住建部就《住房租賃條例》公開(kāi)征求意見(jiàn) 專(zhuān)家認(rèn)為本次新政有望落地

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-12 09:40

本報(bào)記者詹方歌盧志坤北京報(bào)道

9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，意見(jiàn)反饋截止日期為2020年10月8日。該版條例共8章，就出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等六個(gè)方面作出詳細(xì)規(guī)定。

近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，市場(chǎng)日益蓬勃的同時(shí)，行業(yè)野蠻生長(zhǎng)也導(dǎo)致問(wèn)題事件頻發(fā)，房屋中介發(fā)布虛假房源、租金貸、長(zhǎng)租公寓企業(yè)跑路等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，全行業(yè)約束性政策的出臺(tái)迫在眉睫。

2017年，住建部曾就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》公開(kāi)征求意見(jiàn)，但因種種原因政策未能落地。多位專(zhuān)家對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者表示，新《條例》更符合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況，且更有針對(duì)性，本次新規(guī)有望落地。

多市場(chǎng)主體分類(lèi)管理，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)記者表示，隨著房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，過(guò)去只針對(duì)房東和租戶(hù)的法規(guī)已難以覆蓋對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管?！稐l例》的出臺(tái)對(duì)于構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制具有重大意義，有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴記者，新條例的最大亮點(diǎn)是把出租人分為了個(gè)人出租、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類(lèi)管理，各自給出了不同的要求。

例如，個(gè)人轉(zhuǎn)租超過(guò)一定規(guī)模，需要注冊(cè)相應(yīng)的機(jī)構(gòu)；對(duì)于住房租賃企業(yè)，則對(duì)租金、押金都提出了監(jiān)管要求；對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，則不允許賺取租金差價(jià)。《條例》第十九條規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達(dá)到城市人民政府規(guī)定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。但“規(guī)定規(guī)模”一詞目前還未細(xì)化。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉則表示，上述條款對(duì)于推動(dòng)個(gè)人二房東的正規(guī)化發(fā)展有著積極的作用。

許小樂(lè)也提及，《條例》明確建立住房租賃機(jī)構(gòu)登記制度，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。建立租賃機(jī)構(gòu)登記制度，要求企業(yè)進(jìn)行備案，制定獎(jiǎng)懲措施，明確了市場(chǎng)主體機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員行為的“紅線(xiàn)”。

此外，本次新政涉及針對(duì)住房租賃亂象的懲戒措施，趙秀池認(rèn)為，這與目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的新形勢(shì)相對(duì)吻合。條例第五十二、五十三條中明確提出，住房租賃企業(yè)不得違反本條例規(guī)定開(kāi)展住房租金貸業(yè)務(wù)，更不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用租金貸。黃卉認(rèn)為，此舉可看作有關(guān)部門(mén)對(duì)此前租金貸亂象的重點(diǎn)關(guān)注和整治規(guī)范。

政策趨于成熟，新《條例》有望落地

此番向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的《條例》醞釀已久，早在2017年5月時(shí)，第一部明確規(guī)范住房租賃和銷(xiāo)售管理的行政管理法規(guī)《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》曾公開(kāi)征求意見(jiàn)，但并未正式實(shí)施。

“當(dāng)年是銷(xiāo)售和租賃放在一起了，其實(shí)兩邊的問(wèn)題都很復(fù)雜，差異也比較大，有意見(jiàn)是要分開(kāi)立法?！痹S小樂(lè)說(shuō)。他認(rèn)為，這或許是本次住建部為住房租賃單獨(dú)制定條例的原因。

趙秀池認(rèn)為，本次條例通過(guò)征求意見(jiàn)應(yīng)該能夠落地。她說(shuō)，2017年曾公開(kāi)征求意見(jiàn)的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》，其中一些條款不夠成熟，與實(shí)際情況不符合。例如，舊版條例中提及，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年，有些過(guò)于死板，新政中則將說(shuō)法改變?yōu)楣膭?lì)簽訂三年以上合約?！斑@個(gè)措辭是正確的，鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃，形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系。”趙秀池說(shuō)。

相較于當(dāng)年的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》，本次公開(kāi)征求意見(jiàn)的《條例》僅聚焦于住房租賃領(lǐng)域，并增添“租賃企業(yè)”與“扶持措施”兩個(gè)章節(jié)，第六章“服務(wù)與監(jiān)督”章節(jié)內(nèi)容明顯更為細(xì)化。

許小樂(lè)解釋?zhuān)?017年相比，規(guī)范和鼓勵(lì)租賃企業(yè)做專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的方向沒(méi)有變，但是隨著這幾年租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，加大租賃企業(yè)的準(zhǔn)入和風(fēng)險(xiǎn)管控就會(huì)更加重要。

趙秀池表示，本次《條例》與2017版條例相比，專(zhuān)門(mén)把住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分為兩個(gè)大的段落來(lái)闡述，論述詳細(xì)、篇幅也更大，這也意味著，相關(guān)部門(mén)對(duì)《條例》的監(jiān)管主要在住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面。

《條例》第五章“扶持措施”中明確提及，國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人將依法符合出租條件的住房出租，簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同且合同履行達(dá)到一定年限的，按照設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府的規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持。住房租賃企業(yè)可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則下創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品。

許小樂(lè)認(rèn)為，上述條款明確了鼓勵(lì)商改租、工改租等存量盤(pán)活措施，鼓勵(lì)增量租賃住房建設(shè)以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，對(duì)住房租賃企業(yè)帶來(lái)利好。同時(shí)，條例第七章“法律責(zé)任”中也明確了對(duì)于違法違規(guī)的市場(chǎng)主體的懲戒措施，旨在有效維護(hù)住房租賃市場(chǎng)中各個(gè)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)市場(chǎng)良性進(jìn)化。

《條例》公開(kāi)征求意見(jiàn)的當(dāng)日，北京住建委和財(cái)政局印發(fā)《北京市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)資金管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《管理辦法》”），對(duì)財(cái)政局安排培育和發(fā)展北京市住房租賃市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)資金使用作出規(guī)定。許小樂(lè)對(duì)記者表示，《管理辦法》的發(fā)布與《條例》公開(kāi)征求意見(jiàn)并無(wú)關(guān)系，《條例》的主要目的是給租賃立法，而北京住建委公布的《管理辦法》則是規(guī)范和鼓勵(lì)租賃企業(yè)發(fā)展的地方政策。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）