以下文章來(lái)源于柯談地產(chǎn)觀，作者柯談

本文原創(chuàng)作者：柯談（個(gè)人微信：linco_kk）

微  信  公 眾 號(hào)：柯談地產(chǎn)觀（ID：lincokk）

跌宕起伏的2020年上半年終于結(jié)束了。我曾經(jīng)在2月份時(shí)就說(shuō)過(guò)：疫情是樓市的試金石，疫情是樓市分化的加速器！這句話絕對(duì)是可以載入史冊(cè)的名言警句。我在6月1日的文章里還告訴大家：小陽(yáng)春強(qiáng)烈的城市才值得重倉(cāng)！現(xiàn)在半年已過(guò)，勝負(fù)揭曉。潛力城市大漲，過(guò)氣城市涼涼！那么接下來(lái)的下半年各城市房?jī)r(jià)行情如何呢？

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旱的旱死、澇的澇死  

深圳房?jī)r(jià)從去年光棍節(jié)調(diào)整豪宅稅開始一路狂奔，疫情暫停2個(gè)月后，繼續(xù)高歌猛進(jìn)。

2020年上半年深圳合計(jì)成交二手住宅4.4萬(wàn)套，同比去年大漲41.2%。剛過(guò)去的6月份，二手住宅成交量更是突破1萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到10594套，創(chuàng)4年以來(lái)的新高。這個(gè)成交量已經(jīng)達(dá)到了上輪大牛市2015年的水平。

至于房?jī)r(jià)漲幅多少我也沒(méi)必要說(shuō)了，大家都懂的，只可意會(huì)不可言傳。但可以肯定的是在西部大漲之后，東部的龍崗和坪山已經(jīng)開始輪動(dòng)上漲了。

4月份開始，東莞接過(guò)深圳的接力棒奮勇向前，房?jī)r(jià)直線上漲。松山湖一路領(lǐng)跑，短期跳漲30-40%，南城漲幅30%，南城萬(wàn)科金域華府一套63平方米的兩房，年前掛牌190萬(wàn)，目前已是290萬(wàn)元。長(zhǎng)安、虎門上漲20%，臨深最近的鳳崗漲幅也達(dá)到15%，鳳崗標(biāo)志大盤大運(yùn)城邦，去年10月單價(jià)2.7-3萬(wàn)，目前掛牌3-3.5萬(wàn)。

7月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)管理的通知》。但該文件主要是對(duì)新房分批次開盤和預(yù)售價(jià)格的管控。力度很小，形式大于實(shí)質(zhì)，不限購(gòu)的二手房根本沒(méi)有涉及到，所以，該文件完全無(wú)法從根本上遏制新房和二手房?jī)r(jià)格上漲的趨勢(shì)。東莞對(duì)樓市的態(tài)度和深圳一模一樣，喊的多，打的少。

現(xiàn)在更為嚴(yán)峻的形勢(shì)是，惠州已經(jīng)開始出現(xiàn)異動(dòng)，成交量明顯提升，房?jī)r(jià)開始上漲。在遍地1萬(wàn)+的市場(chǎng)中，部分新盤備案價(jià)已經(jīng)調(diào)整到了2萬(wàn)+，玖御府更是高達(dá)29999元/平，離3萬(wàn)一步之遙。

整個(gè)2020上半年，深圳都市圈就是一部最為濃縮典型的樓市教科書，教會(huì)你啥叫真正的輪動(dòng)上漲、外溢上漲！深圳漲完，東莞漲，東莞漲完，惠州漲。今年下半年，惠州臨深板塊的大亞灣和惠陽(yáng)，房?jī)r(jià)漲幅大概率會(huì)再次刷新大家的認(rèn)知。盡情觀看吧！接下來(lái)我們看長(zhǎng)三角。上海、杭州、南京、寧波成交量是大幅提升，但房?jī)r(jià)只是微漲，漲幅嚴(yán)重跑輸深圳和東莞。主要原因有兩個(gè)：一是長(zhǎng)三角缺乏上漲的領(lǐng)頭羊，上海房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，誰(shuí)也別想漲。二是長(zhǎng)三角的調(diào)控政策始終沒(méi)有放松，不像大灣區(qū)，深圳去年就開始松了，東莞二手房從來(lái)不限購(gòu)，珠海更是2019年初就私下變相取消了限購(gòu)，而惠州歷來(lái)都是隨便買。從全國(guó)范圍來(lái)看，整個(gè)大灣區(qū)的調(diào)控都是比較松的。上海，杭州、南京、寧波這些回暖明顯的城市，都是典型的內(nèi)部分化上漲，而不是全面上漲。其中，學(xué)區(qū)房上漲最為明顯，我親戚19年年中330萬(wàn)購(gòu)買的南京鼓樓樹人學(xué)校50平的學(xué)區(qū)房新河二村，疫情之后開始大漲，目前報(bào)價(jià)430萬(wàn)，一年上漲100萬(wàn)。其次就是優(yōu)質(zhì)地段的豪宅上漲，房?jī)r(jià)越高賣的越好。另外就是限價(jià)新房倒掛導(dǎo)致萬(wàn)人搖號(hào)，搞得整個(gè)城市烏煙瘴氣，炒作氛圍濃厚。而郊區(qū)的普通剛需盤，卻冷冷清清。整個(gè)長(zhǎng)三角樓市典型的特征就是：豪宅通脹、剛需通縮！再來(lái)看京津冀，北京5月份新房二手房報(bào)復(fù)性反彈，量?jī)r(jià)齊升，6月前半月繼續(xù)火熱，只怪疫情不識(shí)好歹，跑出來(lái)攪局。據(jù)我預(yù)測(cè)，北京8-9月份之后會(huì)再次出現(xiàn)反彈行情。因?yàn)楸本┑膭傂韪纳菩枨蟾緵](méi)有完全釋放出來(lái)。上海3-6月份成交量連續(xù)大漲4個(gè)月，而北京僅僅是4-5月有所釋放。也就是說(shuō)北京還有一半的需求沒(méi)有發(fā)泄出來(lái)。疫情緩解之后，北京有望迎來(lái)火熱的金九銀十行情。至于天津，成交量一般，房?jī)r(jià)絲毫沒(méi)有起色，今年不會(huì)再有行情了。而環(huán)京，政策沒(méi)有明顯放松，就會(huì)一直涼下去，半死不活。但是房?jī)r(jià)不會(huì)再跌，因?yàn)橐呀?jīng)跌無(wú)可跌，想入的朋友可以入，猴年馬月能起來(lái)，就看老天眼色吧。以上長(zhǎng)篇大論總結(jié)下來(lái)一句話：2020年下半年，深圳、東莞、惠州房?jī)r(jià)都會(huì)繼續(xù)上漲。長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市會(huì)隨著成交量的逐漸自然下滑而房?jī)r(jià)橫盤。北京金九銀十值得期待，但環(huán)京基本還是涼涼。青島，濟(jì)南、煙臺(tái)、天津、太原、石家莊、鄭州，貴陽(yáng)，這8個(gè)城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌已久，而且疫情之后，在貨幣寬松、利率下調(diào)、紓困房企的情形下，樓市都沒(méi)有起色，可見(jiàn)房?jī)r(jià)缺少有力支撐，不是急著洞房的朋友不建議買入，觀望為主，等待政策信號(hào)。

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地方降息力度大于央行

目前，貨幣寬松的趨勢(shì)沒(méi)有改變，但是速度和力度有所放緩。因?yàn)楦邔影l(fā)現(xiàn)，放出來(lái)的貨幣很多都淤積在銀行里空轉(zhuǎn)，無(wú)法順利流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去。所以，央行發(fā)明了直達(dá)中小企業(yè)的貨幣政策工具，把錢直接定向注入實(shí)體企業(yè)。但是，各大商業(yè)銀行對(duì)樓市還是偏愛(ài)有加。貝殼研究院剛剛發(fā)布的《重點(diǎn)32城主流房貸利率簡(jiǎn)報(bào)-6月刊》數(shù)據(jù)顯示：數(shù)據(jù)一：6月以來(lái)32個(gè)城市平均主流房貸利率繼續(xù)下行，放款速度加快，信貸支出力度繼續(xù)加大。其中，首套平均利率5.32%，二套平均利率5.66%，環(huán)比5月均下降2個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)18個(gè)月新低。解讀：央行最近一次降低5年期LPR是4月20日，而這之后連續(xù)兩個(gè)月都沒(méi)有降。但是從以上32個(gè)城市的實(shí)際執(zhí)行房貸利率看，6月比5月仍然在降低。這說(shuō)明商業(yè)銀行在不斷的降低自己的加點(diǎn)數(shù)，從而降低實(shí)際發(fā)放的房貸利率。數(shù)據(jù)二：2020年以來(lái)，5年期LPR利率累計(jì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，而同期32城房貸首套利率下降了26個(gè)基點(diǎn)，二套利率下降了24個(gè)基點(diǎn)。解讀：再明顯不過(guò)了，上半年，各城市實(shí)際房貸利率下調(diào)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于央行5年期LPR降低的利率。以上數(shù)據(jù)總結(jié)下來(lái)就是：各地商業(yè)銀行自行降息的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于央行，央行降，我就降，央行不降，我也降！雖然目前寬貨幣正在向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)換，但是降準(zhǔn)降息的大趨勢(shì)仍然沒(méi)有改變。可以預(yù)見(jiàn)，下半年，1年期和5年期LPR還會(huì)有至少1-2次降息?，F(xiàn)在高層仍然是在鼓勵(lì)各行業(yè)加杠桿，而不是去杠桿。

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如何操作？

最后給大家總結(jié)下2020年下半年該如何操作：一、四大一線城市，今年就是無(wú)腦買入的最佳時(shí)機(jī)，廣州還未啟動(dòng)，深圳已經(jīng)漲過(guò)，這些都不是問(wèn)題，問(wèn)題是你自己的銀票、房票、貸票何時(shí)搞定？搞定就入，不要猶豫。二、深圳、東莞、惠州的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。深圳東部會(huì)補(bǔ)漲，東莞會(huì)繼續(xù)，惠州臨深會(huì)啟動(dòng)。如果有錢，首選深圳，其次東莞，最后惠州，因?yàn)榛葜輲?kù)存大、投資客多、二手市場(chǎng)小，即使?jié)q了也是紙面財(cái)富，拋掉有些難度。三、青島，濟(jì)南、煙臺(tái)、天津、太原、石家莊、鄭州，貴陽(yáng)，這8個(gè)城市持幣觀望為主，不是沒(méi)有潛力，只是短期看不到上漲行情，年底可能還會(huì)陰跌。四、以前海南確實(shí)是扶不起的阿斗，未來(lái)咋樣不知道，但這絲毫不會(huì)影響樓市的火爆，端午節(jié)售樓處的喧囂已經(jīng)說(shuō)明一切。有錢有閑的朋友可以去實(shí)地看看。五、從4月份的深圳樓市整頓，到7月2日杭州、東莞出臺(tái)文件治理萬(wàn)人搖和開盤價(jià)，我們完全可以看出，這些政策沒(méi)有一條具有殺傷性，根本稱不上收緊，而僅僅只是規(guī)范，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)需要的是保護(hù)而不是打壓，地方政府比我們更明白這一點(diǎn)。所以，我們需要時(shí)刻警惕防范的不是政策收緊，而是政策放松。六、樓市第一決定因素是政策，這個(gè)大家都懂，所以，有政策，大伙一起漲，只是有快有慢，有早有晚而已。而沒(méi)政策的時(shí)候，漲跌互現(xiàn)的分化將會(huì)體現(xiàn)的淋漓盡致。未來(lái)幾年，假如沒(méi)有政策大寬松出現(xiàn)的話，城市群分化、都市圈分化、城市分化、板塊分化、小區(qū)分化將是決定你身價(jià)高低，階層定位的核心因素！自己體會(huì)去吧！

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