本報(bào)記者 劉頌輝 杭州報(bào)道

首開(kāi)樓盤(pán)降價(jià)10萬(wàn)元仍去化不佳、過(guò)半數(shù)新盤(pán)流搖……杭州在3個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷兩次調(diào)控“緊箍咒”之后，市場(chǎng)熱度明顯降低，單日甚至有全城“零成交”現(xiàn)象。

10月期間，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者實(shí)地探訪榮安招商祥宸府、聯(lián)發(fā)藏瓏大境、金茂首開(kāi)國(guó)樾、遠(yuǎn)洋西溪公館、九龍倉(cāng)天璽和錢(qián)塘ONE等杭州多個(gè)新盤(pán)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)冷熱不均，成交量出現(xiàn)“旱的旱死，澇的澇死”情況。一些樓盤(pán)由于位置偏遠(yuǎn)而且產(chǎn)品類(lèi)型單一，首開(kāi)降價(jià)10萬(wàn)元依然門(mén)可羅雀，僅去化一成。

不過(guò)，值得一提的是，明星企業(yè)拿地入駐，卻意外地給當(dāng)?shù)貥鞘性鎏砹艘话鸦稹?/p>

螞蟻科技集團(tuán)股份有限公司全資子公司支付寶（杭州）信息技術(shù)有限公司以26.99億元總價(jià)競(jìng)得杭州西湖區(qū)之江度假區(qū)一宗大型商住地塊。消息甫一發(fā)出，加之中介機(jī)構(gòu)傳出明星藝人買(mǎi)房的消息，之江板塊的二手房和公寓應(yīng)聲漲價(jià)，有公寓單價(jià)一夜間漲價(jià)3000元/平方米，大量投資客擠入售樓處。

“拿地后的兩天，我們就定購(gòu)了180多套公寓，銷(xiāo)售員從早上開(kāi)始接待客戶，直到晚上10點(diǎn)多才抽時(shí)間吃飯?！蔽骱^(qū)錢(qián)塘ONE項(xiàng)目的一位客戶經(jīng)理告訴記者，大部分人因?yàn)榭粗形浵伡瘓F(tuán)對(duì)周邊的帶動(dòng)作用，前來(lái)投資購(gòu)置loft公寓，“有人索性一次買(mǎi)了7套?！?/p>

投資客涌入之江

10月底的一個(gè)周末，在杭州西湖區(qū)楓樺東路與梧桐路口的錢(qián)塘ONE項(xiàng)目，售展中心人頭攢動(dòng)，一改往日的冷清。小區(qū)的沿街店鋪門(mén)前停滿了私家車(chē)，不斷前來(lái)的車(chē)輛延伸到路邊數(shù)十米。身著西裝革履的房產(chǎn)中介帶著客戶站在人行道上交談，一組接著一組的人向小區(qū)里的樣板房走去。

這家位于杭州市區(qū)西南側(cè)的樓盤(pán)，共有2980套房源。即使隔著一條馬路就是錢(qián)塘江，早些年這個(gè)片區(qū)一直被市場(chǎng)低估。

走進(jìn)售展中心，現(xiàn)場(chǎng)的沙盤(pán)前圍滿了人，貨架上的戶型圖紙?jiān)缫驯荒每?，有人抱著孩子靠在沙盤(pán)前指著房子位置，有人拿出手機(jī)默默在計(jì)算價(jià)格。開(kāi)發(fā)商自留的20多位銷(xiāo)售員全在帶看，市場(chǎng)部的員工不得不臨時(shí)頂上來(lái)。

下午3點(diǎn)半，客戶經(jīng)理翁左力（化名）從人群里走過(guò)來(lái)，其聲稱，10月21日后的幾天里，每天都有人前來(lái)投資置業(yè)，以這種狀態(tài)下去，繼續(xù)漲價(jià)是大概率事件?！皝?lái)這里看房不買(mǎi)的，銷(xiāo)售員理都不會(huì)理你，樣板房開(kāi)著讓你自己過(guò)去。”一位前來(lái)看大平層戶型的購(gòu)房者苦笑道。

10月14日，杭州市政府與螞蟻集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架。根據(jù)協(xié)議，螞蟻集團(tuán)全球總部正式落戶杭州。僅一個(gè)星期后的10月21日，螞蟻集團(tuán)就以總價(jià)26.99億元競(jìng)得之江度假區(qū)單元XH1710-B1/B2-23地塊，樓面價(jià)5194.01元/平方米，零溢價(jià)率。該地塊出讓面積20.78萬(wàn)平方米，建筑面積51.95萬(wàn)平方米，面積將是螞蟻Z空間的6倍。

巨幅海報(bào)以螞蟻集團(tuán)為噱頭，加之不限購(gòu)不限貸的優(yōu)勢(shì)，曾經(jīng)以均價(jià)33000元/平方米對(duì)外銷(xiāo)售的錢(qián)塘ONE項(xiàng)目4號(hào)樓公寓，如今二手房均價(jià)已漲到每平方米4.5萬(wàn)元，一些房東揚(yáng)言總價(jià)要上漲40萬(wàn)~50萬(wàn)元才愿脫手。

在多名置業(yè)顧問(wèn)的介紹中，錢(qián)塘ONE項(xiàng)目自2017年開(kāi)始銷(xiāo)售，目前主要剩下40平方米的loft酒店式公寓和99平方米的平層公寓，精裝修交付，均價(jià)在4萬(wàn)元左右。其中99平方米的平層是類(lèi)住宅房源，用隔板裝修成小三居，層高為3.1米，后期開(kāi)發(fā)商承諾將連接燃?xì)狻！爸皇Ｏ聨资?，看中的話就?萬(wàn)元定金，否則很快會(huì)一天一個(gè)價(jià)?！庇兄脴I(yè)顧問(wèn)催促說(shuō)。

除此之外，翁左力向記者透露，公司為了避稅，在售房源的首付款提高到六成以上。其以一套37平方米的loft公寓計(jì)算，原總房?jī)r(jià)1550875元，現(xiàn)在公司推出“存20萬(wàn)抵30萬(wàn)元”優(yōu)惠活動(dòng)，還可以在總房?jī)r(jià)上享受9.9折優(yōu)惠，合同價(jià)格為1238366元，實(shí)際總房?jī)r(jià)將減少11萬(wàn)元，為1438366元。

記者在之江片區(qū)采訪注意到，不僅錢(qián)塘ONE項(xiàng)目受到熱捧，漲價(jià)效應(yīng)還傳導(dǎo)到螞蟻集團(tuán)地塊數(shù)公里外的華潤(rùn)之江九里、德信九溪云莊、嘉里云荷廷、仁恒祥生珊瑚世紀(jì)雅園、祥生云溪新語(yǔ)等項(xiàng)目。

據(jù)我愛(ài)我家(000560,股吧)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，之江九里小區(qū)的房源在螞蟻集團(tuán)落地之后掛牌價(jià)上漲10萬(wàn)~170萬(wàn)元。

位于之江云棲小鎮(zhèn)附近中梁云都匯中心，去年首開(kāi)住宅已經(jīng)售罄。之后一直不溫不火的在售約40平方米的loft精裝公寓，總價(jià)約百萬(wàn)元。由于螞蟻入駐之江引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注，短期成交量大增。杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份，該項(xiàng)目共簽約193套，均價(jià)24074元/平方米，為主城區(qū)樓盤(pán)中簽約套數(shù)第一名。

多數(shù)樓盤(pán)“流搖”

杭州一位房地產(chǎn)分析人士表示，盡管螞蟻集團(tuán)全球總部落戶之江的消息輪番出現(xiàn)在各大平臺(tái)，也只是提升了之江板塊的關(guān)注度，并非杭州所有樓盤(pán)都銷(xiāo)售火爆。相反，其他區(qū)域的新盤(pán)促銷(xiāo)不斷，售樓處卻比較冷清，成交量不高。

克而瑞浙江區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月26日~11月1日，杭州新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，全市共成交商品房2355套，較前一周下降15.53%；成交均價(jià)為27280元/平方米，環(huán)比下跌8.71%。推盤(pán)量減少導(dǎo)致成交情況受到一定的影響，全市僅13個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)，開(kāi)盤(pán)量較前一周下跌18.8%。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)6億元接盤(pán)的余杭區(qū)“地王”項(xiàng)目西溪公館，今年5月開(kāi)盤(pán)推出959套房，吸引到59640組購(gòu)房者拼搶，創(chuàng)下杭州有史以來(lái)報(bào)名人數(shù)最多的樓盤(pán)紀(jì)錄。

時(shí)隔5個(gè)月，10月初，遠(yuǎn)洋西溪公館再加推1213套房，報(bào)名數(shù)僅有4899組，中簽率24.8%。而且樓盤(pán)方面通知前3000位購(gòu)房者到場(chǎng)，但是直到選完，還有144套房沒(méi)賣(mài)掉，棄號(hào)人數(shù)超過(guò)1900組。

“最后剩下100多套190平方米以上的大戶型，實(shí)在是沒(méi)人選，銷(xiāo)售員捂不住了，臨時(shí)在手機(jī)上發(fā)通知叫人買(mǎi)的?！币晃唤?jīng)歷過(guò)該項(xiàng)目?jī)纱伍_(kāi)盤(pán)的工作人員介紹，二期開(kāi)盤(pán)大多是面對(duì)無(wú)房戶和人才需求，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)冷清不少。

不僅是西溪公館，當(dāng)?shù)剡€有不少新房降價(jià)之后仍然賣(mài)得不好。蕭山區(qū)新街的中鐵諾德雅逸府推出923套房，高層毛坯房24000元/平方米，洋房毛坯房28000元/平方米。首次開(kāi)盤(pán)就降價(jià)10萬(wàn)元，僅去化一成。開(kāi)盤(pán)后3個(gè)月，截至11月5日，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，可售房源還剩余183套。

拱墅區(qū)的金茂首開(kāi)國(guó)樾靠近鐵路北站，緊鄰浙大城市學(xué)院，自去年9月首次開(kāi)盤(pán)推出80套房如今顯示還有72套在售。期間，連續(xù)6次開(kāi)盤(pán)，有4次流搖，其中一次中簽率92%。

杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房無(wú)成交；10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房無(wú)成交。10月5日~11日，新房市場(chǎng)僅8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中半數(shù)流搖，流搖率較前一個(gè)月明顯上升。

一家上市房企杭州公司的負(fù)責(zé)人談到，年底將至，一些樓盤(pán)開(kāi)始要求全款優(yōu)先，或者提前凍結(jié)百萬(wàn)元資金，一來(lái)篩查客戶，另外也利于公司快速回款。

在杭州拱墅區(qū)祥符板塊，榮安招商祥成府的客戶經(jīng)理周富城介紹，項(xiàng)目的在售房源都需要在搖號(hào)之前至少凍結(jié)資金100萬(wàn)元，二套房至少要200萬(wàn)元，在正式搖號(hào)前的一個(gè)星期，銷(xiāo)售員會(huì)發(fā)布報(bào)名通道，讓購(gòu)房者在工行、建行和中國(guó)銀行(601988,股吧)等8個(gè)銀行凍結(jié)資金。“有的樓盤(pán)更是要首付八成或者全款才有資格?！逼湔f(shuō)道。

新房銷(xiāo)售市場(chǎng)降溫，杭州土地拍賣(mài)同樣量?jī)r(jià)齊跌?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，10月份，杭州市土地成交面積49萬(wàn)平方米，環(huán)比減少49%；成交金額48億元，環(huán)比減少68%；樓板價(jià)10016元/平方米，環(huán)比下滑36%。

不僅如此，受縣級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)比例增加，熱點(diǎn)城市市區(qū)土地供應(yīng)持續(xù)縮量，如溫州市區(qū)10月僅供應(yīng)1宗土地，整個(gè)浙江土地成交量環(huán)比下降12%，樓板價(jià)環(huán)比下滑20%。

事實(shí)上，2020全年浙江土地供應(yīng)量縮減是大概率事件，尤其在一些熱點(diǎn)城市（全國(guó)土地出讓金排名前列的城市）的核心區(qū)域。一方面，浙江土地指標(biāo)基本達(dá)到要求，1~10月土地成交金額6216億元，同比增加8%，達(dá)到2019年的92%。另一方面，杭甬溫等熱點(diǎn)城市土地量?jī)r(jià)增幅過(guò)高，當(dāng)?shù)卣L(fēng)控意識(shí)強(qiáng)烈，四季度此類(lèi)城市的土地供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整。

上述機(jī)構(gòu)建議，房企順應(yīng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更多關(guān)注城市的新興區(qū)域和優(yōu)質(zhì)縣級(jí)城市。

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