蘇州“金九銀十”落空:新房供大于求、二手房量價雙跌

來源：智能家居時間：2020-10-09 12:44

2020年以來，受疫情影響，蘇州新房市場恢復緩慢，直到7、8月份才逐步好轉，整體發(fā)展趨于穩(wěn)定?！敖鹁陪y十”期間，各大樓盤動作頻繁，“首開”或加推，在此基礎上，四季度房企繼續(xù)積極推盤，預計蘇州樓市將有約84個樓盤推新。

業(yè)內認為，降價促銷或成為部分房企必不可少的搶收手段，而目前蘇州市場限價依然嚴厲，利潤空間不大，未來不排除會有部分房企“割肉”現象。

新房市場庫存走高，價格平穩(wěn)

據了解，盡管年初蘇州新房市場受到疫情影響，但在銷售指標帶動下，今年7、8月份以來，各大房企加快供應節(jié)奏，并采取了積極的銷售措施，從而助力市場逐步趨于穩(wěn)定。

據克而瑞數據統(tǒng)計，今年9月，蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為70.61萬平方米，環(huán)比增長2.78%，同比減少25.8%；而從供應來看，9月135.03萬平方米的供應量環(huán)比增加47.71%，同比增加32.64%，供求比為1.91，市場供大于求的格局延續(xù)，這也意味著市場庫存進一步走高。

新房均價上，據克而瑞蘇州房產測評數據統(tǒng)計，因低價盤去化較多，結構化下跌致9月蘇州市區(qū)（含吳江）新房均價為25482元/平方米，環(huán)比微跌3.03%，不過，同比則上漲22.58%。從今年整個市場均價來看，依舊是比較平穩(wěn)。

實際上，縱觀整體市場，隨著獅山、奧體等限價板塊新房逐漸售罄，市場主流開始回歸到元和、太湖新城等供應量較大的板塊。

從單盤來看，9月蘇州銷售金額榜顯示，南山觀楓四季躋身榜單冠軍，成交金額7.44億元。園區(qū)奧體板塊的海和云庭以6.83億元的成交額緊隨其后，位居蘇州市區(qū)金額榜第二位。此外，吳中城南純新盤龍湖泱望也上榜，以6.47億元位列第三。

克而瑞指出，市場熱度高的樓盤以優(yōu)質地段限價盤為主，多為高價品質樓盤，此外剛需盤和高性價比盤的熱度也較高，普遍價格在2萬元/平方米以內。

值得一提的是，整體平穩(wěn)的背后也有一些結構性差異。以相城、新區(qū)滸關等區(qū)域為例，新京報記者了解到，這些區(qū)域在售項目較多，客戶觀望情緒較重，市場成交熱度整體不高。但與此同時，園區(qū)等板塊一二手倒掛現象依然存在，新盤呈現供不應求的局面。

同策研究院分析師丁垚認為，整體而言，8月至今，蘇州轄區(qū)商品住宅成交量價保持平穩(wěn)，9月并未出現傳統(tǒng)“金九”的井噴式購房。雖然9月中下旬，市場供應量出現較大增幅，新盤入市較多，但目前來看，成交并未隨之同步上漲。

從同策研究院監(jiān)測的蘇州新盤來訪指數來看，9月1日-24日，整體來訪已接近8月全月，這反映出推盤加速下，市場情緒有所調動。其中，9月第一周（9.1-9.7）來訪量最大，反映新項目在前期宣傳階段起到了一定引流效果，而第二周（9.8-9.16）來訪顯著下滑，反映出客戶整體觀望情緒較濃。

上海中原地產市場分析師盧文曦亦表示，上半年蘇州人才政策公布，加之土地市場活躍，6月份有過一輪新房成交井噴，但利好政策短期釋放后，市場又再度回歸平穩(wěn)。

“無論是之前的搖號買房，還是2016年剛限購后的恐慌，都是不健康的，對于自住需求來講，無所謂市場好還是壞，需求在那擺著的。整體來看，今年的市場才是健康的。”一房企銷售人員稱。

四季度超80盤推新，業(yè)內稱“走量為上計”

新京報記者注意到，近期蘇州新房市場，各大樓盤亦動作頻繁，紛紛“首開”或加推，其中科技城金茂府、建發(fā)悅江南、天鵝港華庭、朗詩和風熙華雅苑等項目由于限價、性價比高等原因受到購房者青睞。

國慶期間，新京報記者走訪科技城金茂府發(fā)現，看房者大多是三四十歲的中青年人群，大多是奔著周邊的教育等配套而來。據銷售人員介紹，目前在售的產品為110平方米-142平方米的3居至4居，價格為3.3萬元/平方米，預計10月底還將加推?！澳壳百u得還可以，但沒有2018、2019年一期開盤時火熱，當時約3個人搶購1套房，目前只要樓層不是太挑，都能買到?！变N售人員稱。

克而瑞榜單顯示，科技城金茂府9月成交金額為4.38億元，位列蘇州市區(qū)商品住宅成交金額榜第六及新區(qū)金額榜第三；成交套數上，9月共成交111套，位列市區(qū)及新區(qū)套數榜的第十和第三。

近期蘇州新房市場，各大樓盤紛紛“首開”或加推。圖為科技城金茂府項目。

還值得一提的是碧桂園項目，今年7月，碧桂園以總價18.62億元、樓面價13645元/平方米競得蘇地2020-WG-45號地塊，成為又一個外來“攪局者”。新京報記者了解到，目前該項目處于蓄客階段，預計今年年底開盤，定位為碧桂園高端大境系列產品，戶型面積在100-125平方米之間。

據克而瑞不完全統(tǒng)計，蘇州樓市約有84個樓盤將在第四季度推新，其中純新盤37個。從區(qū)域上來看，吳中區(qū)以29盤遙遙領先，成為新房供應主力軍，新區(qū)以18盤緊隨其后，新房稀缺的園區(qū)也有11個盤推新。

對于接下來新房市場走向，丁垚指出，“三道紅線”后，房企回款壓力增大，“金九銀十”降價促銷或成為部分房企必不可少的搶收手段。而目前蘇州市場限價依然嚴厲，利潤空間不大，在此背景下，不排除會有部分房企“割肉”現象，屆時，成交數據端或會有所好轉。

克而瑞蘇常區(qū)域總經理戈文問指出，對房企而言，進入最后一季度，市場營銷壓力更大，在購房需求有所降低的當下，“金九不金，銀十難續(xù)”。對于房企來說，為了年度業(yè)績，拋棄幻想，“走量為上計”，是今年最后一季度對市場最好的應對態(tài)度。

二手房市場低溫，出現改善“撿漏”行情

對于2020年蘇州樓市來說，一大特點在于，由于新房實行了“限價政策”，造成了一二手房價倒掛的局面，“今年二手房成交量出現下滑，是因為在新房限價的背景下，買房的客戶有了更多選擇，從而影響了二手房的成交?！币环科箐N售人員稱。

實際上，在二手房5年限售政策的影響下，近年來蘇州二手房市場亦進入了一個漫長的橫盤期，一些急售降價房源往往比較搶手。

蘇州當地一中介門店店長告訴記者，“純剛需、低總價的小戶型影響不大，而改善型購房，特別是大面積改善的，價格有所下降，甚至出現一種‘撿漏’行情，有些一兩千萬的別墅或大平層，急售的往往會便宜幾百萬。”

張華（化名）就是奔著“撿漏”而買房的。張華告訴新京報記者，相比去年，蘇州今年樓市平穩(wěn)了很多，而且大面積改善型的二手房價格降了不少，其換房目標很明確，換個面積更大的改善型住房。最終，他將目標鎖定在工業(yè)園區(qū)水墨三十度小區(qū)。今年8月底，他先將科技城區(qū)域一套120平方米左右的房子出售，隨后在9月份在水墨三十度小區(qū)以700多萬的總價買下一套170平方米的房子。

整體來看，今年蘇州二手房市場相比去年有所降溫，“今年二手能成交的，都是非常有性價比，業(yè)主誠心或者急賣的房子。學區(qū)房今年不是很熱門，庫存比去年多了好多?！碧K州當地一中介門店店長稱。

來自貝殼研究院的統(tǒng)計數據顯示，蘇州二手房價格自2019年下半年以來，保持相對平穩(wěn)狀態(tài)。其中，9月份，蘇州二手房成交量環(huán)比8月下滑約6%，二手房價格指數則環(huán)比微跌，同比也小幅下跌1.2%。此外，去年至今，買、賣雙方成交周期走勢呈延長態(tài)勢，今年9月，買、賣雙方成交周期分別為44天和125天，處在2019年以來的高位。

就今年國慶黃金周（10月1日-10月7日）來看，蘇州二手房成交量較去年同期基本持平。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，黃金周期間成交量比9月日均成交量下降37%，成交均價比9月下跌3%，市場整體較9月還有所降溫。目前蘇州業(yè)主調價中漲價占比為14.5%，處于歷史低位，市場預期相對較弱。