近期，各地長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”“跑路”事件層出不窮，給不少房東、租客造成了損失。與此同時(shí)，多地都在開(kāi)展租賃企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)排查，對(duì)于經(jīng)營(yíng)方的主動(dòng)性違約進(jìn)行制度性防范。

對(duì)于普通的房東、租客而言，如何選擇相對(duì)靠譜的公寓品牌？如何快速分辨哪類(lèi)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)“跑路”？

分散式公寓價(jià)格等信息更易不對(duì)稱(chēng)

根據(jù)房源地域分布集中與否，長(zhǎng)租公寓可分為集中式公寓和分散式公寓。小旦咨詢(xún)董事長(zhǎng)甘偉對(duì)新京報(bào)記者表示，“分散式公寓的核心經(jīng)營(yíng)要素是高周轉(zhuǎn)的系統(tǒng)化能力，而互聯(lián)網(wǎng)化是其規(guī)模化的必然路徑。集中式公寓的核心經(jīng)營(yíng)能力則體現(xiàn)為資產(chǎn)管理的綜合能力，包括金融、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)。兩者的生意邏輯完全不同?！?/p>

甘偉進(jìn)一步指出，分散式公寓兩端都是C端消費(fèi)者，且產(chǎn)品非標(biāo)，所以收房?jī)r(jià)格、出房?jī)r(jià)格、一次性收取幾個(gè)月的租金，都具備充分的彈性，這種碎片化也決定了分散式公寓天然就具有信息不對(duì)稱(chēng)性，因而分散式經(jīng)營(yíng)者就有條件借助這種信息不對(duì)稱(chēng)來(lái)做文章。

不斷換牌子、換馬甲的分散式公寓風(fēng)險(xiǎn)高

甘偉指出，長(zhǎng)租公寓根據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的不同，可分為小B（Business）和大B。一般情況下，大B相對(duì)安全，小B風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。大B和小B很少有交集，涇渭分明。問(wèn)題在于，具體對(duì)應(yīng)至集中式、分散式公寓，普通租客又該如何來(lái)鑒別小B和大B呢？

對(duì)此，甘偉解釋道，集中式公寓有兩大關(guān)鍵性指標(biāo)：企業(yè)化程度和運(yùn)營(yíng)規(guī)模，這兩大指標(biāo)必須綜合在一起衡量。在運(yùn)營(yíng)規(guī)模上，通常投入1個(gè)億的資金，最多能改造3000間房，因此，運(yùn)營(yíng)規(guī)模超過(guò)3000間的正規(guī)化經(jīng)營(yíng)的租賃企業(yè)，就是大B了。

而分散式公寓也有大小B的區(qū)分，不過(guò)，兩者的差異并不體現(xiàn)在規(guī)模上，而體現(xiàn)在租賃品牌的連續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)長(zhǎng)和對(duì)于房間的裝修投入上。

甘偉進(jìn)一步解釋稱(chēng)，如果一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)了很久，但不斷換牌子、換馬甲，就說(shuō)明有問(wèn)題了。此外，真正的品牌公寓講求標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，擁有清晰的產(chǎn)品線和基于用戶(hù)體驗(yàn)的產(chǎn)品迭代，因此，通過(guò)公寓在房間的裝修投入也可看出端倪。

“租客在看房時(shí)，只需要關(guān)注房間內(nèi)的裝修、隔斷、電器、家私等是誰(shuí)提供的，房東還是經(jīng)營(yíng)方，就能有個(gè)基本判斷。如果看到突然一個(gè)新冒出來(lái)的租賃品牌，且基本不投入硬裝和軟裝，縱然他有數(shù)萬(wàn)套房源，那都是分散式的小B。這樣的品牌通常以所謂‘租賃平臺(tái)’的形象示人，本質(zhì)上就是二房東?！备蕚シQ(chēng)。

“很明顯，分散式小B是高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，目前多發(fā)經(jīng)營(yíng)方的主動(dòng)性違約，多數(shù)‘跑路’公寓均出于此。而分散式大B，偶爾會(huì)出現(xiàn)被動(dòng)性違約，但性質(zhì)不一樣?！备蕚ケ硎?，主動(dòng)性違約是指經(jīng)營(yíng)方的主觀故意，其商業(yè)模式就是以違約來(lái)獲取利益，而被動(dòng)式違約是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂而造成違約，經(jīng)營(yíng)者本身也遭受較大的經(jīng)濟(jì)損失。

集中式公寓違約率較低

值得一提的是，在甘偉看來(lái)，長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)的高低，在于長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方的違約率，而不在于經(jīng)營(yíng)的好壞。

“投入的越多，經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)越大；投入的越少，經(jīng)營(yíng)者‘跑路’的概率越高?！?甘偉表示，生意本質(zhì)上是投入產(chǎn)出比的考量，其中，集中式公寓的經(jīng)營(yíng)壓力不比分散式公寓小，但集中式公寓的違約率相對(duì)較低，其原因就在于，集中式公寓需要重度的產(chǎn)品改造，一次性投入的金額，通常為18-30個(gè)月的租金，因此，幾乎不存在違約的動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

防范租金貸陷阱，不宜支付長(zhǎng)期租金

除此之外，對(duì)于租客而言，還要防范租金貸陷阱，注意支付租金期限。

“天上不會(huì)掉餡餅”，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，防止踩坑的第一步就是要判斷清楚租住房屋周邊的租金水平。如果某中介的收房?jī)r(jià)很高，但出租價(jià)很低，即所謂的“高進(jìn)低出”，那必須要引起重視了。

巴樂(lè)兔研究院院長(zhǎng)高萌指出，可能對(duì)于普通租客來(lái)說(shuō)，高收低租不容易判斷，那要仔細(xì)看合同上是否有租金貸陷阱，是否該公寓故意引導(dǎo)租客進(jìn)行6-12個(gè)月一次性付租，并主動(dòng)推薦租金貸產(chǎn)品，如有則需要格外警惕。

高萌還指出，可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)?cè)摴⑹欠翊嬖诖罅客对V未解決和集體維權(quán)等事件，幫助評(píng)估該公寓經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力如何，如承諾做不到，口碑較差的，則需要謹(jǐn)慎。

“杭州等地紛紛出臺(tái)對(duì)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管的相關(guān)政策，要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)有沒(méi)有按照政府的要求將相應(yīng)的資金存在相應(yīng)監(jiān)管賬戶(hù)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波稱(chēng)。

張波還強(qiáng)調(diào)，大型長(zhǎng)租公寓并不代表一定比較穩(wěn)定，或發(fā)展一定會(huì)更好，但相比之下，大型長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)排名靠前，公司內(nèi)部治理、資金等管控方面會(huì)相對(duì)較好，且相關(guān)政府部門(mén)對(duì)他們的監(jiān)管力度也會(huì)更強(qiáng)，因此，如果房東、租客實(shí)在不知道如何挑選長(zhǎng)租公寓品牌時(shí)，就在相對(duì)偏大型的長(zhǎng)租公寓中進(jìn)行選擇。除此之外，在支付租金時(shí)，切記不要支付長(zhǎng)期租金，以一個(gè)季度為周期，盡量不超過(guò)一個(gè)季度，這樣對(duì)資金的保護(hù)也會(huì)更強(qiáng)些。

來(lái)源：新京報(bào)

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