiàng)目公司下的3000㎡保障房面積轉(zhuǎn)變?yōu)榭墒勖娣e，按照政府要求，操盤方在某位置和其他項(xiàng)目一起建設(shè)了保障房項(xiàng)目。整體保障房面積3萬㎡，總成本1億元，那么操盤方就相當(dāng)于單方額外承擔(dān)了1000萬。好了，問題來了，保障房的這部分面積算誰的？  假如說，合同簽訂階段，雙方都遺漏了該事項(xiàng)，那這事就僵了~雙方對(duì)接過程中，操盤方內(nèi)心獨(dú)白：我當(dāng)年簽合同的時(shí)候?qū)δ愠兄Z的面積我已經(jīng)兌現(xiàn)，現(xiàn)在增加的面積，屬于額外部分，我沒必要拿出來和你共享。資金方的內(nèi)部獨(dú)白是這樣，資金方說，誰讓你簽合同的時(shí)候沒提呢，這部分就是項(xiàng)目公司的資產(chǎn)，而且異地配建的成本發(fā)票不是項(xiàng)目公司名下的，只能你活該了

（3） 車位到底有多少個(gè)? 傻傻數(shù)不清楚

說起車位來，故事可就更多了。雖然政府一般會(huì)有設(shè)計(jì)規(guī)范，比如1：1或者1：1.5，實(shí)際執(zhí)行中車位建造成本高，售價(jià)低，而且難去化，為了節(jié)省成本，一般都采用機(jī)械車位的方式。機(jī)械車位呢，真正銷售的時(shí)候，一般要折算為可售車位，算來算去差點(diǎn)把資金方算傻了。判斷車位個(gè)數(shù)就不能用測(cè)繪報(bào)告了，因?yàn)闇y(cè)繪報(bào)告不體現(xiàn)車位的個(gè)數(shù)，那咱們就用實(shí)際數(shù)據(jù)來計(jì)算一下，那就只能參考施工圖。通過查看施工圖共有車位1637個(gè)，其中人防車位273個(gè)屬于不可售，因此剩余可售個(gè)數(shù)1364個(gè)，其中施工圖中普通499輛，機(jī)械車位865個(gè)。機(jī)械車位屬于3變5的大循環(huán)式樣，將來轉(zhuǎn)換成平層車位525個(gè)。所以實(shí)際上可售車位是499+525=1024個(gè)。

2. 關(guān)于價(jià)格方面的爭(zhēng)議

這個(gè)說起來，那就更有意思了。（1）車位與住宅綁定銷售了，成交均價(jià)到底怎么算？實(shí)際銷售執(zhí)行，操盤方為了促進(jìn)去化，同時(shí)為了土增稅清算需要，車位會(huì)與住宅一起同步銷售。舉個(gè)例子，一套100平米的房子，總房款100萬，車位5萬，銷售會(huì)對(duì)客戶說，搞促銷房款加3萬元贈(zèng)送車位，客戶支付103萬即可購得一房一車位。而銷售合同中，直接寫房款103萬，車位做贈(zèng)送處理。那么問題來了，到底已售住宅的單價(jià)是多少呢？資金方說“ 我看臺(tái)賬，收入房款103萬，那么已售住宅單價(jià)是10300元/㎡，未售住宅也參考這個(gè)價(jià)格計(jì)行模擬清算?！?操盤方說“ 房價(jià)明明是1萬/㎡"。所以說如果操盤方提前沒有明確的臺(tái)賬依據(jù)，最終只能認(rèn)栽了~

（2）   車位很多都賣不出去，未售部分怎么算？

關(guān)于車位的定價(jià)，是一個(gè)非常關(guān)鍵的事項(xiàng)， 因?yàn)槿セ猛?，大量未售車位?duì)于利潤額計(jì)算有很大影響，而且這部分很有可能成為無法實(shí)現(xiàn)的沉淀資產(chǎn)。曾有某開發(fā)商董事長說過: “請(qǐng)大家一定重視車位銷售問題，咱們公司很多項(xiàng)目的凈利潤額 和車位貨值接近，但是現(xiàn)在車位很多都賣不出去，但是大家的獎(jiǎng)金從哪里來?。恳蝗幻總€(gè)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)一個(gè)車位過年吧。"眾人苦笑.以實(shí)操案例而言，項(xiàng)目可售車位1000個(gè)，獨(dú)立銷售定價(jià)5萬/個(gè)，總貨值5000萬。實(shí)際合作方退出階段僅僅去化了300個(gè)，而且綁定銷售居多。住宅銷售已經(jīng)接近尾聲，剩下的700個(gè)遙遙無期。但是資金方不管那么多，我按照整盤退出考慮，而且剩下的都沒綁定銷售，那就按照的獨(dú)立銷售價(jià)格5萬/個(gè)計(jì)算，3500萬未售貨值一分不能少。實(shí)際上呢，車位實(shí)際情況會(huì)有三種情況發(fā)生：1.車位始終沒有賣掉，成為項(xiàng)目公司無法變現(xiàn)的沉淀資產(chǎn)。2. 車位最終賣掉了，不過價(jià)格打折了.3.車位賣掉了，達(dá)到預(yù)期定價(jià)5萬。以上三種情況，即便是最理想狀況也會(huì)有時(shí)間價(jià)值的問題。所以簽約階段一定要好好考慮好車位未售貨值定價(jià)問題，未售貨值折扣，否則腸子都悔青了~最后，還是重申那句話。小兵打得再熱鬧，不如老大一句話。作為經(jīng)辦人小兵，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和為公司爭(zhēng)取利益，計(jì)算上一般是按照自己有利的方式來計(jì)算.這樣資金方就容易火冒三丈的不滿意。但是小兵不敢輕易松口，僵局就這樣造成了。而老大一出現(xiàn)，立刻就能緩解局勢(shì)。所以這事兒一定帶上老大，測(cè)算的時(shí)候就把老大拉上，免得后期反復(fù)修改。而且作為基層，你不一定能看懂老大們之間的關(guān)系，一定要學(xué)會(huì)察言觀色，這個(gè)事項(xiàng)大家就好好把握吧~

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