因?qū)毴f之爭在地產(chǎn)圈名聲大噪的姚振華，大概沒有想到寶能的地產(chǎn)業(yè)務(wù)做了幾年不見起色，卻以意外的方式“出圈”了。

國慶假期，濟南寶能城項目在營銷中心門口立了一個地鐵站牌，外觀與濟南現(xiàn)有地鐵站十分相似，上面標著8號線“安莉芳站路”和“寶能城”。

8號線是由濟南開往章丘的市域快線，是當?shù)鼐用駶M心期盼的地鐵站?？墒牵€來不及高興，這個地鐵站就被官方打假了。

章丘區(qū)市場監(jiān)督管理局以涉嫌虛假宣傳對寶能城立案調(diào)查，進入行政處罰程序。根據(jù)《中華人民共和國不正當競爭法》的規(guī)定，或?qū)⑻幰?0萬元到100萬元的罰款。

這可能是很多人第一次知道寶能還做房地產(chǎn)，第一印象居然是做假地鐵站牌的開發(fā)商。

這個免費廣告，值嗎？

在整改報告中，項目方解釋說因為該條軌道規(guī)劃已上報發(fā)改委，將于近期批復，所以提前部署了站點示意宣傳牌，傳達重大利好，并未進行宣傳炒作。

寶能系業(yè)務(wù)非常多，房地產(chǎn)、物流、金融、保險、汽車、文旅、醫(yī)療，現(xiàn)在連手機業(yè)務(wù)都插一腳，真要參與地鐵業(yè)務(wù)也未必不可能。

可濟南是個泉城，這讓本就高門檻的地鐵業(yè)務(wù)更難做，經(jīng)常是一挖一個泉水。為了避開縱橫的泉脈，濟南的地鐵發(fā)展一直比較緩慢。規(guī)劃中的地鐵站無法落地也是時有發(fā)生的，甚至還有地鐵線挖了又給填回去的情況。

所以，這事真不是一句提前傳達利好能帶過去的。

01

開發(fā)商為了銷售提前傳達利好政策很常見，這么過火的卻少有。濟南寶能城項目上倒是坦率，承認是因為銷售壓力太大。

大部分開發(fā)商都在國慶進行促銷搶收，寶能也不例外。濟南寶能城是寶能城發(fā)旗下項目，這次黃金周，寶能城發(fā)全國12個城市聯(lián)合大促。

濟南寶能城位于章丘，原是濟南的衛(wèi)星城，2016年，章丘撤市設(shè)區(qū)并入濟南市。

地方政府看重產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來的發(fā)展和稅收，寶能有金融、有產(chǎn)業(yè)、有開發(fā)能力，獲得地方政府青睞。

2018年，章丘區(qū)領(lǐng)導參觀考察了寶能科技園區(qū)，簽下了新年招商引資第一單，要打造章丘區(qū)寶能城項目，起步區(qū)總投資100億元，建成后年納稅不低于15億元。

2019年1月23日，章丘一口氣出讓了12塊土地，超過1000畝，全部為底價成交，寶能拿了4塊，這四塊地的拿地條件是為寶能量身定做的。

濟南寶能城正式上馬。

可惜，如今已不是華夏幸福單槍匹馬做產(chǎn)業(yè)園的時候，走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這條路的開發(fā)商已經(jīng)越來越多，僅僅是寶能城拿地那天，華僑城就在章丘拿了好幾塊地，號稱投資500億打造商業(yè)綜合體。

章丘自從并入濟南，就是濟南市土地成交的絕對主力，外來的開發(fā)商們以產(chǎn)業(yè)之名，大舉拿地，造成了供應(yīng)過多，銷售困難。

剛剛并入濟南的時候，章丘的土拍價格曾一度被炒上7000元/平米，后來回落到2000元/平米的水平。樓市庫存過高，房子不好賣。開發(fā)商拿地意愿就低。

庫存高，競爭大，又有恒大這樣的巨頭全盤打折，銷售去化就更難了。

寶能拿地時間較晚，樓面價不到2000元/平米，與近7000元/平米的房價相比，存在一定調(diào)價空間，然而現(xiàn)在整個濟南樓市降價促銷成風，大家都在降，這招就難有特別作用了。

而且，寶能所拿地塊的掛牌文件要求對商業(yè)服務(wù)業(yè)項目先期驗收，商業(yè)服務(wù)業(yè)及配套建筑面積不少于16萬平方米，投資額不少于16億元。

所以寶能實際的拿地成本不止于此，究竟成本多少，不僅要看起步區(qū)100億的投資額度，關(guān)鍵要看寶能的產(chǎn)業(yè)運營能力，能不能讓資金周轉(zhuǎn)起來。

寶能城需要地產(chǎn)銷售迅速回血，然而開盤大半年的濟南寶能城銷售情況并不樂觀，只賣掉了三分之一的可售房源。濟南寶能房地產(chǎn)公司全部股權(quán)已經(jīng)被出質(zhì)給東方資產(chǎn)遼寧省分公司。

項目置業(yè)顧問說，這次為了業(yè)績而越界的操作，對項目銷售影響很大。

寶能要提升的，豈止是大盤運營能力，還有基本的管理水平。一個不專業(yè)的錯誤，對整個樓盤都將造成連鎖反應(yīng)，影響甚廣。

02

姚振華曾放出豪言每年投入汽車研發(fā)100億元，連續(xù)5年，“用10-15年時間將寶能汽車打造成為具有強大競爭力和國際影響力的汽車集團。”

這話聽起來，跟恒大很像。這幾年，姚老板什么產(chǎn)業(yè)熱門，什么產(chǎn)業(yè)能招地方政府喜歡，就進入什么產(chǎn)業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，大家都懂，當一個地產(chǎn)商去做新興產(chǎn)業(yè)，多半是為了能夠迎合地方政府，收獲大量低成本的土地，更好地做地產(chǎn)。

僅僅依靠“新能源項目”，寶能就從全國拿到了上萬畝土地，文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目也超過了萬畝規(guī)模。

然而，做產(chǎn)業(yè)不是圈地就能賺錢，相反產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺錢很慢，考驗?zāi)托囊部简炦\營能力，周期動輒7-8年，這對于想要在2022年完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的姚振華而言，是一個考驗。

寶能是有金融業(yè)務(wù)可以輸血，可是這兩年金融監(jiān)管加強，地產(chǎn)融資受限，如果地產(chǎn)沒有鮮明的優(yōu)勢扛起現(xiàn)金流的功能，形成產(chǎn)業(yè)-地產(chǎn)的協(xié)同閉環(huán)，產(chǎn)業(yè)只會不斷吸血，靠輸血根本不可持續(xù)。

2018年，寶能在昆明用新能源汽車產(chǎn)業(yè)拿下的609畝工業(yè)用地，4個月后還是退地了事。

恒大專注造車，融創(chuàng)專心搞文旅，碧桂園大力做機器人。這些巨頭們產(chǎn)業(yè)多元化，都有的放矢，也都做出了成果或者產(chǎn)品，關(guān)鍵是地產(chǎn)主業(yè)能夠支撐起多元化。

而寶能似乎什么都在做，什么都沒做出名堂，地產(chǎn)年銷售額仍然是百億水平。

用投機心態(tài)去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是行不通的，如今房地產(chǎn)已經(jīng)高度專業(yè)化，進入微利時代，非?？简為_發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)和運營能力。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不是簡單降個價就能就解決問題。如果不夠?qū)I(yè)，幾個大盤的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不動，很可能就是傷筋動骨，XX文園就是一個例子。

寶能靠產(chǎn)業(yè)圈了很多地，但在專業(yè)體系建立上，至今成效甚微。

當初，保利余英下大決心從千億保利加入百億寶能，準備將寶能作為職業(yè)生涯最后一站，卻只待了一年。

離開寶能前，余英在微博上說：

余生很長，少和爛人、爛事糾纏！

不過，后來他刪除了這條微博。如今，余英的微博上看不到與寶能有關(guān)的任何內(nèi)容。

從泰禾加盟寶能的丁毓琨不足半年便離職。在榮盛發(fā)展工作了十幾年的李萬樂，今年來到寶能城發(fā)擔任常務(wù)副總裁不足百日便選擇離職。

難以完成的銷售目標，內(nèi)部層級調(diào)整，理念不合等等，導致了職業(yè)經(jīng)理人的流失。

姚振華信任老人，如今寶能城發(fā)的總裁職位空懸，老人們?nèi)栽趫?zhí)行著姚振華的戰(zhàn)略，繼續(xù)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夢。

而姚振華的弟弟姚建輝，已經(jīng)把寶能旗下一些干凈的地產(chǎn)項目裝到了他的上市平臺中。

有媒體報道，姚建輝并不贊成大做產(chǎn)業(yè)，更愿意做房地產(chǎn)開發(fā)。

而姚振華則相信用產(chǎn)業(yè)建立起地產(chǎn)帝國。

這輛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)列車，能否開往他夢想的千億銷售額和5000億市值呢？

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