新京報(bào) 記者：張曉蘭

業(yè)內(nèi)人士建議，要區(qū)分“馬甲”機(jī)構(gòu)與正規(guī)企業(yè)，加大排查力度。

自8月以來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻頻“暴雷”。今年上半年，疫情下并未出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷事件，為何在目前這一時(shí)點(diǎn)上集中浮現(xiàn)？這是否與近期出臺(tái)的資金監(jiān)管措施有關(guān)？在資金監(jiān)管要求下，一些企業(yè)是否會(huì)“聞風(fēng)而逃”？

在9月24日晚上新京報(bào)舉辦的“長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇上，業(yè)界人士表示，長(zhǎng)租公寓“暴雷”的核心原因，還在于企業(yè)激進(jìn)收房、快速擴(kuò)張的問(wèn)題。資金監(jiān)管政策的出臺(tái)，將從一定程度上提高租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)門檻。

激進(jìn)收房、快速擴(kuò)張導(dǎo)致暴雷

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥指出了行業(yè)現(xiàn)狀：前幾年長(zhǎng)租公寓行業(yè)快速發(fā)展，很多熱錢亦涌進(jìn)行業(yè)內(nèi)，在長(zhǎng)租公寓盈利模式和發(fā)展規(guī)律等問(wèn)題還未看得特別清楚的背景下，在租金上漲過(guò)程中，有些企業(yè)為了搶房，導(dǎo)致收房?jī)r(jià)格過(guò)高。然而，今年年初疫情暴發(fā)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)造成很大影響，出現(xiàn)租金下跌、空置率攀升的問(wèn)題。

因此，在趙慶祥看來(lái)，前兩年就有長(zhǎng)租公寓“暴雷”現(xiàn)象，但今年比較突出，是內(nèi)因和外因綜合作用的結(jié)果。不過(guò)，“從內(nèi)因來(lái)看，還是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)趨勢(shì)、行業(yè)規(guī)律以及企業(yè)真正本質(zhì)運(yùn)營(yíng)的模式了解得不夠透徹?！?/p>

趙慶祥解釋稱，實(shí)際上，國(guó)外長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，做得較“重”的企業(yè)不多，以日本為例，做得比較“輕”，基本是輕資產(chǎn)品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報(bào)，從而收取一定的管理費(fèi)。最“重”的也是“包租”模式，但不同于國(guó)內(nèi)的“包租”模式，國(guó)外的公寓企業(yè)一般不會(huì)投入裝飾、裝修資金，這部分資金基本是房東出的，因此，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)本身亦存在一些缺陷和問(wèn)題。

“從外因來(lái)看，受到疫情的沖擊，上半年一些企業(yè)已出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的狀況，導(dǎo)致下半年企業(yè)現(xiàn)金流斷裂。此外，通過(guò)‘高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付’圈錢的企業(yè)行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，要繳納風(fēng)險(xiǎn)控制金，因此，加速這類企業(yè)快速離開(kāi)行業(yè)?！壁w慶祥說(shuō)。

在貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉看來(lái)，長(zhǎng)租公寓“暴雷”的核心原因，還在于前幾年一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)激進(jìn)收房、快速擴(kuò)張的問(wèn)題。實(shí)際上，從2018年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓企業(yè)就出現(xiàn)了“暴雷”現(xiàn)象，原因在于，2017年-2018年行業(yè)快速發(fā)展，不少企業(yè)盲目進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，并進(jìn)行快速擴(kuò)張，但經(jīng)過(guò)一年多的“試錯(cuò)”，2019年開(kāi)始，經(jīng)營(yíng)不善的長(zhǎng)租公寓企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)糾紛、資金鏈斷裂和倒閉跑路現(xiàn)象，隨之，行業(yè)的發(fā)展也由此前的樂(lè)觀到審慎理性的發(fā)展預(yù)期，企業(yè)也開(kāi)始追求單店盈利。

“為避免‘暴雷’事件的發(fā)展，政府出臺(tái)企業(yè)資金監(jiān)管政策，會(huì)將那些不具備經(jīng)營(yíng)能力和資金實(shí)力的企業(yè)逐步淘汰出局。由此，可以從一定程度上提高租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)門檻。”黃卉稱。

建議排查以詐騙圈錢為目的的“馬甲”機(jī)構(gòu)

在經(jīng)濟(jì)下行和疫情突襲的背景下，“高進(jìn)低出”導(dǎo)致資金流動(dòng)性不足，給租客、房東造成了一定的傷害。但在樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意看來(lái)，無(wú)論是租客還是房東，都要區(qū)分“馬甲”機(jī)構(gòu)與正規(guī)企業(yè)，特別是注意那些以詐騙圈錢為目的的機(jī)構(gòu)。

“多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的初心是正的，都是基于從租金上實(shí)現(xiàn)盈利的出發(fā)點(diǎn)來(lái)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。但在疫情期間，我了解到，南京、杭州等地一些惡意‘高進(jìn)低出’的企業(yè)，出現(xiàn)大量以長(zhǎng)收短付圈錢跑路為目的的從業(yè)者?！绷_意表示，這些從業(yè)者不僅數(shù)量較多，而且組織較嚴(yán)密，可能遠(yuǎn)超正規(guī)企業(yè)的想象。

“近期很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的‘馬甲’機(jī)構(gòu)出現(xiàn)暴雷，一定要與正規(guī)長(zhǎng)租公寓企業(yè)因疫情導(dǎo)致‘現(xiàn)金流緊張、經(jīng)營(yíng)困難’進(jìn)行區(qū)分。前者是赤裸裸的詐騙，而后者是因外部因素、杠桿和運(yùn)營(yíng)能力導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題。”基于此，羅意建議，相關(guān)部門要引導(dǎo)房東、租客和社會(huì)公眾，將兩者進(jìn)行區(qū)分。

巴樂(lè)兔研究院院長(zhǎng)高萌亦指出，目前長(zhǎng)租公寓“暴雷”跑路的現(xiàn)象中，不排除存在有預(yù)謀、刻意的詐騙行為，少量黑中介、黑長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，將拉低整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)值。

對(duì)于“馬甲”企業(yè)，高萌建議，不僅需要相關(guān)部門出臺(tái)資金監(jiān)管制度，還應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣?lián)合工商、公安等相關(guān)部門對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行排查，對(duì)這類企業(yè)過(guò)往運(yùn)營(yíng)背景以及工商變更等信息進(jìn)行排查，然后以雷霆手段來(lái)控制這些企業(yè)的資金走向，這是避免此類企業(yè)后續(xù)出現(xiàn)“暴雷”“跑路”的有效手段。

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