懸在中國(guó)恒大頭上的達(dá)摩克利斯之劍被恒大集團(tuán)董事局主席許家印親手拆除。9月29日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，恒大地產(chǎn)與1300億元戰(zhàn)投中的863億元戰(zhàn)投簽訂補(bǔ)充協(xié)議，戰(zhàn)投同意轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長(zhǎng)期持有，且股權(quán)比例保持不變。

戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股

根據(jù)當(dāng)日發(fā)布的公告，中國(guó)恒大近日與持有恒大地產(chǎn)總額1300億元（人民幣，下同）的戰(zhàn)略投資者進(jìn)行商談，并于9月29日與持有總額863億元的戰(zhàn)略投資者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議明確戰(zhàn)略投資者已同意不要求進(jìn)行回購(gòu)，并繼續(xù)持有恒大地產(chǎn)權(quán)益，且股權(quán)比例保持不變。

中國(guó)恒大公告中還稱(chēng)，已與持有總額155億元的戰(zhàn)略投資者商談完畢，該等戰(zhàn)略投資者正在辦理審批手續(xù)。公司正與剩余持有總額282億元的戰(zhàn)略投資者進(jìn)行商談。

北京商報(bào)記者隨后從中國(guó)恒大方面證實(shí)了上述消息，但對(duì)于戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股后，是否有進(jìn)一步降負(fù)債的動(dòng)作，中國(guó)恒大方面并沒(méi)有進(jìn)一步表態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，其實(shí)轉(zhuǎn)與不轉(zhuǎn)對(duì)恒大的影響都是不“致命”的，戰(zhàn)投同意轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長(zhǎng)期持有，至少恒大的短期資金壓力會(huì)得到緩解。在此之前，恒大的核心問(wèn)題不是負(fù)債問(wèn)題，而主要是戰(zhàn)略投資的問(wèn)題，如果2021年初不能回A，的確會(huì)帶來(lái)比較大的資金鏈壓力。“而且從此前的動(dòng)作也可以有所預(yù)期，恒大的此次操作也符合市場(chǎng)的判斷?！睆埓髠ミM(jìn)一步表示。

曾經(jīng)的救命戰(zhàn)投

中國(guó)恒大的1300億元戰(zhàn)投始于2017年，這一年也被看作是中國(guó)恒大發(fā)展歷史上的關(guān)鍵一年。

高杠桿、高周轉(zhuǎn)是恒大在沖擊規(guī)模期間留給外界最深的兩大印象。這也與絕大部分民營(yíng)房企的發(fā)展模式相同，與房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的特殊屬性相吻合。

汝之蜜糖，彼之砒霜。在完成必要的規(guī)模化沖刺后，“降負(fù)債”成為眾多房企的必須面對(duì)的考題，區(qū)別僅僅是：有的抓住窗口、利用資源成功著陸；但有的企業(yè)卻倒在了成功降負(fù)債的前夜。

恒大對(duì)于自己的高負(fù)債警報(bào)顯然一直都清楚。

2017年成為這家曾被貼上高杠桿、高周轉(zhuǎn)標(biāo)簽的中國(guó)頭部房企降負(fù)債的關(guān)鍵一年。

2017年起，恒大提出由“三高一低”發(fā)展模式向“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者、贖回全部永續(xù)債以及減少拿地等手段大幅降杠桿。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在當(dāng)年的半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上也透露，未來(lái)降負(fù)債是恒大的主要目標(biāo)。具體的目標(biāo)為，2018年6月末恒大的凈負(fù)債力爭(zhēng)由目前的240%降至140%左右；2019年6月末，凈負(fù)債率降到100%左右；2020年6月末，將凈負(fù)債率降至70%左右。

在這一年，恒大首先在上半年還清了總額1129億元的永續(xù)債，并引入700億元戰(zhàn)略投資，因此在當(dāng)年的中報(bào)中，恒大的凈負(fù)債率同比大幅減少，資產(chǎn)負(fù)債率下降至75.5%。

根據(jù)恒大披露的2016年年報(bào)，歸屬于永續(xù)債持有人的利潤(rùn)達(dá)106億元?！捌叩挠览m(xù)債規(guī)模一直是恒大利潤(rùn)率偏低的重要原因之一?！钡禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)直言，贖回永續(xù)債是恒大優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的手段之一，恒大提前贖回也是向外界傳達(dá)一種積極的態(tài)度，進(jìn)而股東直接獲得超過(guò)100億元的利潤(rùn)釋放。

4個(gè)月后，2017年11月6日，恒大發(fā)布進(jìn)一步增資公告，獲得600億元資本金增資，占擴(kuò)股后約14.11%的權(quán)益。三輪增資完成后，恒大共獲1300億元資本金，占恒大擴(kuò)大后股本的36.54%。據(jù)測(cè)算，在引入共計(jì)1300億元戰(zhàn)投后，年內(nèi)恒大凈負(fù)債率較前一年末大降超六成。

許家印親手拆警報(bào)

北京商報(bào)記者從當(dāng)日流出的簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)圖片發(fā)現(xiàn)，許家印與蘇寧控股董事長(zhǎng)張近東、正威國(guó)際董事局主席王文銀、廣田控股董事長(zhǎng)葉遠(yuǎn)西、安信信托(600816,股吧)董事長(zhǎng)邵明安、嘉寓集團(tuán)董事長(zhǎng)田家玉等全體1300億元戰(zhàn)略投資者高管出席簽字儀式。

這樣的陣容，也被外界理解為“許家印親手拆掉了恒大的警報(bào)”，也為“三道紅線(xiàn)”之戰(zhàn)奠定了基礎(chǔ)。

今年8月20日，住建部、央行兩部委在北京召開(kāi)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)也宣布了房企融資的“三道紅線(xiàn)”，即紅線(xiàn)1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線(xiàn)2：凈負(fù)債率大于100%；紅線(xiàn)3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

如果“三道紅線(xiàn)”全部踩中，開(kāi)發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；踩中一條，增速不得超過(guò)10%；一條未中，不得超過(guò)15%。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此次補(bǔ)充協(xié)議的關(guān)鍵作用是結(jié)束了之前的動(dòng)蕩“風(fēng)波”。戰(zhàn)投力挺傳遞出一個(gè)積極的信號(hào)，也給資本市場(chǎng)以“安慰”，會(huì)讓恒大的股價(jià)止跌企穩(wěn)。

“單純從資本市場(chǎng)角度看，投資者對(duì)其擁有的債券擁有回售選擇權(quán)，是否選擇回售都是金融領(lǐng)域的普遍操作。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析指出，這次操作之所以能引起眾人關(guān)注，主要是發(fā)行人，也就是恒大的吸睛能力。

此次公告有兩點(diǎn)值得關(guān)注，一是，為何多數(shù)投資人選擇繼續(xù)持有？二是，為何還沒(méi)有完全談判完畢就急于公告？潘浩指出，恒大公告顯示，截至9月24日，恒大累計(jì)銷(xiāo)售5049億元，同比增長(zhǎng)11.4%；銷(xiāo)售回款4521億元，同比增長(zhǎng)51.3%，有息負(fù)債較3月末下降約534億元，力證自身運(yùn)營(yíng)正常且財(cái)務(wù)穩(wěn)健，降低負(fù)面影響。同時(shí)，恒大公告稱(chēng)，計(jì)劃在9-10月兩個(gè)月推出全國(guó)樓盤(pán)大優(yōu)惠，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)2000億元銷(xiāo)售額，疫情下恒大業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，讓更多投資人相信更大的銷(xiāo)售能力。另從9月29日的債市來(lái)看，恒大多只境內(nèi)債券呈上升勢(shì)頭，信心及預(yù)期的回升將有利于恒大后期的資本談判空間。

而為何是此時(shí)發(fā)布，潘浩認(rèn)為，一方面利好消息9月25日恒大公告分拆物管業(yè)務(wù)上市獲聯(lián)交所對(duì)建議分拆的批準(zhǔn)，正式上市申請(qǐng)短期內(nèi)提交，計(jì)劃集資30億美元；另一方面，恒大“金九銀十”尤其是“十一黃金周”的銷(xiāo)售壓力較重，趕在“十一”假期前釋放積極利好，將有利于“十一”的銷(xiāo)售達(dá)成。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩

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