翻過“王石”這座山萬科不相信地產(chǎn)？

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-16 11:30

章嚴(yán)| 主筆

財(cái)經(jīng)網(wǎng)事 | 出品

2020年中報(bào)顯示，萬科實(shí)現(xiàn)收入1463.5億元，同比增長(zhǎng)5.05%；歸屬公司股東的利潤(rùn)125.08億元，同比增長(zhǎng)5.62%。疫情影響尚且可以作為關(guān)鍵的歸因，但是，這樣的增速同樣為萬科敲響了警鐘。

8月28日，萬科召開2020年中期業(yè)績(jī)線上溝通會(huì)。

祝九勝帶著萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官王海武、萬科執(zhí)行副總裁兼CFO韓慧華、萬科董秘朱旭、坐鎮(zhèn)答疑，回應(yīng)了外界關(guān)于“三道紅線” “入股泰禾”“萬科養(yǎng)豬”等爭(zhēng)議性話題。

同時(shí)，這也是郁亮第三年缺席萬科的年中財(cái)報(bào)會(huì)。

翻過“王石”這座山

在中國(guó)地產(chǎn)界，王石之于萬科、王健林之于萬達(dá)、孫宏斌之于融創(chuàng)，這種掌舵人自身的IP本身就是企業(yè)一種巨大的文化加持。

而在今天，郁亮領(lǐng)導(dǎo)下的萬科，也如王石的隱退一樣，斂去了不少鋒芒。

在外界眼中，郁亮是一位永遠(yuǎn)小心翼翼的掌門人。

王石尚且在位時(shí)，郁亮這樣評(píng)價(jià)自己和王石的分工：王石做不確定的事情，自己負(fù)責(zé)確定的事情。

更直白一點(diǎn)，王石負(fù)責(zé)冒險(xiǎn)，郁亮負(fù)責(zé)收，負(fù)責(zé)為每一次風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)住最后的底線。

2010年，萬科業(yè)績(jī)突破了千億大關(guān)，比預(yù)想中的提前了四年；王石為萬科明確4年突破2000億元的方向后，轉(zhuǎn)身跑到哈佛游學(xué)去了。在外人看來，郁亮終于可以做主，萬科似乎進(jìn)入了“郁亮?xí)r代”。

盡管當(dāng)上了萬科總經(jīng)理，郁亮依然很謹(jǐn)慎：“我心里知道自己在見習(xí)，萬一做得不好，王石主席不把我換了嗎？”郁亮每提起王石都敬重有加，言必稱“在主席的領(lǐng)導(dǎo)下”，再展開敘述。

但是，郁亮內(nèi)心里最在意的，其實(shí)是如何打造一個(gè)真正的郁亮風(fēng)格的萬科。

因此，2013年郁亮成功登頂珠峰的意義也顯得更為重大。

十年前的2003年，王石成功登頂珠峰，為萬科塑造了一個(gè)不可超越的精神偶像。別人問王石，為什么要去登山？他引用英國(guó)探險(xiǎn)家馬洛里的話說：山就在那兒。

山就在那兒，王石也在那兒，但郁亮在哪兒？他必須想清楚。

對(duì)于郁亮來說，這一次時(shí)隔十年，跨越時(shí)空的山頂相遇，不只是一種浪漫主義的個(gè)人向往，更像是一種沉默的自我證明，征服珠峰之外，郁亮也決心帶領(lǐng)萬科再翻頁。

登頂珠峰，給郁亮帶來了很大的滿足感，他也證明了：同樣的路，可以有不同的走法。

很快，郁亮就開始了大刀闊斧的萬科改革。

在2014年，萬科人事總部出現(xiàn)了大的動(dòng)蕩。3月份的公告顯示，萬科執(zhí)行副總裁由9人削減到3人，陳瑋、王文金、張旭上位，分別主管人力資源、財(cái)務(wù)和重要的戰(zhàn)略投資、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。

郁亮以雷霆手段完成了高層權(quán)力的結(jié)構(gòu)重組，而一眾萬科老臣遠(yuǎn)離了公司日常運(yùn)作的群里核心。從某種程度來說，郁亮開始全面接管萬科核心高管的生殺大權(quán)。

隨后，在萬科集團(tuán)工作了20年的肖莉離職，之前，肖莉、郁亮、徐洪舸等人還被王石稱作“夢(mèng)幻組合”，但這些王石時(shí)代的老臣，算起來已經(jīng)走了三分之二。萬科集團(tuán)的核心權(quán)力逐漸完成了新老交接。

2017年6月，王石正式宣布退隱，以一條朋友圈結(jié)束了自己在萬科的34年時(shí)光，配圖是他和郁亮在珠峰腳下的合影。

郁亮正式接手萬科。

不過，在這一波管理層的換血背后，最大的贏家是深圳地鐵。

在寶能系被王石以“信用不足”拒絕被持股之后，深圳地鐵順勢(shì)入局，成為了萬科的第一大股東，持股比例高達(dá)29.38%，距離要約收購(gòu)紅線僅剩0.62%的距離。這意味著，大股東可以對(duì)管理層施加更大的影響。而且，這種影響已經(jīng)在顯現(xiàn)。

“寶萬之爭(zhēng)”前的十幾年時(shí)間里的王石時(shí)代，華潤(rùn)作為第一大股東，給了萬科足夠的自主權(quán)，在萬科幾乎聽不到華潤(rùn)的聲音，萬科的管理和經(jīng)營(yíng)從未受干涉，也從未收到過大股東的反對(duì)票。

而深圳地鐵剛當(dāng)上大股東，便實(shí)質(zhì)性引導(dǎo)了萬科經(jīng)營(yíng)模式的方向：積極布局“軌道+物業(yè)”模式。這一布局的底氣，便來自深圳地鐵千萬平米量級(jí)的地鐵上蓋物業(yè)和土地儲(chǔ)備。

多年來，王石尋找大股東的標(biāo)準(zhǔn)無大變化：一是人強(qiáng)人好，二是錢多地多。他多次贊賞的華潤(rùn)國(guó)際化規(guī)范化的特點(diǎn)，能否再現(xiàn)在深圳地鐵身上？

從管理層而言，在萬科新一屆董事會(huì)中，7位非獨(dú)立董事里，萬科管理層團(tuán)隊(duì)和深圳地鐵方面均握有3席，這與以往華潤(rùn)身為萬科大股東時(shí)的董事會(huì)席位分配一樣。

顯然，萬科的未來會(huì)與大股東緊密聯(lián)系。在萬科三十多年的前進(jìn)歷程中，對(duì)其發(fā)展模式與路徑產(chǎn)生根本性作用的，莫過于股份制改造，作為一家充滿理想主義色彩的企業(yè)，其所有的悲欣、榮辱，全系于股份制改造。

在國(guó)企語境之下，郁亮的新萬科構(gòu)想能否繼續(xù)順利推進(jìn)？

當(dāng)翻過了王石這座山之后，深鐵依然影響甚至決定著郁亮在萬科的命運(yùn)。在郁亮遵循自己的愿景把萬科引領(lǐng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)代之前，深鐵在長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來能夠帶給萬科的是自由推力還是專制阻力？

房企下半場(chǎng)，博弈才剛剛開始

在王石時(shí)代，萬科積極做減法，全心致力于商品住宅房服務(wù)，歷經(jīng)多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變。郁亮?xí)r代，萬科做出了再走回多元化之路的戰(zhàn)略選擇。

從結(jié)果而言，前者幫助萬科緊隨房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，將規(guī)模做大至千億以上；后者則是萬科首提“白銀時(shí)代”之后“活下去”的新辦法。自確認(rèn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”以來，萬科的多元化轉(zhuǎn)型已經(jīng)試水近七年，在物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、物流地產(chǎn)、冰雪度假以及養(yǎng)老等方面均有拓展。

萬科在2017年實(shí)現(xiàn)45.3%的銷售額增速之后，便陷入了一個(gè)漫長(zhǎng)的低增長(zhǎng)時(shí)期。2018年萬科銷售額首次超過6000億，但增速只有14.5%；在去年，增速僅3.9%。而同期TOP100房企的累計(jì)權(quán)益銷售金額增速是6.5%。碧桂園、恒大則分別為10.03%、9.0%的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

萬科走在了行業(yè)后排。

在2020年上半年，萬科暫緩了拿地的節(jié)奏，新增土儲(chǔ)55宗，計(jì)容建筑面積約980.2萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約504.6萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約321.3億元，萬科拿地金額同比減少50.5%，拿地銷售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。

對(duì)比萬科歷年來新增土儲(chǔ)面積可以看到，今年上半年萬科創(chuàng)下了5年中的最低點(diǎn)。

從整體趨勢(shì)來看，萬科的減緩拿地并不是從今年開始的，在2019年時(shí)，就已經(jīng)同比減少了20.6%。

在2018年的秋季發(fā)布會(huì)上，萬科首次喊出了“活下去”的口號(hào)，可以看到，此后萬科在銷售的增長(zhǎng)、拿地的節(jié)奏上都有所下降。保持一個(gè)相對(duì)“穩(wěn)”的增長(zhǎng)速度，是萬科兩年來的主基調(diào)。

當(dāng)萬科有意入股泰禾的消息傳出之后，有媒體分析認(rèn)為，對(duì)于在拿地上趨于保守且土地存儲(chǔ)并不是十分充足的萬科來說，此次入股或許也是為土地而來。不少業(yè)內(nèi)人士也稱，萬科所圖的實(shí)際上是泰禾豐富的土地儲(chǔ)備資源。

事實(shí)上，外界質(zhì)疑萬科土地儲(chǔ)備不充分的聲音一直不絕于耳。而萬科在收購(gòu)泰禾問題上的猶疑不決，也和郁亮一直以來的穩(wěn)健行事相關(guān)，既難舍棄泰禾既有的優(yōu)勢(shì)，又在一塊業(yè)內(nèi)人人覺得燙手的山芋面前不愿冒險(xiǎn)。

當(dāng)郁亮成為最高決策人的時(shí)候，放棄冒險(xiǎn)并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，只做確定的事情對(duì)龍頭企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人來說有時(shí)候會(huì)錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)。

相比房地產(chǎn)主業(yè)，2020年上半年，萬科的多元業(yè)務(wù)有較為突出的成績(jī)。

萬科物業(yè)新簽約建筑面積0.53億平方米，累計(jì)簽約建筑面積6.8 億平方米，已經(jīng)接管面積5.2億平方米。其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.0億元，同比增長(zhǎng)26.8%，其中55%來自于萬科以外的項(xiàng)目。

但需要注意的是，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的上市物業(yè)公司碧桂園服務(wù)，上半年的營(yíng)業(yè)收入為62.71億，同比增長(zhǎng)78.4%。

萬科物業(yè)的營(yíng)收雖然略高于碧桂園服務(wù)，但增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)不如碧桂園服務(wù)。

此外，萬科的長(zhǎng)租公寓板塊的收入情況也首次被披露了出來。上半年萬科租賃住宅業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入 10.5 億元。共在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)泊寓12.73萬間。期內(nèi)新增開業(yè)1.89萬間。已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。

而在這之外更多的多元業(yè)務(wù)，如養(yǎng)老、冰雪業(yè)務(wù)等，便消失在了財(cái)報(bào)之中。

郁亮說：這個(gè)冬天是長(zhǎng)期的，不要存在僥幸心理。

在郁亮看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是支柱產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)該是一個(gè)配套產(chǎn)業(yè)，這樣定位更準(zhǔn)確。未來城市發(fā)展更新升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)為城市發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做配套。

未來樓市調(diào)控將會(huì)長(zhǎng)期化已經(jīng)成為既定的事實(shí)，“房地產(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)過于輝煌；過去那種好日子一去不復(fù)返。

萬科在多元化道路上走了太遠(yuǎn)

傳統(tǒng)賽道遇冷，萬科在多元化的道路上走了太遠(yuǎn)。

物業(yè)之外，郁亮這些年做加法的步伐，似乎沒有任何停下來的跡象。

2020年3月，萬科正式成立了食品事業(yè)部，萬科集團(tuán)合伙人譚華杰出任食品事業(yè)部(BU)首席合伙人。業(yè)務(wù)開展初期，主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲等三大領(lǐng)域。

7月底，山東一家知名農(nóng)牧業(yè)集團(tuán)——環(huán)山集團(tuán)發(fā)生一則董事變更消息，譚華杰出任環(huán)山集團(tuán)董事長(zhǎng)。8月初，由萬科新增一項(xiàng)對(duì)外投資，投資對(duì)象為利津華育養(yǎng)豬有限公司，出資比例為100%。

5月7日晚間，萬科招聘小程序“萬招君”發(fā)布的一則招聘信息，涉及5個(gè)崗位，每個(gè)崗位都與“豬”有關(guān)：豬場(chǎng)拓展經(jīng)理、聚落化豬場(chǎng)總經(jīng)理、開發(fā)報(bào)建專員（養(yǎng)豬場(chǎng)）、獸醫(yī)（豬場(chǎng)）、預(yù)結(jié)算專業(yè)經(jīng)理（養(yǎng)豬場(chǎng)）。

此次養(yǎng)豬招聘信息一出，市場(chǎng)嘩然。有網(wǎng)友調(diào)侃：買不起萬科的房，總能吃得起萬科的豬肉吧；更多的網(wǎng)友對(duì)業(yè)界印象里理想氣質(zhì)濃郁的萬科開始涉足養(yǎng)豬業(yè)表示吃驚，一向自信得體的萬科也開始玩起了投機(jī)。

一個(gè)枝丫四處伸展的萬科。

萬科還是那個(gè)萬科嗎？它靠什么將自己越伸越長(zhǎng)、越長(zhǎng)越密的枝丫緊密銜接在一起？

郁亮也在困惑，他將多元化業(yè)務(wù)比喻成父母養(yǎng)育的孩子，孩子們中有經(jīng)商的、做科學(xué)家的、做教育家的。“經(jīng)商的孩子給父母的錢最多，可以認(rèn)為他最有出息嗎？衡量孩子是不是有出息，只能看他給多少錢嗎？”

在做加法的過程中，一向穩(wěn)中求勝的郁亮明顯亂了陣腳?！白黾臃?，很多新業(yè)務(wù)需要的能力，你都不具備，或者說只有相似的能力，沒有完整的能力。”這事兒就做不成。

但是，多元化對(duì)萬科的影響不止如此。

當(dāng)招牌不再是招牌

今年因?yàn)橐咔橐辉偻七t的“3·15”晚會(huì)在7月16日晚播出，這次晚會(huì)上，萬科精裝房因裝修質(zhì)量問題被點(diǎn)名了。

央視財(cái)經(jīng)稱，2018年11月廣州萬科尚城業(yè)主驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的新房在樓上做蓄水試驗(yàn)時(shí)，樓下衛(wèi)生間“秒變水簾洞”，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現(xiàn)漏水情況。

作為房地產(chǎn)行業(yè)昔日“三好學(xué)生”，萬科的精裝房漏成水簾洞，一時(shí)讓外界嘩然。

7月16日夜間，萬科就此事致歉，并有回應(yīng)稱：“針對(duì)上述問題，公司高度重視，調(diào)集技術(shù)力量成立專項(xiàng)小組，開展整改與維修。截至2019年6月30日，該問題已經(jīng)整改完畢?！?

回望過去兩三年，萬科被曝光的各類糾紛事件并不少，大多涉及到房屋品質(zhì)、工程安全、物業(yè)服務(wù)、虛假宣傳等內(nèi)容。這些不斷累積的案例，也令萬科仿佛站到了購(gòu)房者的對(duì)立面，信任度面臨考驗(yàn)。

時(shí)間往前推到6月，在央視出手之前，已經(jīng)有業(yè)主開始了迂回的自主維權(quán)之路。

今年5月，廣州遭遇特大暴雨。受暴雨影響，廣州黃埔區(qū)的萬科金色夢(mèng)想小區(qū)負(fù)二層地下車庫(kù)被淹，業(yè)主們停放在地下車庫(kù)的近400臺(tái)車無一幸免，直接損失數(shù)千萬元。接下來的2天2夜，小區(qū)里的部分單元樓停水、停電。期間，業(yè)主也因此事與萬科物業(yè)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，更有業(yè)主聯(lián)系律師維權(quán)。

在6月30日，萬科2019年度股東大會(huì)上，有股東現(xiàn)場(chǎng)向公司管理層提問，自稱為深圳萬科金色家園業(yè)主，到股東大會(huì)“就是為了批評(píng)一下萬科物業(yè)服務(wù)，我們小區(qū)的垃圾分類被管理處搞的怨聲載道，用了很久才幫助我們解決?！?

在此之前，萬科在消費(fèi)者之中的信任危機(jī)已經(jīng)逐漸累積。

2018年，中山古鎮(zhèn)的項(xiàng)目萬科城突發(fā)大面積坍塌。同年，貴州省貴陽市觀山湖區(qū)，貴陽萬科理想城發(fā)生安全事故，1人死亡。

2018年末，萬科已經(jīng)成功取代宇宙房企碧桂園，晉升為購(gòu)房者維權(quán)的首要對(duì)象。

萬科一度是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿。但如今，這一形象正在經(jīng)歷前所未有的考驗(yàn)。

如今，房企營(yíng)銷早已走出疫情陰霾影響，萬科的集團(tuán)和區(qū)域總除了鉚足勁兒沖刺業(yè)績(jī)目標(biāo)，接下來，可能還需要思考下，如何快速修復(fù)與業(yè)主之間的信任危機(jī)。

在郁亮回答媒體的提問中，萬科在戰(zhàn)略層面的轉(zhuǎn)型才是傳達(dá)給公眾的東西。

收斂、聚焦、業(yè)務(wù)梳理，這些指向宏觀的詞匯，與萬科分散在各地的維權(quán)項(xiàng)目，沒有絲毫關(guān)系，對(duì)于房產(chǎn)的質(zhì)量問題只字不提。

當(dāng)不斷的業(yè)務(wù)拓展已經(jīng)成為主業(yè)負(fù)擔(dān)的時(shí)候，萬科的加法是不是也應(yīng)該暫緩。

結(jié)語

在王石退出萬科之后，郁亮迎來了人生的新篇章，但現(xiàn)在他所面對(duì)的局面，卻尤為復(fù)雜。他為萬科鋪就的道路，不論是對(duì)萬科還是對(duì)他自己來說，也更為艱難。

中國(guó)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)并沒有什么其他的生存能力。萬科作為一家具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、良好的負(fù)債結(jié)構(gòu)、綜合實(shí)力強(qiáng)大及戰(zhàn)略布局前瞻性的房企，試圖開啟突破性的模式，以多元化發(fā)展打破原有一心追求規(guī)模的房地產(chǎn)舊傳統(tǒng)。這本身是一種自救，也是新時(shí)代開啟的標(biāo)志。

但是，面對(duì)恒大與碧桂園的窮追不舍，萬科首先要做的，是穩(wěn)住大后方，也就是作為主業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上，再做更多的嘗試，否則本末倒置，得不償失。

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（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）