三張監(jiān)測(cè)表穿透房企表外負(fù)債,最嚴(yán)融資新政考驗(yàn)開發(fā)商資金鏈

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-21 08:28

財(cái)聯(lián)社曾獨(dú)家報(bào)道，融資“三條紅線”今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

近日，財(cái)聯(lián)社記者從可靠渠道獲得了監(jiān)管部門下發(fā)給試點(diǎn)房企的三張監(jiān)測(cè)表，分別為《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》(表1)、《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資情況統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》(表2)、《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)表外相關(guān)負(fù)債監(jiān)測(cè)表》(表3)。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求試點(diǎn)房企每月15日前提交上述三張表，表格所填寫數(shù)據(jù)均采取上市公司口徑。

“從需上報(bào)的三張表各項(xiàng)目類別來看，此次對(duì)房企融資管控更為全面?！币患襎op10房企CFO對(duì)記者表示。

具體而言，表1共涉8項(xiàng)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購(gòu)地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債。

上述指標(biāo)，涵蓋了監(jiān)管部門設(shè)置的“三條紅線”指標(biāo)，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。

值得關(guān)注的是，在填表說明中，特別標(biāo)注了永續(xù)債券應(yīng)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)入有息負(fù)債或凈資產(chǎn)，2020年8月后發(fā)行的計(jì)入所有者權(quán)益的永續(xù)債券在計(jì)算總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等科目時(shí)應(yīng)予以剔除。

表2主要針對(duì)試點(diǎn)房企的融資情況，包括銀行貸款、債券融資、信托融資、除信托外的資管融資、其他有息債務(wù)融資等。

相比表2，表3更具“殺傷力”，直指房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿公開的表外負(fù)債。而表外負(fù)債歷來被認(rèn)為是企業(yè)施展“財(cái)技”的重要方式。

從最新對(duì)房企表外負(fù)債的監(jiān)管來看，正如萬科集團(tuán)董事局主席郁亮所言，“此次監(jiān)管層的監(jiān)管穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對(duì)所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)?！?/p>

在表3中，監(jiān)管層要求試點(diǎn)房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額、其他房地產(chǎn)相關(guān)表外有息負(fù)債等5大項(xiàng)。其中，明股實(shí)債融資又細(xì)分為三類數(shù)據(jù)：試點(diǎn)企業(yè)表內(nèi)、并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。

“明股實(shí)債”融資通常是指以股權(quán)形式投資，同時(shí)以獲得固定收益及遠(yuǎn)期本金有效退出為實(shí)現(xiàn)要件，交易結(jié)構(gòu)的股權(quán)投資主體主要包含資管計(jì)劃、信托計(jì)劃和私募股權(quán)基金。

而在監(jiān)管層下發(fā)的表格填寫說明中明確，明股實(shí)債融資指按實(shí)質(zhì)重于形式原則應(yīng)計(jì)入有息負(fù)債但計(jì)入企業(yè)權(quán)益的融資，包括但不限于出資機(jī)構(gòu)為金融機(jī)構(gòu)，與投資者約定固定回報(bào)或特殊分紅條款，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)定期進(jìn)行回購(gòu)且進(jìn)行擔(dān)?；?qū)嵨镔Y產(chǎn)抵押的股權(quán)投資。

近年來，伴隨拿地成本上升和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企越來越多地采用聯(lián)合控制實(shí)體的模式，以減輕項(xiàng)目融資壓力，而該經(jīng)營(yíng)模式就存在“明股實(shí)債”的風(fēng)險(xiǎn)。

在一些案例中，聯(lián)合控制實(shí)體的合作方為賺取固定收益的未知身份的個(gè)人或金融公司，合作伙伴之間通常存在回購(gòu)協(xié)議或收益保證。如此給企業(yè)創(chuàng)造了將一些高投入、明顯提升負(fù)債的項(xiàng)目，可不計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表的機(jī)會(huì)。

由于“明股實(shí)債”具有一定的隱蔽性，從報(bào)表和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)定量和定性判斷“明股實(shí)債”的難度較大，易被企業(yè)用來避開監(jiān)管，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。

相關(guān)分析報(bào)告中指出，“明股實(shí)債”對(duì)房企償債能力的影響，包括優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表、增強(qiáng)表內(nèi)融資能力但同時(shí)也會(huì)推高房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);作為隱性債務(wù)，會(huì)誤導(dǎo)報(bào)表外部使用者對(duì)房企償債能力高估，但實(shí)際“償還”時(shí)仍會(huì)影響房企現(xiàn)金流，造成一定流動(dòng)性壓力;監(jiān)管政策收緊使得房企滾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

另外，此次監(jiān)管層下發(fā)的表3中，還要求試點(diǎn)房企填寫合作方股東投入凈額，并細(xì)分到需要填寫并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。合作方股東投入凈額主要是指截至期末時(shí)點(diǎn)，項(xiàng)目合作方股東對(duì)合作項(xiàng)目投入的資金凈額。其中股權(quán)出資指合作方股東在合作項(xiàng)目實(shí)際股權(quán)出資余額。

分析認(rèn)為，從細(xì)到包括項(xiàng)目在內(nèi)的表外債監(jiān)管的情況來看，此次監(jiān)管層希望房企降負(fù)債、控杠桿的決心非常之大。

“表外融資也在此次監(jiān)管范疇之內(nèi)，這對(duì)于擁有較高表外債的房企，肯定會(huì)造成較大壓力。”一家參與此次融資新規(guī)試點(diǎn)的房企CFO告訴記者。

方正地產(chǎn)一位分析師則表示，“表外債只有公司最清楚，外界一般很難完全計(jì)算出來，有一些表外債隱藏得很好的企業(yè)，根本算不清楚。目前表外債只能靠房企自覺上報(bào)，而在嚴(yán)格監(jiān)管之下，估計(jì)試點(diǎn)企業(yè)不會(huì)選擇虛報(bào)?！?/p>

在10月15日央行的召開第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰表示，央行將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門，穩(wěn)步擴(kuò)大房企融資新規(guī)適用范圍。

據(jù)記者了解，融資新規(guī)將從明年1月起在全行業(yè)鋪開。隨著更多房企被納入新規(guī)適用范圍，留給這些企業(yè)施展財(cái)技的時(shí)間已經(jīng)不多了。

文章來源：財(cái)聯(lián)社