據(jù)央視報(bào)道，在日本，四分之三的購房者是通過申請(qǐng)房貸來購買住房的，日本購房者還清全部房貸的平均年齡，目前已達(dá)到了73歲。

有銀行甚至將房貸還款年齡放寬到了85歲。

也就是說，在特殊情況下，日本的老人們到了85歲還可能在還房貸，而在日本，男性平均壽命也不過是82歲這樣。

在中國，房貸的年齡上限一般是男性60周歲，女性55周歲。

這么設(shè)計(jì)，銀行當(dāng)然有自己的考量，隨著年齡增長，還貸能力將越來越弱，甚至中途去世了就會(huì)出現(xiàn)斷供。

日本和中國在還貸年齡上的差別是發(fā)展階段和人口結(jié)構(gòu)差異造成的。

中國雖然也面臨人口老齡化壓力，但遠(yuǎn)沒有日本嚴(yán)重。2016年日本的總?cè)丝谑?.27億，但到了2019年則下降到了1.26億，人口在萎縮。而且，總?cè)丝诋?dāng)中，老年人口占比偏大：

根據(jù)總務(wù)省20日公布的最新數(shù)據(jù)，目前在日本人口中65歲以上的年長者已經(jīng)達(dá)到3617萬人，占社會(huì)總?cè)丝?8.7%，創(chuàng)下歷史新高。在高老齡化下，日本的退休年齡也在提高。目前日本男性和女性退休年齡都提高到了63歲。而在中國，男性退休年齡是60歲，女性是50歲。

我們都知道，“廣場協(xié)議”后，日本經(jīng)歷了失去的20年，房價(jià)暴漲暴跌，很多人都以為日本房價(jià)就此沉淪了。其實(shí)不然，日本樓市特別是高級(jí)別的城市房價(jià)還在緩慢回升的進(jìn)程中。

有過一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的數(shù)據(jù)，過去的5年里，東京都中心的港區(qū)、中央?yún)^(qū)的房價(jià)上漲25%左右。

歷史經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)國家或地區(qū)的樓市有沒有需求首先是看人口，如果總?cè)丝谔貏e是年輕人口在不斷增長，那么那里的房價(jià)自然不會(huì)差。

當(dāng)總?cè)丝诤愣〞r(shí)，則是看城鎮(zhèn)率。

城鎮(zhèn)化的意思是人口往城市，特別是高級(jí)別城市流動(dòng)。結(jié)果農(nóng)村或小城市人口變少，大城市人口增加，房價(jià)面臨分化，當(dāng)前中國樓市就是這樣的局面。

數(shù)據(jù)顯示：2019年年末中國大陸常住人口城鎮(zhèn)化率為60.60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%，而截至2017年，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到93.02%，位列世界之最。

這就說明，日本人口既沒有增量，也沒有存量的流動(dòng)性，那么最近幾年的住房需要來自哪里？

當(dāng)然是金融刺激，第一步是降低利率，日本目前實(shí)行負(fù)利率，這肯定不意味民眾到銀行借錢利率是負(fù)，但在銀行借錢的利息成本極低，這鼓勵(lì)了居民借錢買房，對(duì)樓市構(gòu)成支撐。

而當(dāng)?shù)谝徊叫Ч陆禃r(shí)，還會(huì)有第二步、第三步，比如本次的提高還貸年齡，也可以增加住房需求。

日本樓市的歷程告訴我們，樓市對(duì)每個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長都很重要，即便是在城鎮(zhèn)化后期，樓市的刺激依然存在。所以，從長遠(yuǎn)趨勢來看，中心城市的房價(jià)永遠(yuǎn)都有上漲潛力，一是因?yàn)橥?，二是各國政府鼓?lì)買房。只是說，它比GDP增速慢，還是快的問題而已。

對(duì)于咱們國家而言，當(dāng)然我們城鎮(zhèn)率還沒走完，人口增速雖然在放緩，但總?cè)丝谶€在增加，這是樓市最大的支撐。隨著人口繼續(xù)向大城市流動(dòng)，以及一線城市人口向周邊外溢，那么中心城市以及較高級(jí)別城市的樓市當(dāng)然還有潛力。

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