萬科前三季度毛利持續(xù)下行 股東數(shù)減少近10%

第一財(cái)經(jīng)

作者：吳俊捷    責(zé)編：張歆晨

萬科物業(yè)一定會(huì)上市，但時(shí)間尚未確定。

萬科（000002）發(fā)布的三季報(bào)仍然展現(xiàn)出這家頭部地產(chǎn)公司的穩(wěn)定。

報(bào)告顯示，公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入951.4億元，同比增長(zhǎng)12.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)73.6億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為675.2萬平方米，同比增長(zhǎng)10.9%，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入849.4億元，同比增長(zhǎng)15.8%。萬科上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度為5.62%。

公司財(cái)務(wù)、資金狀況穩(wěn)健。截至9月底，集團(tuán)凈負(fù)債率為27.6%；持有貨幣資金1730.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和850.7億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為14.1%，且有息負(fù)債中66.8%為長(zhǎng)期負(fù)債。尤其是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~報(bào)告期內(nèi)同比增長(zhǎng)251.36%至107.75億元。今年前三季度，這一會(huì)計(jì)科目同比增幅錄得1824.62%，遠(yuǎn)超同行。

截至9月底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4913.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約人民幣7248.8億元，較年初分別增長(zhǎng)14.6%和19.0%。

相較之下，萬科毛利率表現(xiàn)一般，仍延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

今年前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率為22.9%。半年報(bào)顯示，這一指標(biāo)錄得24.1%，較2019年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。更早之前的2019年，萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的年度結(jié)算毛利率為27.2%,較2018年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

該財(cái)務(wù)指標(biāo)的下行早已引起部分人士的關(guān)注。

基于房地產(chǎn)行業(yè)銷售與結(jié)算周期存錯(cuò)配，房企2019年結(jié)算的項(xiàng)目大多來自于2017、2018年銷售高點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)而來。尤其是在以“三道紅線”為代表的地產(chǎn)金融監(jiān)管愈趨于嚴(yán)格細(xì)致、地價(jià)占售價(jià)比持續(xù)上行、樓市調(diào)控一城一策常態(tài)化的大背景下，諸多房企都主動(dòng)尋求對(duì)內(nèi)精細(xì)化管理以降本增效，對(duì)外積極銷售回款等系列舉措，來對(duì)沖外部環(huán)境對(duì)自身發(fā)展所帶來的影響。

在今年線上中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華也表達(dá)過類似看法?！拔覀兡壳暗匿N售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對(duì)更低的，我們預(yù)計(jì)到年底還有一個(gè)小幅的回落?！彼灿刑峒?，“公司還是會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)健的投資和精益的運(yùn)營(yíng)，努力把我們的毛利率維持在一個(gè)合理的水平?！?/p>

行業(yè)步入低容錯(cuò)時(shí)代，房企轉(zhuǎn)向向管理要紅利，也加速了房企打造多個(gè)主賽道護(hù)城河的進(jìn)程。

萬科主賽道分為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)三個(gè)板塊。物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊涵蓋長(zhǎng)租公寓“泊寓”業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)和物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。

以多元化業(yè)務(wù)中首個(gè)營(yíng)業(yè)收入破百億元的業(yè)務(wù)板塊萬科物業(yè)為例，它仍在積極進(jìn)行業(yè)務(wù)梳理整合及業(yè)務(wù)邊界拓展。

報(bào)告期內(nèi)，萬科物業(yè)與戴德梁行合資公司正式對(duì)外公布名稱“萬物梁行”，專注于商辦物業(yè)；并于新近正式推出了國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌——“萬物云城”，專注于城市服務(wù)，并試點(diǎn)發(fā)布城市服務(wù)智慧運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

面對(duì)屢被問及的萬科物業(yè)分拆上市與否，董事會(huì)主席郁亮在10月17日北方區(qū)域媒體交流會(huì)上首度表示，萬科物業(yè)一定會(huì)上市，但時(shí)間尚未確定。郁亮還有表示，萬科會(huì)將能夠上市的業(yè)務(wù)都分拆上市，接受資本市場(chǎng)的考驗(yàn)，“這是我們的一個(gè)基本策略”。

投資者似乎仍期待萬科拿出更具有想象空間的業(yè)務(wù)及業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

報(bào)告期內(nèi)萬科股東數(shù)有所減少。三季報(bào)顯示，萬科普通股股東總數(shù)371526戶（A股371477戶，H股49戶）。此前的半年報(bào)顯示，截至6月30日，萬科股東總數(shù)406789戶（其中A股406742戶，H股47戶）。

公司前十大股東榜中，香港中央結(jié)算有限公司在三季度進(jìn)一步買入，其持股比重由半年度的4.30%提升至三季度末的4.91%。大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司－萬能產(chǎn)品持股比例由半年度的2.13%下降至三季度末的0.98%，降至第八大股東。

截至三季度末，萬科大幅跑輸大盤。10月29日，萬科A小幅微升，收?qǐng)?bào)27.38元,萬科H下幅下跌，收?qǐng)?bào)23.75港元。

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