因?qū)毴f(wàn)之爭(zhēng)在地產(chǎn)圈名聲大噪的姚振華，大概沒(méi)有想到寶能的地產(chǎn)業(yè)務(wù)做了幾年不見(jiàn)起色，卻以意外的方式“出圈”了。

國(guó)慶假期，濟(jì)南寶能城項(xiàng)目在營(yíng)銷中心門(mén)口立了一個(gè)地鐵站牌，外觀與濟(jì)南現(xiàn)有地鐵站十分相似，上面標(biāo)著8號(hào)線“安莉芳站路”和“寶能城”。

8號(hào)線是由濟(jì)南開(kāi)往章丘的市域快線，是當(dāng)?shù)鼐用駶M心期盼的地鐵站?？墒?，還來(lái)不及高興，這個(gè)地鐵站就被官方打假了。

章丘區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局以涉嫌虛假宣傳對(duì)寶能城立案調(diào)查，進(jìn)入行政處罰程序。根據(jù)《中華人民共和國(guó)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定，或?qū)⑻幰?0萬(wàn)元到100萬(wàn)元的罰款。

這可能是很多人第一次知道寶能還做房地產(chǎn)，第一印象居然是做假地鐵站牌的開(kāi)發(fā)商。

這個(gè)免費(fèi)廣告，值嗎？

在整改報(bào)告中，項(xiàng)目方解釋說(shuō)因?yàn)樵摋l軌道規(guī)劃已上報(bào)發(fā)改委，將于近期批復(fù)，所以提前部署了站點(diǎn)示意宣傳牌，傳達(dá)重大利好，并未進(jìn)行宣傳炒作。

寶能系業(yè)務(wù)非常多，房地產(chǎn)、物流、金融、保險(xiǎn)、汽車、文旅、醫(yī)療，現(xiàn)在連手機(jī)業(yè)務(wù)都插一腳，真要參與地鐵業(yè)務(wù)也未必不可能。

可濟(jì)南是個(gè)泉城，這讓本就高門(mén)檻的地鐵業(yè)務(wù)更難做，經(jīng)常是一挖一個(gè)泉水。為了避開(kāi)縱橫的泉脈，濟(jì)南的地鐵發(fā)展一直比較緩慢。規(guī)劃中的地鐵站無(wú)法落地也是時(shí)有發(fā)生的，甚至還有地鐵線挖了又給填回去的情況。

所以，這事真不是一句提前傳達(dá)利好能帶過(guò)去的。

01

開(kāi)發(fā)商為了銷售提前傳達(dá)利好政策很常見(jiàn)，這么過(guò)火的卻少有。濟(jì)南寶能城項(xiàng)目上倒是坦率，承認(rèn)是因?yàn)殇N售壓力太大。

大部分開(kāi)發(fā)商都在國(guó)慶進(jìn)行促銷搶收，寶能也不例外。濟(jì)南寶能城是寶能城發(fā)旗下項(xiàng)目，這次黃金周，寶能城發(fā)全國(guó)12個(gè)城市聯(lián)合大促。

濟(jì)南寶能城位于章丘，原是濟(jì)南的衛(wèi)星城，2016年，章丘撤市設(shè)區(qū)并入濟(jì)南市。

地方政府看重產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的發(fā)展和稅收，寶能有金融、有產(chǎn)業(yè)、有開(kāi)發(fā)能力，獲得地方政府青睞。

2018年，章丘區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參觀考察了寶能科技園區(qū)，簽下了新年招商引資第一單，要打造章丘區(qū)寶能城項(xiàng)目，起步區(qū)總投資100億元，建成后年納稅不低于15億元。

2019年1月23日，章丘一口氣出讓了12塊土地，超過(guò)1000畝，全部為底價(jià)成交，寶能拿了4塊，這四塊地的拿地條件是為寶能量身定做的。

濟(jì)南寶能城正式上馬。

可惜，如今已不是華夏幸福單槍匹馬做產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候，走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這條路的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)越來(lái)越多，僅僅是寶能城拿地那天，華僑城就在章丘拿了好幾塊地，號(hào)稱投資500億打造商業(yè)綜合體。

章丘自從并入濟(jì)南，就是濟(jì)南市土地成交的絕對(duì)主力，外來(lái)的開(kāi)發(fā)商們以產(chǎn)業(yè)之名，大舉拿地，造成了供應(yīng)過(guò)多，銷售困難。

剛剛并入濟(jì)南的時(shí)候，章丘的土拍價(jià)格曾一度被炒上7000元/平米，后來(lái)回落到2000元/平米的水平。樓市庫(kù)存過(guò)高，房子不好賣(mài)。開(kāi)發(fā)商拿地意愿就低。

庫(kù)存高，競(jìng)爭(zhēng)大，又有恒大這樣的巨頭全盤(pán)打折，銷售去化就更難了。

寶能拿地時(shí)間較晚，樓面價(jià)不到2000元/平米，與近7000元/平米的房?jī)r(jià)相比，存在一定調(diào)價(jià)空間，然而現(xiàn)在整個(gè)濟(jì)南樓市降價(jià)促銷成風(fēng)，大家都在降，這招就難有特別作用了。

而且，寶能所拿地塊的掛牌文件要求對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目先期驗(yàn)收，商業(yè)服務(wù)業(yè)及配套建筑面積不少于16萬(wàn)平方米，投資額不少于16億元。

所以寶能實(shí)際的拿地成本不止于此，究竟成本多少，不僅要看起步區(qū)100億的投資額度，關(guān)鍵要看寶能的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，能不能讓資金周轉(zhuǎn)起來(lái)。

寶能城需要地產(chǎn)銷售迅速回血，然而開(kāi)盤(pán)大半年的濟(jì)南寶能城銷售情況并不樂(lè)觀，只賣(mài)掉了三分之一的可售房源。濟(jì)南寶能房地產(chǎn)公司全部股權(quán)已經(jīng)被出質(zhì)給東方資產(chǎn)遼寧省分公司。

項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，這次為了業(yè)績(jī)而越界的操作，對(duì)項(xiàng)目銷售影響很大。

寶能要提升的，豈止是大盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力，還有基本的管理水平。一個(gè)不專業(yè)的錯(cuò)誤，對(duì)整個(gè)樓盤(pán)都將造成連鎖反應(yīng)，影響甚廣。

02

姚振華曾放出豪言每年投入汽車研發(fā)100億元，連續(xù)5年，“用10-15年時(shí)間將寶能汽車打造成為具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力和國(guó)際影響力的汽車集團(tuán)?！?/p>

這話聽(tīng)起來(lái)，跟恒大很像。這幾年，姚老板什么產(chǎn)業(yè)熱門(mén)，什么產(chǎn)業(yè)能招地方政府喜歡，就進(jìn)入什么產(chǎn)業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，大家都懂，當(dāng)一個(gè)地產(chǎn)商去做新興產(chǎn)業(yè)，多半是為了能夠迎合地方政府，收獲大量低成本的土地，更好地做地產(chǎn)。

僅僅依靠“新能源項(xiàng)目”，寶能就從全國(guó)拿到了上萬(wàn)畝土地，文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目也超過(guò)了萬(wàn)畝規(guī)模。

然而，做產(chǎn)業(yè)不是圈地就能賺錢(qián)，相反產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺錢(qián)很慢，考驗(yàn)?zāi)托囊部简?yàn)運(yùn)營(yíng)能力，周期動(dòng)輒7-8年，這對(duì)于想要在2022年完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的姚振華而言，是一個(gè)考驗(yàn)。

寶能是有金融業(yè)務(wù)可以輸血，可是這兩年金融監(jiān)管加強(qiáng)，地產(chǎn)融資受限，如果地產(chǎn)沒(méi)有鮮明的優(yōu)勢(shì)扛起現(xiàn)金流的功能，形成產(chǎn)業(yè)-地產(chǎn)的協(xié)同閉環(huán)，產(chǎn)業(yè)只會(huì)不斷吸血，靠輸血根本不可持續(xù)。

2018年，寶能在昆明用新能源汽車產(chǎn)業(yè)拿下的609畝工業(yè)用地，4個(gè)月后還是退地了事。

恒大專注造車，融創(chuàng)專心搞文旅，碧桂園大力做機(jī)器人。這些巨頭們產(chǎn)業(yè)多元化，都有的放矢，也都做出了成果或者產(chǎn)品，關(guān)鍵是地產(chǎn)主業(yè)能夠支撐起多元化。

而寶能似乎什么都在做，什么都沒(méi)做出名堂，地產(chǎn)年銷售額仍然是百億水平。

用投機(jī)心態(tài)去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是行不通的，如今房地產(chǎn)已經(jīng)高度專業(yè)化，進(jìn)入微利時(shí)代，非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)能力。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不是簡(jiǎn)單降個(gè)價(jià)就能就解決問(wèn)題。如果不夠?qū)I(yè)，幾個(gè)大盤(pán)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不動(dòng)，很可能就是傷筋動(dòng)骨，XX文園就是一個(gè)例子。

寶能靠產(chǎn)業(yè)圈了很多地，但在專業(yè)體系建立上，至今成效甚微。

當(dāng)初，保利余英下大決心從千億保利加入百億寶能，準(zhǔn)備將寶能作為職業(yè)生涯最后一站，卻只待了一年。

離開(kāi)寶能前，余英在微博上說(shuō)：

余生很長(zhǎng)，少和爛人、爛事糾纏！

不過(guò)，后來(lái)他刪除了這條微博。如今，余英的微博上看不到與寶能有關(guān)的任何內(nèi)容。

從泰禾加盟寶能的丁毓琨不足半年便離職。在榮盛發(fā)展工作了十幾年的李萬(wàn)樂(lè)，今年來(lái)到寶能城發(fā)擔(dān)任常務(wù)副總裁不足百日便選擇離職。

難以完成的銷售目標(biāo)，內(nèi)部層級(jí)調(diào)整，理念不合等等，導(dǎo)致了職業(yè)經(jīng)理人的流失。

姚振華信任老人，如今寶能城發(fā)的總裁職位空懸，老人們?nèi)栽趫?zhí)行著姚振華的戰(zhàn)略，繼續(xù)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夢(mèng)。

而姚振華的弟弟姚建輝，已經(jīng)把寶能旗下一些干凈的地產(chǎn)項(xiàng)目裝到了他的上市平臺(tái)中。

有媒體報(bào)道，姚建輝并不贊成大做產(chǎn)業(yè)，更愿意做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

而姚振華則相信用產(chǎn)業(yè)建立起地產(chǎn)帝國(guó)。

這輛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)列車，能否開(kāi)往他夢(mèng)想的千億銷售額和5000億市值呢？

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