八成收入來源房產(chǎn)銷售中國文旅再向港交所遞交上市申請

來源：智能家居時間：2020-10-28 20:44

招股書失效不到一周后，中國文旅再次向港交所遞交了上市申請。

中國文旅更新的招股書顯示，截至2020年9月30日，中國文旅于恩平及中國其他地區(qū)擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中8個項目為已竣工、5個項目為發(fā)展中、5個項目為持作未來發(fā)展。18個度假物業(yè)發(fā)展項目包括11個待售度假物業(yè)發(fā)展項目、1個持作投資及自用度假物業(yè)發(fā)展項目、1個持作自行運營度假物業(yè)發(fā)展項目及5個持作未來發(fā)展的土地。

中國文旅成立于2018年，系中國文化旅游物業(yè)開發(fā)商。主營業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）、景點咨詢服務(wù)以及景點管理服務(wù)、酒店咨詢及管理服務(wù)以及旅游代理服務(wù)。公司的收益主要來自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。

具體來看，招股書顯示，2017-2019年，中國文旅分別實現(xiàn)營收1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業(yè)分別為1.86億元、2.67億元、5.94億元，銷售度假物業(yè)收益占總收益分別為99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游業(yè)務(wù)收益分別僅占0.2%、20.2%、19.3%。

從中可以看出，中國文旅的主要收入還有八成來源于房產(chǎn)銷售，文化旅游板塊占比甚微。

土儲方面，截至9月30日，中國文旅擁有土地儲備總建筑面積約為150萬平方米，其中包括可供出售或持作營運或持作投資及出租的已竣工建筑面積約10萬平方米；發(fā)展中建筑面積約40萬平方米；及持作未來發(fā)展或持作投資的建筑面積約100萬平方米，分別占總土地儲備約4.9%、28.2%及66.9%。

據(jù)了解，造成招股書失效的原因可能是擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內(nèi)完成對香港聯(lián)交所詢問問題的反饋。一般而言，審核內(nèi)容涉及上市要求、招股書中披露的范圍和質(zhì)量、IPO前吸引投資與合規(guī)問題等。

招股書顯示，2017年至2019年期間，中國文旅集團銀行結(jié)余及現(xiàn)金以人民幣計值約為5160萬元、2.6億元及4.89億元；同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為8245.5萬元、1.3億元、4477.5萬元。

中國文旅于2017年末、2018年末及2019年末未償還銀行及其他借款分別約為1.53億元、1.02億元及5.78億元，其中一年內(nèi)需要償還的借款約5.35億元，占比92.54%，即現(xiàn)金無法覆蓋短債。2018及2019年該公司資產(chǎn)負債比率分別為632%、272.2%。

規(guī)模不大的中國文旅，與單一大股東中國奧園間的業(yè)務(wù)聯(lián)系也較多。

此外，招股書還顯示，2018-2019年間，中國奧園還是中國文旅的最大客戶。中國奧園在這兩年度分別貢獻收益1500萬元和4090萬元，占中國文旅總收益的比重分別為4.5%和5.6%。

中國奧園全資附屬公司悅景是中國文旅的單一最大股東，持股數(shù)量為28%。同時奧園集團前股東趙文煒、前高管譚嘉偉、當(dāng)前高管林錦堂通過旗下公司，持股比例分別為27.5%、10%、4.5%。

這兩年中國奧園在文旅產(chǎn)業(yè)布局動作頻繁。2011年，奧遠集團入股了山水盛典文化產(chǎn)業(yè)有限公司。

今年，中國奧園正式入主京漢股份，成為其控股股東。10月26日，京漢股份公告稱，擬改名為奧園美谷。

京漢股份手中有不少文旅項目，例如太原伴山體育小鎮(zhèn)、河北淶源拒馬河·長城國際度假區(qū)、固安田園小鎮(zhèn)、重慶云湖間小鎮(zhèn)、雄安君庭酒店等。

中國文旅如若二度沖刺上市成功，那么中國奧園名下很有可能再增加一家上市公司。

匯生國際融資總裁黃立沖告訴界面新聞：“過去旅游度假項目的經(jīng)營壓力是很大的，他們的競爭地方是國人到國外去旅游和度假，要運營起來很不容易，未來的機遇主要在于隨著國家進入內(nèi)循環(huán)，出國旅游也變得愈來愈難，主要體現(xiàn)在簽證簽不出來和國家缺少外匯，這個時候回為國內(nèi)旅游度假帶來商機，但是與此同時也面臨市場同類產(chǎn)品過多，消費不足的挑戰(zhàn)?！?/p>

對于體量過小的中國文旅而言，上市后能否取得進一步的擴張仍需觀察。

中國文旅在招股書中承認，廣東省物業(yè)市場近年來競爭十分激烈。物業(yè)開發(fā)商已進軍我們業(yè)務(wù)所在地區(qū)的物業(yè)開發(fā)市場。我們競爭對手的資源（尤其是財務(wù)資源）獲取管道可能較我們更具優(yōu)勢。我們未必能夠利用于廣東省恩平的經(jīng)驗，以擴展至廣東省其他地點及我們認為具有增長潛力的中國其他地區(qū)。

現(xiàn)如今，文旅產(chǎn)業(yè)市場雖然很大，但入局者并非都能賺得盆滿缽滿，重倉文旅的新華聯(lián)，今年前三季度預(yù)計虧損6.3億至6.9億元，而去年同期為盈利1.63億元。

同樣2014年進軍文旅地產(chǎn)的山水文園，于今年六月，將其位于嘉興的六旗樂園項目轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)中國，隨后七月，該公司首度掛牌雅詩閣山水文園服務(wù)公寓項目。前不久，又在甩賣酒店試圖籌資。

在新冠疫情潛在風(fēng)險下，文旅企業(yè)日子并不好過。此次，中國文旅二度沖刺IPO，能否成功仍需等待。

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