周璐總從事投拓工作多年，身在一線，對(duì)市場(chǎng)變化有最切身的感受。這種感受真實(shí)具象，與基于數(shù)據(jù)分析的報(bào)告一起，為投拓人提供更為立體的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的視角。

不給鋪墊，直奔主題

一、各地城市化對(duì)房產(chǎn)的支持已基本結(jié)束

所謂城市化，在房地產(chǎn)行業(yè)的視角，就是農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，農(nóng)民變市民。

但是農(nóng)民變市民的前提，是農(nóng)民得有錢(qián)買(mǎi)房。

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的20年里，能買(mǎi)的起房的農(nóng)民應(yīng)該都上車了吧

那些有點(diǎn)能力但還差一點(diǎn)夠到買(mǎi)房門(mén)檻的農(nóng)民，在棚改的大力帶動(dòng)下，也上車了，棚改的都還是市區(qū)范圍內(nèi)或近市區(qū)范圍最有購(gòu)買(mǎi)力的農(nóng)民

剩下的差不多就是永遠(yuǎn)買(mǎi)不起的，你總不能指望月收入1000元的農(nóng)民，去買(mǎi)動(dòng)輒50、100萬(wàn)的房產(chǎn)吧

也許有各種原因下的漏網(wǎng)之魚(yú)，但是基數(shù)并不會(huì)太大，難以維系天量的新增成交。

未來(lái)城市化還是個(gè)趨勢(shì)，但是對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城，大概率會(huì)以保障房形式予以支持，比如說(shuō)那些扶貧搬遷。嗯，對(duì)開(kāi)發(fā)商賣房無(wú)關(guān)的城市化，其實(shí)就是無(wú)效城市化

有空的時(shí)候，大家去看看各自城市樓盤(pán)成交中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶成交比例，是不是也越來(lái)越少？在后城市化時(shí)代，依靠城市化支撐的新區(qū)開(kāi)發(fā)們，是不是需要越來(lái)越謹(jǐn)慎

二、改善周期到來(lái)

所謂改善，有兩類，一類是剛改，一類是終改

剛改的年齡段是30-40歲，往往是蝸居改舒適、一孩配置改二孩配置、白板房改學(xué)區(qū)房，只是在生活中掙扎出一絲希望

終改的年齡段是55歲以后，往往是人生最后一套房，樓梯房改電梯房、高層改洋房、洋房改別墅，做最后一次人生體驗(yàn)

這兩類人群現(xiàn)在在人口的占比是非常大的

這些人都不缺房，但相對(duì)而言，生活負(fù)擔(dān)并不算重、有一定財(cái)富積累、相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力充足，讓他們對(duì)改善有一定的熱情

簡(jiǎn)而言之，他們是現(xiàn)在這個(gè)行情下，能夠?yàn)楦叻績(jī)r(jià)付費(fèi)的一個(gè)人群，沒(méi)有剛剛剛剛需們對(duì)價(jià)格那么敏感，也沒(méi)有頂豪們對(duì)產(chǎn)品那么挑剔

現(xiàn)在的行情下，改善盤(pán)比剛需盤(pán)好賣多了。而且在能看得到的半年到一年內(nèi)，改善還是比剛需好走。

三、房?jī)r(jià)洗牌時(shí)代到來(lái)

有一個(gè)段子，做一級(jí)土地整理的也欠了很多錢(qián)，賣房子的開(kāi)發(fā)商也欠了很多錢(qián)，買(mǎi)房子的業(yè)主也欠了很多錢(qián)。嗯，都是欠銀行的。

所謂放水，大概率就是讓所有人背上了貸款。

所以，你還能再加負(fù)債嗎？

一個(gè)人和一家公司一樣，負(fù)債率到了70%就已經(jīng)搖搖欲墜了。

要化解負(fù)債率，唯一的辦法，就是不斷產(chǎn)生利潤(rùn)，或引入外部股本金來(lái)稀釋負(fù)債率。

作為個(gè)人也是一樣，收入高，負(fù)債率再高也不怕，但是低收入人群，一旦加了負(fù)債，就陷入了泥沼。

你所在的城市，如果“窮”，收入低，那么大部分人買(mǎi)了一套房，背了貸款之后，大概率都是出不來(lái)的，未來(lái)就是在泥沼中掙扎，為了掙脫就是賣房、連資產(chǎn)帶負(fù)債都扔出表；如果“富”，那么大部分人的負(fù)債率都不高、或者能被長(zhǎng)輩們“注資”之后，再往上加杠桿，去置換、去投資。

房?jī)r(jià)洗牌，說(shuō)的就是這個(gè)情況，有錢(qián)的城市挺得住，穩(wěn)中有漲，沒(méi)錢(qián)的城市挺不住，直接崩。

有錢(qián)，沒(méi)錢(qián)，就是看經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)好，收入高、居民財(cái)富積累多，你就穩(wěn)。不要說(shuō)覺(jué)得三四線四五千的房?jī)r(jià)就很便宜，要知道他們2014年才二三千，2014年的基本面和2020年相比，你覺(jué)得除了GDP按部就班得漲，其他的都有本質(zhì)的變化嗎？

四、學(xué)區(qū)、地鐵等硬通貨越來(lái)越值錢(qián)

上海最最難過(guò)的2018-2019年，學(xué)區(qū)房還是不跌，非但不跌，還漲了。

的確，房產(chǎn)的本質(zhì)就是住人。

但房產(chǎn)，在中國(guó)，還捆綁了諸多社會(huì)服務(wù)，比如學(xué)校。

學(xué)區(qū)總是值錢(qián)的，因?yàn)橄∪保粋€(gè)100萬(wàn)的縣級(jí)市，好學(xué)校也就1、2所，100萬(wàn)人的娃都想讀這兩所好學(xué)校，但這兩所縣里面的好學(xué)校放在地級(jí)市區(qū)，卻又往往被碾壓成渣。

需求是急迫的，能上學(xué)的房產(chǎn)供應(yīng)是稀缺的，這種供應(yīng)是狹義供應(yīng)，在房產(chǎn)供應(yīng)中打了個(gè)括號(hào)、限定了范圍。

學(xué)區(qū)，就是有錢(qián)者得之。因?yàn)樗芸傅诐q，反過(guò)來(lái)又吸引了很多投資需求。越來(lái)越值錢(qián)，在教育公平化實(shí)質(zhì)完成之前，還是一個(gè)長(zhǎng)期的慣性及趨勢(shì)。

五、外部不確定性增加

經(jīng)濟(jì)好，則房?jī)r(jià)漲

但現(xiàn)在的危機(jī)來(lái)源于外部

封鎖制裁、乃至戰(zhàn)爭(zhēng)，雖然是小概率，但誰(shuí)都怕“意料之外、情理之中”

一旦戰(zhàn)時(shí)管制，一切都很難說(shuō)

希望世界和平，一切安好

(本文轉(zhuǎn)自周璐的筆記公眾號(hào)，對(duì)原作者表示感謝，內(nèi)容本身不代表公眾號(hào)觀點(diǎn)，也不構(gòu)成投資建議。關(guān)于本文觀點(diǎn)，歡迎留言區(qū)交流互動(dòng)。)

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