上市公司中報(bào)大幕終于落下，中國(guó)金茂的數(shù)據(jù)很搶眼，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、回款的 " 雙千億 "。

僅銷(xiāo)售額增幅這一項(xiàng)，就拿下了 TOP15 房企的第一位。

不過(guò)，漂亮的數(shù)據(jù)并沒(méi)有贏得資本市場(chǎng)的青睞。

從 8 月 25 日發(fā)布半年報(bào)，中國(guó)金茂股價(jià)卻又開(kāi)始了新一輪下跌。答案可能就在金茂的半年報(bào)里。

兩年難逃 " 半年報(bào)魔咒 "

去年 8 月 29 日，中國(guó)金茂發(fā)布 2019 年中期業(yè)績(jī)報(bào)告：營(yíng)收下降 33%，凈利上漲 12.7%。

港股市場(chǎng)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)鏊贅O其敏感，就在半年報(bào)發(fā)布次日，中國(guó)金茂跌幅高達(dá) 5.05%。第二天，股價(jià)繼續(xù)下跌 4%，股價(jià)探低到 4.10 港元。

今年半年報(bào)后，中國(guó)金茂股價(jià)再度持續(xù)走低，9 月 4 日的股價(jià)較近期高點(diǎn)回落 23%，已經(jīng)連續(xù)兩年難逃 " 半年報(bào)魔咒 "。

看看更加硬核的數(shù)據(jù)：

上半年，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約 120.97 億元，同比下降 18％，主要是由于城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入減少所致。

" 城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā) " 確認(rèn)了 99.2 億元，同比下滑 18.5%。其中，" 土地開(kāi)發(fā) "38.9 億元，" 已竣工物業(yè)銷(xiāo)售 "60.4 億元。

也就是說(shuō)，屬于 " 已經(jīng)交樓的銷(xiāo)售收入 " 只有 60.4 億元，這個(gè)數(shù)據(jù)又是同比下滑 40.9%。

上半年，中國(guó)金茂的合同銷(xiāo)售額達(dá)到 1028.7 億元，同比增長(zhǎng) 31％，突破了上半年的 1000 億元大關(guān)。

表面上看，這個(gè)數(shù)據(jù)很漂亮，為半年業(yè)績(jī)的首次。

值得注意的是，作為衡量銷(xiāo)售額的一個(gè)重要指標(biāo)——銷(xiāo)售均價(jià)，金茂今年上半年的這一數(shù)據(jù)是 1.88 萬(wàn)元 / 平方米，同比下滑 14%，這個(gè)降幅在 TOP30 房企中位列第二。

這或許正是中國(guó)金茂 " 以?xún)r(jià)換量 " 的結(jié)果。

根據(jù)每月發(fā)布的銷(xiāo)售情況公告，今年 1 至 6 月，中國(guó)金茂單月平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為 1.82 萬(wàn)元 / 平方米、1.23 萬(wàn)元 / 平方米、1.65 萬(wàn)元 / 平方米、1.86 萬(wàn)元 / 平方米、1.67 萬(wàn)元 / 平方米、2.23 萬(wàn)元 / 平方米。

二月份的均價(jià)為 18 個(gè)月以來(lái)的新低，僅六月份的銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò) 2 萬(wàn)元 / 平方米大關(guān)。

而 2019 年 1 至 6 月期間，有五個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)在 2 萬(wàn)元以上，僅一個(gè)月均價(jià)低于 2 萬(wàn)。

中國(guó)金茂 2019 年上半年銷(xiāo)售均價(jià)為 2.2 萬(wàn)元 / 平方米，2019 年度全年銷(xiāo)售均價(jià)為 2.15 萬(wàn)元 / 平方米。

放棄了高價(jià)，換來(lái)了銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)。但與此同時(shí)，中國(guó)金茂也失去了銷(xiāo)售均價(jià)第一的寶座。

去年這個(gè)時(shí)候，中國(guó)金茂以 2.19 萬(wàn)元 / 平方米的平均售價(jià)，成為 TOP30 房企銷(xiāo)售均價(jià)最高的房企。

而今年上半年，中國(guó)金茂的銷(xiāo)售均價(jià)迅速跌至 TOP30 房企第六位，前面是融信、招商蛇口、綠城、金地、遠(yuǎn)洋。

2 月底，中國(guó)金茂曾一次性拿出 2000 套房源，打 85 折，定向用于抗疫人員購(gòu)買(mǎi)。

那個(gè)一貫以 " 高能級(jí)城市、高端精品、高均價(jià) " 的 " 三高打法 " 馳騁地產(chǎn)江湖的金茂，在現(xiàn)實(shí)面前也開(kāi)始打折跑量。

變魔術(shù)的 58 套房源

根據(jù)公告，今年上半年，中國(guó)金茂的利潤(rùn)主要來(lái)自長(zhǎng)沙，上海，北京和青島的幾個(gè)項(xiàng)目。

在長(zhǎng)達(dá) 131 頁(yè)的半年報(bào)中，沒(méi)有找到深圳龍華金茂府的身影。

在幾份疑似 " 官宣 " 的稿子里，加塞了一個(gè)數(shù)據(jù)：

今年上半年，金茂府系產(chǎn)品代表深圳龍華金茂府熱銷(xiāo) 35.9 億

按照深圳市住建局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，截止到 9 月 4 日，龍華金茂府的銷(xiāo)售套數(shù)為 239 套。

去年 11 月底，龍華金茂府開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)量一度是個(gè)謎。

有的說(shuō)賣(mài)了 42 套，有的說(shuō)賣(mài)了 161 套。

直到 12 月初，龍華金茂府在地下室停車(chē)場(chǎng)出了這么一張銷(xiāo)控表——

上面這份千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的銷(xiāo)控表，也僅僅列出了 1 棟 B 座、2 棟 AB 座、3 棟 AB 座的銷(xiāo)售情況。

這 242 套房源中，賣(mài)掉的數(shù)量是 150 套。

這張應(yīng)景的銷(xiāo)控表，在很大程度上是回應(yīng)外界對(duì)開(kāi)盤(pán)去化率的質(zhì)疑。

不過(guò)，隨著時(shí)間的推移，這張表更多的問(wèn)題浮出水面。

經(jīng)過(guò)仔細(xì)核對(duì)，至少有 58 套房源在銷(xiāo)控表上顯示已經(jīng) " 售出 "，但是在住建局官網(wǎng)上（截至 2020 年 9 月 4 日）卻是 " 未售 " 狀態(tài)。

這 58 套房源分別是：

這份銷(xiāo)控表出現(xiàn)在去年 12 月初，也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的 9 個(gè)月，這 58 套房源奇跡般地從 " 售出 " 變?yōu)?" 未售 "。

奇怪的是，銷(xiāo)控表上走量很快的 2 棟 B 座 02 戶(hù)型，在住建局的官網(wǎng)上，大面積顯示 " 未售 " 狀態(tài)。

在龍華金茂府當(dāng)時(shí)宣稱(chēng)的 " 售出 150 房源 " 中，58 套占比近四成。如此大比例的 " 被退房 "，顯然說(shuō)不過(guò)去。

難道是比蝸牛還要慢的備案速度，還是另有隱情？

0.7 億 / 套的豪宅賣(mài)給誰(shuí)

貴為宇宙中心，龍華最貴的房子，會(huì)貴到什么程度？

龍華金茂府有三套頂樓單位 510 平方米，售價(jià)約 0.7 億元！

不過(guò)目前這三套房子仍是待字閨中。

能買(mǎi)得起 0.7 億元的房子，身家最起碼要十位數(shù)吧。住香蜜湖、深圳灣不香嗎，為什么要擠到剛需、白領(lǐng)扎堆的龍華？

富豪的圈子，剛需擠不進(jìn)來(lái)；剛需的圈子，富豪也不愿意進(jìn)去。

龍華金茂府最致命的錯(cuò)誤，就在于在剛需的地方，硬生生地營(yíng)造富豪的圈層，甚至是頂豪的圈層。

金茂花了大把大把銀子引進(jìn)的華東師大在這里開(kāi)一所附屬學(xué)校，姑且不論若干年后這所千里之外的名校能否在深圳開(kāi)枝散葉（其實(shí)，之前這類(lèi)失敗案例一大把），倒是周邊剛需樓盤(pán)的業(yè)主集體 " 高潮 " 了。

而龍華金茂府業(yè)主的孩子，大比例以后是要上私立貴族學(xué)校的。

所以，這所來(lái)自上海的名校，對(duì)業(yè)主們是加分項(xiàng)還是減分項(xiàng)，尚不得而知。

不過(guò)，地鐵、戶(hù)型倒是減分項(xiàng)。

龍華金茂府三面臨路，旁邊地鐵站帶來(lái)的高人流量降低了豪宅必需的低調(diào)品性。

雖然長(zhǎng)在剛需地段，但是龍華金茂府一開(kāi)始就屏蔽掉了剛需，主打大戶(hù)型。但是，除了 185 平方米的戶(hù)型帶保姆間外，其他都不帶，連 248 平方米的大戶(hù)型都沒(méi)有，完全不考慮土豪們有請(qǐng)保姆的需要？

金茂府既然挑破了龍華房?jī)r(jià)天花板，未來(lái)還有很長(zhǎng)一段路要走。更何況，中國(guó)金茂下半年的財(cái)報(bào)，還要指望它貢獻(xiàn)白花花的銀子呢！

問(wèn)題是，剛需搭六個(gè)梯子都?jí)虿恢?；富豪也不一定看得上，費(fèi)勁到這里 " 翻牌子 "。

那么，這 0.7 億 / 套的豪宅，究竟要賣(mài)給誰(shuí)呢？

來(lái)源：陸家嘴

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