本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“大偉看樓市”

萬(wàn)眾期待的“金九”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)終于出來(lái)了，漲肯定是主流，但新建住宅的上漲明顯被限價(jià)壓制了！

9月份，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

簡(jiǎn)單的梳理一下：

拆分單月數(shù)據(jù)：統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示：9月單月房地產(chǎn)銷售面積為1.85億平米同比上漲7.25%,環(huán)比上漲25%，銷售額為1.87萬(wàn)億，同比上漲16%，環(huán)比上漲20.5%。

2020年金九銀十已經(jīng)過(guò)去大半，截止日前公布2020年9月企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)已經(jīng)超過(guò)30家，這30家企業(yè)中，合計(jì)單月房地產(chǎn)月度銷售額達(dá)到了6096億，同比上漲幅度高達(dá)19%，而1-9月累計(jì)銷售數(shù)據(jù)更是高達(dá)41454億，同比上漲高達(dá)8.8%。整體看，房企已經(jīng)基本全面走出了以前，9月也成為了2020年房企銷售表現(xiàn)最好的一個(gè)月。

首先：9月房?jī)r(jià)上漲持續(xù)，但漲幅相對(duì)放緩.

從全國(guó)70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，9月新建住宅有55個(gè)城市城市房?jī)r(jià)上漲，超過(guò)了2019年的金九銀十，但相比5-8月份有所減少。

2019年9月新建住宅有53城市房?jī)r(jià)上漲，二手房有40城市房?jī)r(jià)上漲。

2020年9月的二手房70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上漲城市50個(gè)，這是最近2年來(lái)的最高位，17個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格下調(diào)也是最少。

從市場(chǎng)走勢(shì)看，當(dāng)下大部分城市依然處于上漲過(guò)程中，但計(jì)算平均上漲速度，相比8月有所放緩。

整體看，當(dāng)下房?jī)r(jià)依然處于高位中，漲幅出現(xiàn)放緩的原因主要有。

首先：調(diào)控政策升級(jí)，上半年全面刺激，下半年特別是7月份截止金九銀十已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)了27城市收緊政策，雖然力度不一，不論是中央部委包括央行都以收緊為主。對(duì)于市場(chǎng)的影響，特別是對(duì)于新建住宅的影響逐漸出現(xiàn)，很多城市的新建住宅限價(jià)政策影響了新建住宅價(jià)格。所以整體9月份數(shù)據(jù)，新建住宅價(jià)格漲幅放緩速度超過(guò)了二手房。

其次：市場(chǎng)供應(yīng)量增加，大部分企業(yè)銷售都抓緊金九銀十增加供應(yīng)，部分企業(yè)也出現(xiàn)了促銷行為。

需要注意的是，房?jī)r(jià)依然在全面上漲：

樓市調(diào)控政策基本以“穩(wěn)”樓市為主，部分城市雖然出現(xiàn)了刺激市場(chǎng)的政策被收回，但對(duì)于市場(chǎng)的影響并沒(méi)有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，金九銀十市場(chǎng)將繼續(xù)上行

其次：樓市小陽(yáng)春持續(xù)，熱點(diǎn)城市變化

從9月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，徐州成為了全國(guó)房?jī)r(jià)上漲龍頭，另外二手房城市里值得注意的是，深圳、上海廣州。再次全面上漲進(jìn)入全國(guó)前十。

二手房的廣州，深圳等城市房?jī)r(jià)依然明顯上漲。核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對(duì)較好，投資屬性相對(duì)較高，而執(zhí)行各地落地的調(diào)控政策力度還未抑制住市場(chǎng)升溫。

深圳9月調(diào)控后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州廣州等城市，導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)在投資需求拉動(dòng)下出現(xiàn)了加快上行。

整體看，隨著房?jī)r(jià)的上漲加速，新一輪調(diào)控政策有望升級(jí)。但小陽(yáng)春有望持續(xù)，房?jī)r(jià)大部分城市上漲的趨勢(shì)不變。

第三：各城市賣地?cái)?shù)據(jù)明顯升溫，9月繼續(xù)高位。

房企拿地積極性提高，截止日前，50大房企拿地高達(dá)19775億，同比上漲了4.5%

土地市場(chǎng)在快速?gòu)?fù)蘇，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2020年10月19日全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，房企積極拿地趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。

整體看，疫情影響逐漸過(guò)去，多城市集中井噴賣地，土地市場(chǎng)成交額持續(xù)上升，截至日前50大城市年內(nèi)賣地超過(guò)3.13萬(wàn)億，同比2019年同期上漲幅度高達(dá)17.9%。

合計(jì)出現(xiàn)了上海、武漢兩個(gè)2000億城市，北京、南京，武漢、廣州等7個(gè)千億年內(nèi)賣地城市。均刷新歷史同期記錄。另外還有13個(gè)城市賣地超過(guò)500億，累計(jì)42個(gè)城市賣地超過(guò)200億。

第四：各地調(diào)控政策收緊趨勢(shì)出現(xiàn)。

截止日前10月中旬本輪已經(jīng)超過(guò)27城市，發(fā)布了30多次房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策。其中9月有多城市加碼調(diào)控。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控在2020年9月單月累計(jì)次數(shù)為35次，合計(jì)年內(nèi)數(shù)據(jù)1-8月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)403次，從單月次數(shù)變化看，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。

房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過(guò)去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計(jì)后續(xù)最起碼有超過(guò)30個(gè)城市會(huì)在最近發(fā)布出臺(tái)房地產(chǎn)收緊力度不同的政策。最近多地樓市收緊的趨勢(shì)也已經(jīng)出現(xiàn)。

整體看，9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，只要上漲過(guò)快必然會(huì)導(dǎo)致調(diào)控升級(jí)！

政策發(fā)力從一城一策轉(zhuǎn)變成為部委監(jiān)管發(fā)力

部委調(diào)控升級(jí)開(kāi)始，住建部召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)議，再次明確房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)。維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。住建部多次召開(kāi)開(kāi)發(fā)商與部分城市會(huì)議，相比之前的一城一策，越來(lái)越多的部委指導(dǎo)出現(xiàn)。

住建部網(wǎng)站顯示，26日住建部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)工作。沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加會(huì)商。

第五：預(yù)測(cè)后市：金九已出現(xiàn)，銀十房?jī)r(jià)繼續(xù)微漲，過(guò)熱城市調(diào)控加碼維穩(wěn)

2020年樓市持續(xù)波動(dòng)，從目前市場(chǎng)看，一季度市場(chǎng)冰凍，二季度市場(chǎng)基本全面恢復(fù)。到三季度7-9月大部分區(qū)域同比出現(xiàn)了同比的上漲。

從全國(guó)市場(chǎng)看，7-9月活躍城市較多，特別是深圳、東莞、寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇。而最值得關(guān)注的武漢市場(chǎng)也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。從房?jī)r(jià)預(yù)期看，大部分城市的看房人數(shù)量相比之前有明顯上升，房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)出現(xiàn)。

隨著市場(chǎng)的升溫，維持市場(chǎng)穩(wěn)定的政策取向從7月開(kāi)始明顯轉(zhuǎn)向，8月出現(xiàn)了多城市收緊政策，持續(xù)到9、10月份，抑制市場(chǎng)過(guò)熱成為調(diào)控政策的新特征。

整體趨勢(shì)看，金九銀十房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)依然持續(xù)，但越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)。

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